物流園區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是專(zhuān)業(yè)知識(shí)很強(qiáng)的綜合類(lèi)工作部門(mén)。俗話(huà)說(shuō)專(zhuān)業(yè)事交給專(zhuān)業(yè)人，筆者深以為然。

規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作涉及的技術(shù)性指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性數(shù)據(jù)，有它自身的學(xué)科規(guī)律和知識(shí)邏輯的。外行人隨意置喙是不合適的，瞎指揮、拍腦袋、不尊重專(zhuān)業(yè)、以權(quán)壓人更是要不得。

筆者根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)操教訓(xùn)，從戰(zhàn)略定位、規(guī)劃原則、設(shè)計(jì)路徑等角度，談?wù)勥@個(gè)階段需要引起重視的四個(gè)問(wèn)題，供大家交流探討。

一、定位問(wèn)題

物流園區(qū)定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。定位，就是決定今后園區(qū)的發(fā)展方向。

很多園區(qū)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，主要就是沒(méi)有把戰(zhàn)略定位重視起來(lái)，忽視了具有先天性質(zhì)的定位問(wèn)題。

一是定類(lèi)型。就是要確定物流園區(qū)的類(lèi)型，是商貿(mào)型還是貨運(yùn)型？是綜合型還是倉(cāng)儲(chǔ)配送型？是流通加工型還是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型？

經(jīng)營(yíng)類(lèi)型定位后，還要研究物流園區(qū)今后的市場(chǎng)定位（市場(chǎng)需求是什么），客戶(hù)定位(哪些企業(yè)會(huì)入駐)，產(chǎn)品定位（建筑形態(tài)如何匹配），品牌定位（市場(chǎng)形象如何打造）等等。

二是定功能。物流園區(qū)需要確定哪些主要功能，運(yùn)營(yíng)模式是什么，開(kāi)展哪些服務(wù)，如何提升服務(wù)質(zhì)量。除了常規(guī)的轉(zhuǎn)運(yùn)、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、配套、增值、行政服務(wù)功能外，還要確定哪些新質(zhì)的功能預(yù)備，如多式聯(lián)運(yùn)、電商快遞、冷庫(kù)冷鏈、供應(yīng)鏈、智能化、保稅區(qū)和低空物流等。

三是定布局。確定物流園區(qū)功能分區(qū)問(wèn)題，包括不限于功能區(qū)面積和分布，企業(yè)入駐布局，倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車(chē)需求，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，功能區(qū)空間布局相互關(guān)系，功能區(qū)業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，各要素配比和效率優(yōu)化等。

二、規(guī)劃問(wèn)題

物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案常見(jiàn)問(wèn)題有：

1、與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合不緊密，規(guī)劃和設(shè)計(jì)公司多從本本出發(fā)、模仿案例，規(guī)劃不夠合理。

2、土地利用率不高，規(guī)劃貪大貪全，超過(guò)了實(shí)際需求，既浪費(fèi)土地資源，又增加了開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本。

3、延展性不足，缺乏物流增值服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃空間。

4、規(guī)劃同質(zhì)化、功能單一化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循的主要原則是：

一是合規(guī)性，符合當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)建設(shè)空間規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（物流、商業(yè)），否則容易導(dǎo)致引起規(guī)劃矛盾，造成工期拖延或者違建拆掉等事端。

二是科學(xué)性，適應(yīng)當(dāng)地產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)城市發(fā)展方向，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相匹配，反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（或者資源）和商戶(hù)市場(chǎng)需求，優(yōu)化園區(qū)內(nèi)部的供應(yīng)鏈關(guān)系、產(chǎn)業(yè)集群關(guān)聯(lián)度。

三是適用性，以基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和交通運(yùn)輸管理規(guī)劃設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，同步推進(jìn)物流和物流園區(qū)的安全體系、綠色環(huán)保、智能化建設(shè)、供應(yīng)鏈建設(shè)、新質(zhì)功能與服務(wù)改造升級(jí)等方面的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

四是開(kāi)放性，需預(yù)留一定的軟硬件發(fā)展空間，便于功能調(diào)整、擴(kuò)容和延展對(duì)接，走智慧物流園區(qū)路子。

三、設(shè)計(jì)路徑問(wèn)題

在推進(jìn)物流規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)工作要同步進(jìn)行，兩者彼此促進(jìn)，相互依托。

就路徑而言，主要步驟是：

1、項(xiàng)目論證:確定物流園區(qū)重點(diǎn)地塊和備選地塊的基本資料，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案及指標(biāo)說(shuō)明。

2、項(xiàng)目策劃:完成并確認(rèn)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)合約規(guī)劃，充分考慮物流園區(qū)的升級(jí)策劃、引流策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃和增值服務(wù)策劃等。

3、概念設(shè)計(jì):提交概念設(shè)計(jì)方案，確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

4、規(guī)劃設(shè)計(jì):規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，確認(rèn)深化項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃表、單體方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

5、單體設(shè)計(jì):開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)、所有類(lèi)型單體設(shè)計(jì)，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

6、初步設(shè)計(jì):評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后編制并確認(rèn)施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

7、施工圖設(shè)計(jì):開(kāi)展三版施工圖設(shè)計(jì)并完成修改。

8、施工設(shè)計(jì)管理:主要有材料部品配合、施工配合、銷(xiāo)售配合、驗(yàn)收配合和變更分析等。

此外，二次設(shè)計(jì)還包括土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、電氣、采暖通風(fēng)、熱能動(dòng)力、景觀設(shè)計(jì)、裝修裝飾和大市政配套等。

四、一組重要的物流園區(qū)設(shè)計(jì)參數(shù)

1、停車(chē)場(chǎng)的面積：物流園區(qū)停車(chē)場(chǎng)停放車(chē)輛車(chē)型復(fù)雜，不宜使用通用停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃方法，可采用T=k*S*N計(jì)算面積。其中，T為停車(chē)場(chǎng)面積，k為單位車(chē)輛系數(shù)(k=2~3)，S為單車(chē)投影面積。

2、倉(cāng)儲(chǔ)、加工區(qū)的面積：一般是總占地面積的30%~40%之間。計(jì)算公式為C=Qab/mn。C為倉(cāng)庫(kù)需求面積，Q為日貨物處理量(t)，a為貨物平均存儲(chǔ)天數(shù)，b為每噸貨物平均占用面積，m為倉(cāng)庫(kù)利用系數(shù)，n為倉(cāng)庫(kù)空間利用系數(shù)。

3、內(nèi)部道路的面積：主干道設(shè)計(jì)為雙車(chē)道，輔助道路為單車(chē)道，每車(chē)道寬3.5m，單側(cè)凈空0.5m。一般占總面積的12%~15%。

4、卸貨場(chǎng)地寬度：物流運(yùn)營(yíng)車(chē)輛逐漸多樣化、加長(zhǎng)化,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不能只局限于15m長(zhǎng)的集卡,總圖設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用地塊的形狀和卸貨場(chǎng)地的寬度進(jìn)行區(qū)分，在以30-45m寬為主的情況下，可局部設(shè)計(jì)18-21m的卸貨場(chǎng)地,適用于6.8m和9.6m等小型貨車(chē)的運(yùn)營(yíng),也可局部設(shè)計(jì)35-54m的卸貨場(chǎng)地,適用于17.5m和21.5m等大型貨車(chē)的運(yùn)營(yíng)。

5、庫(kù)型設(shè)計(jì)：?jiǎn)芜厧?kù)宜淺不宜深,一般不要超過(guò)85m為宜；雙邊庫(kù)不宜太淺,一般90-110m為宜。

6、卸貨門(mén)設(shè)計(jì)：用于低溫冷藏的倉(cāng)庫(kù)應(yīng)采用內(nèi)置月臺(tái)配以小門(mén)的設(shè)計(jì)，通常為2.75m×3.5m。用于快遞、電商的倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)采用內(nèi)置月臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)計(jì)成大門(mén)以保證每個(gè)約12m的柱網(wǎng)內(nèi)能?？?輛貨車(chē)卸貨；當(dāng)采用外置月臺(tái)時(shí)，小門(mén)的設(shè)計(jì)要能夠很好地滿(mǎn)足使用。

五、提請(qǐng)注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)

大門(mén)：地塊紅線確定以后，首先要確定物流園區(qū)的基本需求，如物流作業(yè)場(chǎng)所，辦公場(chǎng)所等。物流園區(qū)的大門(mén)、道路是最先要考慮的。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，大門(mén)不應(yīng)開(kāi)設(shè)在主干線上，不應(yīng)距離路口過(guò)近，這些都是應(yīng)該注意的。

道路：道路要考慮物流和消防雙重需要。一般情況下單向車(chē)道不小于4.5米，雙向車(chē)道不小于8-9米，特別要留足車(chē)輛轉(zhuǎn)彎半徑，不能小于12-15米。

站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)：站臺(tái)前的停車(chē)是一個(gè)主要問(wèn)題。一般情況下，對(duì)于城市配送，收貨需要大車(chē)，發(fā)貨則主要是小車(chē)。對(duì)于跨省配送，則可能都需要大車(chē)。大車(chē)要考慮35米以上的空間。小車(chē)也要考慮不小于25米的空間。

站臺(tái)和雨棚：站臺(tái)高度一般為1.2米，寬度4-5米為宜；雨棚高度在要求有4.5米以上的凈空，雨棚寬度應(yīng)盡量寬一些，尤其是多雨的地區(qū)。

建筑面積：建筑面積要滿(mǎn)足兩個(gè)條件，其一是容積率，其二是建筑密度。不同的地區(qū)和不同的物流園區(qū)對(duì)兩個(gè)指標(biāo)的要求是不同的，需要與設(shè)計(jì)院認(rèn)真核對(duì)。

柱網(wǎng)：柱網(wǎng)是影響物流設(shè)計(jì)的關(guān)鍵參數(shù)。研究表明，不同的柱網(wǎng)最多可影響超過(guò)30%以上的空間利用率。對(duì)于一個(gè)大型的物流園區(qū)來(lái)說(shuō)，空間利用率顯得尤為重要。一個(gè)物流園區(qū)可能采用多種儲(chǔ)存技術(shù)，如自動(dòng)化立體庫(kù)、高架倉(cāng)庫(kù)、平面庫(kù)和隔板貨架等，不同的存儲(chǔ)技術(shù)和不同的設(shè)備所要求的柱網(wǎng)是不一樣的，這是設(shè)計(jì)的難點(diǎn)之一。

樓層：現(xiàn)代物流中心不建議采用多層建筑。因?yàn)槎鄬咏ㄖ闹W(wǎng)很密，對(duì)設(shè)備布置有很到限制，建筑成本高，使用成本也很高。但有時(shí)局限于地塊的面積，不得不采用多層建筑。但即使如此，過(guò)多的樓層也是影響作業(yè)成本和效率的。一般情況下，2-3層是比較適宜。

層高：

單層建筑，如果采用自動(dòng)化立體庫(kù)，建議層高為24米。這是建筑防火等級(jí)的要求。也可以根據(jù)實(shí)際需要低一些。如果是叉車(chē)作業(yè)，則高度應(yīng)在15米以下為宜。

多層建筑，如果僅用于平面作業(yè)，一般4.5米就是比較合適的選擇。如果要采用貨架或者閣樓，則高度應(yīng)選擇6.7-7.0米比較合適。如果考慮叉車(chē)作業(yè)，或者采用Miniload等設(shè)備，更高的樓層高度是有優(yōu)勢(shì)的。

防火分區(qū)：嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于特殊情形，要事先與設(shè)計(jì)院和消防主管部門(mén)進(jìn)行溝通。要注意的是，不同地區(qū)對(duì)于消防的要求是不一樣的，要做到充分吃透政策，否則會(huì)因?yàn)橄缊?bào)批問(wèn)題耽誤大量時(shí)間。

基礎(chǔ)承載能力：建筑基礎(chǔ)和樓面承載能力會(huì)非常影響建筑成本。對(duì)物流園區(qū)來(lái)說(shuō)，承載能力要計(jì)算準(zhǔn)確，以便設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。載荷包括平均載荷和集中載荷兩個(gè)指標(biāo)，平均載荷一般要求有不低于1.5的安全系數(shù)；集中載荷可以達(dá)到1.5-3的安全系數(shù)。