物流園區(qū)項目的是否成功，關(guān)鍵看運營、服務(wù)和管理。

當然，運營服務(wù)工作的風(fēng)險也是始終存在的，定位不準、理念落后，招商不力、服務(wù)短板，管理不善、機制不順，效率低下、平臺僵化，都是運營服務(wù)階段常見的問題。

一、園區(qū)運營存在的主要問題

1、園區(qū)規(guī)章制度不完善，缺乏統(tǒng)一規(guī)范和監(jiān)管機制，對不規(guī)范行為監(jiān)管和懲罰力度不足，園區(qū)秩序混亂、管理薄弱。

2、信息化建設(shè)短板，自動化程度不高，智能系統(tǒng)投入不足或者老舊，嚴重拖累園區(qū)提檔升級和高質(zhì)量發(fā)展。

3、行政等配套服務(wù)跟不上，各項能耗較高，單位人力比低，運營成本居高不下。

4、安全管理、質(zhì)量管理、運營管理等制度執(zhí)行不到位，安全隱患、安全風(fēng)險系數(shù)高，影響園區(qū)正常運營。

5、信息不暢通、管理不當，互聯(lián)互通體系和供應(yīng)鏈體系沒有建立，導(dǎo)致供應(yīng)商、倉庫、運輸公司各自為政，拖慢了物流效率和響應(yīng)速度。

6、運營方?jīng)]有參與物流園區(qū)全過程管理，硬件、軟件在空間布局、倉儲配比、交通動線、聯(lián)動匹配等方面存在一系列矛盾。

7、基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多，設(shè)施老化和損壞現(xiàn)象嚴重，維護成本大。

8、缺乏專業(yè)的人才和培訓(xùn)機制，人才流失嚴重，人員素質(zhì)不高。

二、園區(qū)運營的主要模式

一般來說，物流園區(qū)的運營模式主要有管委會+公司模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、團隊外包模式。

管委會+公司模式是政府成立物流園區(qū)管委會，負責(zé)園區(qū)的日常經(jīng)營與管理。這是物流園區(qū)經(jīng)常采用的運營模式。

這種模式，政府是園區(qū)運營、服務(wù)和管理的強大后盾，能夠最大限度的整合政府和社會資源，能夠加快物流政策的實施與落地，有利于政府職能部門的協(xié)調(diào)與溝通。

缺點是市場化運作程度不高，對市場信息跟進和發(fā)應(yīng)較慢，專業(yè)型物流人才缺乏，領(lǐng)導(dǎo)層更換概率較高，有一點的政治風(fēng)險。

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是以企業(yè)為主體、同行業(yè)相跟進而對園區(qū)進行管理、運營與日常維護。

這種模式，通過具有運營管理經(jīng)驗的主體企業(yè)引導(dǎo)，形成“1+N”雁陣特征，以組團化、兵團作戰(zhàn)的聯(lián)合方式開展運營一體化，有利于園區(qū)規(guī)?；F發(fā)展，股權(quán)制市場推進。

團隊外包模式是聘用有經(jīng)驗的第三方團隊對園區(qū)進行運營，實現(xiàn)政企分開、市場化運作，構(gòu)建具備現(xiàn)代企業(yè)管理制度的運營體系。

這種模式，以市場需求為導(dǎo)向，準確把握市場及物流業(yè)發(fā)展最新趨勢，制定合理的運營策略與發(fā)展機制，充分運用交通、倉儲、配送及政策等因素，以靈活有效的運營機制和高效有力的管理手段，實行園區(qū)運營、服務(wù)和管理的良性發(fā)展。

當然，隨著物流業(yè)的發(fā)展和運營理念的變革，智慧化、數(shù)據(jù)化、精細化、供應(yīng)鏈運營的新思維正在深刻影響園區(qū)運營與管理，特別是在物流網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)時代，更需要具有創(chuàng)新管理經(jīng)驗、強大實操經(jīng)驗的專業(yè)團隊來從事外包運營管理。

三、園區(qū)運營的核心能力

1、戰(zhàn)略發(fā)展能力

從戰(zhàn)略層面明確物流園區(qū)發(fā)展定位、發(fā)展目標、發(fā)展路徑，理清物流園區(qū)利益相關(guān)者訴求，選擇園區(qū)投融資模式、運營模式，設(shè)計配套的管理和配套服務(wù)體系，制定對應(yīng)資源配置計劃和組織保障措施。

2、品牌推廣能力

樹品牌，擴影響，搶占區(qū)域物流行業(yè)發(fā)展制高點。通過園區(qū)品牌營銷推廣、人脈圈建立、口碑形成等，持續(xù)建立物流園區(qū)在區(qū)域與物流行業(yè)內(nèi)的品牌影響力。物流園區(qū)的品牌推廣運營涉及物流園區(qū)品牌、市場品牌、產(chǎn)品品牌和物流服務(wù)品牌等多個層次。

3、商戶服務(wù)能力

商戶服務(wù)主要圍繞獲取新商戶、留住老商戶、為商戶創(chuàng)造價值等，包括商戶關(guān)系的管理與開發(fā)、新商戶增量拓展、老商戶入駐體驗與反饋等。

4、風(fēng)險管控能力

物流園區(qū)建設(shè)與運營過程面臨各種各樣風(fēng)險，包括市場風(fēng)險、招商風(fēng)險、政策風(fēng)險等，園區(qū)運營方需要具備建立風(fēng)險識別機制和制定風(fēng)險應(yīng)付方案的能力。

5、大數(shù)據(jù)運用能力

通過大數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)(攝像頭、傳感器、探測器等)，對物流園區(qū)日常運營產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進行采集，經(jīng)過存儲、處理、查詢和分析建立成本測算優(yōu)化模型、需求預(yù)測匹配模型、路由規(guī)劃模型、智能配載模型等，為園區(qū)物流業(yè)務(wù)智慧化賦能。

6、資本管理能力

通過政企對接、銀企對接和企業(yè)互助，挖掘園區(qū)價值，獲得資本助力，在資本活化、投資管理、融資管理、資金池管理等上下功夫。引進或搭建物流金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，提供物流貸、供應(yīng)鏈保險、倉單質(zhì)押等服務(wù)，為園區(qū)關(guān)聯(lián)商戶進行金融賦能。

7、公共關(guān)系協(xié)調(diào)能力

建立和維護好政商關(guān)系，加強外聯(lián)和公關(guān)能力，包括物流行業(yè)政策研究、獲取政府補貼、稅收優(yōu)惠等政策支持、政府關(guān)系維護、行業(yè)關(guān)系維護、媒體關(guān)系維護、合作伙伴關(guān)系維護等。

8、人才培養(yǎng)和企業(yè)文化整合能力

實施人才戰(zhàn)略，通過實操、培訓(xùn)的系統(tǒng)化過程，發(fā)掘和培養(yǎng)園區(qū)各類物流專業(yè)人才，為園區(qū)不斷輸入新的生命和核心競爭力；注重發(fā)展企業(yè)文化，為園區(qū)運營發(fā)展提供不竭動力和精神內(nèi)涵。

四、園區(qū)運營要點和運營服務(wù)內(nèi)容

1、運營要點

一是運營近期，稱之為資源集聚期。園區(qū)投入運營1-2兩年期間，以“招商引商、力聚資源”為發(fā)展理念，樹品牌，擴影響，立足于物流園區(qū)建設(shè)，構(gòu)建現(xiàn)代物流要素資源載體，實行由提供物流服務(wù)向供應(yīng)鏈一體化服務(wù)拓展。

二是運營中期，稱之為資源整合期。園區(qū)投入運營3-5年期間，以“內(nèi)建生態(tài)、外塑能力”為發(fā)展理念，立足園區(qū)已集聚資源，加強整合應(yīng)用，資源優(yōu)化配置，用要素資源構(gòu)建服務(wù)體系和網(wǎng)絡(luò)體系。

三是運營遠期，稱之為資源優(yōu)化期。園區(qū)投入運營5年以后，以“戰(zhàn)略優(yōu)化、價值輸出”為發(fā)展理念，立足于園區(qū)已有資源的開發(fā)和利用，在全國范圍內(nèi)進行運營模式與管理團隊的輸出。管理運營上由資產(chǎn)經(jīng)營向資本經(jīng)營轉(zhuǎn)變，體系建設(shè)上由服務(wù)體系向產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建轉(zhuǎn)變。

2、運營服務(wù)內(nèi)容

一是基本服務(wù)：主要集中在存儲、運輸、配送、轉(zhuǎn)運等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開展這些業(yè)務(wù)的園區(qū)占比超過75%。

二是配套服務(wù)：有物業(yè)、停車、餐飲、安保、住宿、能源、購物、維修等，開展這些業(yè)務(wù)的園區(qū)占比超過60%。

三是增值服務(wù)：有供應(yīng)鏈服務(wù)、貨運代理、信息服務(wù)、電子商務(wù)、直播代理、異地倉等，開展這些業(yè)務(wù)的園區(qū)占比超過45%。

四是金融服務(wù)：主要有供應(yīng)鏈保險、運輸保價、擔(dān)保、采購、倉（提）單質(zhì)押、設(shè)施設(shè)備租賃、代收墊付（資金池）等，開展這些業(yè)務(wù)的園區(qū)占比超過20%。

五是政務(wù)服務(wù)：主要有辦公自動化、市場監(jiān)管、工商注冊、稅務(wù)登記、銀行開戶、行政許可、郵政代辦、公安服務(wù)和幫助商戶子女入學(xué)等，開展這些業(yè)務(wù)的園區(qū)占比超過30%。

六是貿(mào)易服務(wù)，主要有貿(mào)易生產(chǎn)、流通加工等。

七是國際服務(wù)，主要提供國際運輸、國際貨代、口岸業(yè)務(wù)，海外倉業(yè)務(wù)。

八是低空物流服務(wù)。

九是跨界服務(wù)，主要有物流會展、文旅研學(xué)、知識產(chǎn)權(quán)輸出、品牌輸出等。

五、園區(qū)運營體系建設(shè)

運營服務(wù)管理體系建設(shè)，就是構(gòu)建“5+2”的服務(wù)體系和信息平臺。5指園區(qū)公共服務(wù)5個方面，2指園區(qū)信息服務(wù)2個平臺。

園區(qū)公共服務(wù)5個方面主要是：

一是物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和商戶提供基本的保安、保潔、防火、秩序和維修等基本服務(wù)。

二是政務(wù)代辦服務(wù)。辦理工商注冊，代辦稅務(wù)登記、銀行開戶，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理物流業(yè)務(wù)方面的行政許可等。爭取引進相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機構(gòu)以及行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。

三是企業(yè)管理服務(wù)。組建專門的機構(gòu)和人員，為園區(qū)商戶提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同、子女入學(xué)等服務(wù)。

四是供應(yīng)鏈服務(wù)。為入駐企業(yè)提供各種業(yè)務(wù)信息和供應(yīng)鏈信息，提供從供應(yīng)商、生產(chǎn)商、分銷商、采購商、終端商、消費者、物流配送商、軟件平臺、設(shè)備設(shè)施等全過程服務(wù)，使入駐企業(yè)集中發(fā)展自身核心業(yè)務(wù)。

五是金融服務(wù)。創(chuàng)造各種條件，開展貸款、擔(dān)保、保險、資金池、融資租賃和倉單質(zhì)押服務(wù)。

園區(qū)信息服務(wù)2個平臺主要是：

一是物流信息服務(wù)平臺。主要有：物流全搜索、發(fā)啦網(wǎng)、中國物通網(wǎng)、貨運寶等。物流信息平臺很多，主要分為企業(yè)自身運營平臺和第三方物流信息平臺。

二是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)（商戶）的電子商務(wù)需要，也降低了企業(yè)（商戶）成本費用。

六、園區(qū)運營盈利途徑

物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)收入、投資收益及其余收益。

1、土地增值

園區(qū)所有者與經(jīng)營者均能從土地增值中獲取收益。園區(qū)土地以低價購得，等完成園區(qū)建設(shè)、設(shè)備運作和開園運營后，地價將會大幅度升值。土地升值，必然帶動園區(qū)土地、倉庫、鋪位、寫字樓（公寓）等增值。

2、出租收入

這是物流園區(qū)最主要的收入來源。主要有：

一是倉庫租賃收入，這是園區(qū)出租收入主要來源。

二是設(shè)備租賃收入，園區(qū)主要交通設(shè)施（鐵路專用線）、物流設(shè)備（裝卸）、運輸設(shè)備（車輛）等出租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)，收取租金。

三是房屋租賃收入，除倉庫外，園區(qū)辦公大樓、沿街商鋪、大棚和商務(wù)用房出租租金。

四是停車場收入，園區(qū)收取一定的停車費用。

五是管理收費，如物業(yè)管理費、企劃活動費、廣告位費。

3、服務(wù)收費

一是信息服務(wù)收費，這是最主要的服務(wù)收費。

提供車輛配載信息，幫助用戶增加車輛的滿載率和減少成本，從節(jié)約成本中按比例收取一定服務(wù)費。

提供物流供求信息，從本地和周邊地市配送商戶經(jīng)營的物流商品，為本地大型商場、批發(fā)市場和大商戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送按成交額提取一定比例的中介費等。

二是各類運營服務(wù)收費，配套服務(wù)、增值服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、企業(yè)管理、供應(yīng)鏈服務(wù)、金融服務(wù)、貿(mào)易服務(wù)、國際服務(wù)、跨界服務(wù)等事項收費。

4、投資收益，主要指園區(qū)投資加工、貿(mào)易、配送和配套項目的各項收益。