一個物流園區(qū)的建設，首先是從調(diào)研投拓開始。

調(diào)研投拓工作是物流園區(qū)投資的基礎工作，更是前置工作。一定程度上說，調(diào)研投拓階段是決定園區(qū)成敗的關鍵環(huán)節(jié)。

從信息獲取開始，到用地出讓合同的簽訂，調(diào)研投拓階段需要解決的問題很多。筆者根據(jù)多年的調(diào)研、談判、投拓實操經(jīng)驗，梳理出這個階段的五個問題，供大家交流探討。

一是調(diào)研建議問題

調(diào)研報告和建議是提供給領導決策和項目定位規(guī)劃服務的。網(wǎng)調(diào)也好，實調(diào)也好，都要求精準、實在、細致、有深度。

一篇好的調(diào)研報告和建議，應該是精心謀劃、細致調(diào)研、客觀分析、深入思考和認真撰寫的。有四個尺度需要考量：

1、要把握調(diào)研時間準不準。

不能指望在某個時間階段走馬觀花一番，就了解了實情。為了弄清楚上下游，有時候需要凌晨兩三點起床調(diào)查，甚至是每隔一段時間就要在城區(qū)、聚集地或者老園區(qū)現(xiàn)場觀察；為了摸清查透物流相關業(yè)態(tài)，有時候早、中、晚都要深入商戶中、走進商圈里；為了把控好當?shù)匚锪餍星?，要找準時間規(guī)律、比較“潮汐”優(yōu)劣，有時候需要長期蹲點、駐守了解。

2、要把握調(diào)研內(nèi)容全不全。

調(diào)研內(nèi)容應該包括不限于以下四點。

一是城市概況：人口及分布，城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向，建成區(qū)面積，經(jīng)濟狀況（GDP、三產(chǎn)比例、可支配收入等），支柱產(chǎn)業(yè)，工礦企業(yè)，商業(yè)建設，房地產(chǎn)市場，交通環(huán)境，市政發(fā)展等。

二是同類園區(qū)（市場）：重點了解正在運營的、規(guī)劃擬建的、企業(yè)租賃的物流市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和商戶，了解園區(qū)（市場）定位、規(guī)劃、面積、目標、功能布局、開業(yè)時間、專線方向、優(yōu)惠政策、業(yè)務數(shù)據(jù)和股東結構，了解園區(qū)（市場）所在地50、100公里半徑區(qū)域內(nèi)的物流行業(yè)發(fā)展情況。

三是專業(yè)市場：全部掌握商貿(mào)市場、貨運市場、農(nóng)批市場（冷鏈）、再生資源市場、建材市場、商業(yè)綜合體等專業(yè)市場信息，包括不限于開發(fā)時間、投資人、面積、業(yè)態(tài)結構、內(nèi)外鋪租金、營業(yè)時間、商戶及其構成、市場交易量、上下游、銷售情況、業(yè)務動向和優(yōu)惠政策等。

四是商戶需求：分為入駐企業(yè)和潛在商戶兩類，具體了解項目地的資源、工業(yè)（制造業(yè)）、商貿(mào)、電商、快遞、農(nóng)產(chǎn)品、冷庫以及第三方物流企業(yè)情況。

3、要把握調(diào)研數(shù)據(jù)真不真。

物流園區(qū)是重資產(chǎn)投入，來不得半點虛假，真數(shù)據(jù)才有生命力。要帶著問卷材料和調(diào)研清單，到園區(qū)現(xiàn)場看流程，“一板腳踩到底”，看到“真家伙”，掌握的數(shù)據(jù)是一線的、一手的。

要善于向本地政府、專家問道取經(jīng)，真實了解物流企業(yè)（商戶）的需求和心聲，如果條件允許，可以采取座談會、茶敘和加好友等方式，聽股東真話、商戶實話、運營人心里話，把最關鍵的信息、最有價值的數(shù)據(jù)收集上來。

4、要把握調(diào)研建議實不實。

首先要有針對性，建議要剖析深刻，靶向明確。比如地坪硬化的建議，就源于地坪使用強度大，容易凹陷、開裂、破皮、起灰。

其次要有可操作性，建議就是對問題回應，實在具體，切中癥結，能夠在實際工作中使用和推廣。

再者要有可行性，建議切實可行，能夠落地實施。例如推行屋面光伏發(fā)電的建議、消防巡更系統(tǒng)聯(lián)動的建議。

二是地塊選址問題

地塊位置的選擇非常重要，有“位置決定論”一說。

考慮到物流園區(qū)項目的生存和發(fā)展，尤其是市場銜接、輻射帶動和交通便利等因素，物流園區(qū)地塊選擇要慎之又慎。

首先要符合城市發(fā)展空間規(guī)劃，重點考慮以下幾點要素：是否符合正式規(guī)劃設計條件、是否需要控規(guī)指標調(diào)整、上位規(guī)劃情況（總規(guī)、控規(guī)）、用地范圍是否已經(jīng)編制，等等。

再看交通便利情況，物流園區(qū)地塊最為理想是原有園區(qū)附近。如果是新建項目，最優(yōu)位置或者位于城市市場集聚區(qū)，形成扎堆效應；或者位于城市未來發(fā)展方向的城鄉(xiāng)結合部，且距離高速公路（含高速引線）出口不超過5-8公里地段。

三是供地和用地問題

供地問題包含的因素非常多，土地信息、規(guī)劃信息、用地信息，主要數(shù)據(jù)要明晰準確，并需要與政府職能部門達成共識，才能構成真實的決策判斷和依據(jù)。

首先要明確供地畝數(shù)，一般來說，非山區(qū)等特殊地形城市，建成區(qū)大的縣級城市，占地面積為100-200畝左右，冷庫0.5-1萬噸以下；地級市占地面積為200-800畝左右，冷庫2-5萬噸以下；省會城市或者樞紐城市占地面積800畝以上為宜，冷庫5-10萬噸左右。

其次是地塊用地性質，農(nóng)批交易市場為B12類商業(yè)用地，物流用地參照工業(yè)用地（可以配套20%商業(yè)用地），均需按照土地凈地掛牌程序依法取得，慎重對待居間等拿地手段。

其外，用地衍生信息也需了解和掌握，比如：地塊收儲情況、宗地紅線圖、是否具備凈地出讓標準、預計拆的完成時間、預計掛牌時間、影響地塊掛牌的條件以及容積率、建筑密度、綠化率、限高要求、人防要求、車位要求和ESG要求等等。

四是政策支持問題

物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點項目，可以得到各級政府的政策支持和資金幫扶。

一是國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)在當?shù)匕l(fā)改部門辦理立項手續(xù)后，要爭取列入本地招商引資重點項目、產(chǎn)業(yè)項目，列為省級重點工程項目，由此向國家有關部門申請扶持政策。

二是土地政策支持。物流用地參照工業(yè)用地，用地性質決定了土地的價格。地價直接影響物流園區(qū)運營成本，是投資核心因素之一。土地價格、投資強度應該在掛牌前簽訂協(xié)議確定。

三是規(guī)費政策支持。一般來說，物流園區(qū)是民生工程，公益性特征明顯。根據(jù)通用做法，項目開發(fā)建設過程中，城市基礎設施配套費等行政事業(yè)收費應當給予減免，或先繳后再全額獎勵或者獎補。

四是稅收政策支持。無論建設期和經(jīng)營期，物流園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)可以享受同樣的稅收優(yōu)惠政策，這對未來招商、企業(yè)入駐十分重要。

五是其他政策支持。如政府代辦項目手續(xù)辦理，政府招商產(chǎn)業(yè)基金支持和財政資金支持，協(xié)調(diào)進入金融機構和產(chǎn)業(yè)投資平臺“白名單”序列，加強龍頭企業(yè)社會資本、銀企對接的聯(lián)動能力，獲得重點項目和環(huán)保、民生、鄉(xiāng)村振興等補貼。

五是政府引導問題

規(guī)劃引導。從空間布局，到具體規(guī)劃設計。建筑形態(tài)、道路規(guī)劃、人車分流、景觀綠化、智能化系統(tǒng)等，政府大規(guī)劃的角色始終起引導作用。

行業(yè)引導。出臺劃行歸市政策，引導企業(yè)進駐，規(guī)范行業(yè)管理，實施退城進園、退二還三政策，關停臟亂差園區(qū)，升級改造弱小散市場，引導快遞、商貿(mào)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、再生資源物流進場入園，對物流園區(qū)招商、發(fā)展十分必要。

政策保護。物流園區(qū)都是重資產(chǎn)投入，動輒幾個億，甚至幾十億工程投入，當前新形勢下回正時間會更長、更艱難。因此，在滿足本地物流發(fā)展和居民生產(chǎn)生活需要的情況下，8-10年內(nèi)不再批準建設同類物流園區(qū)。

組織協(xié)調(diào)。成立主要領導掛帥的物流園區(qū)項目工作領導組，確定各職能部門專班人員，確定牽頭單位具體負責，形成政府與投資企業(yè)聯(lián)動合作的良性局面。