倉儲市場規(guī)范和成熟

1、西安

物流倉儲業(yè)的變化與未來發(fā)展

2018以來，物流業(yè)成為西安最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。京東把整個無人機(jī)總部和研發(fā)中心放在了西安；圓通在西安投資了航空公司和科技公司；中通建起了西北電商物流產(chǎn)業(yè)園；傳化集團(tuán)董事長徐冠巨稱要打造“一城二港三中心”；

 2019年平安不動產(chǎn)汽車金融產(chǎn)業(yè)園即將竣工，蘇寧在高新區(qū)落戶，京東亞洲一號，國美電商中心都將竣工；西鐵局聯(lián)運(yùn)樞紐落成，萬科灃東盈石落成，預(yù)計(jì)在建總體項(xiàng)目落成后面積達(dá)到 1788.59萬 

指標(biāo)名稱	2018年產(chǎn)值		2021年預(yù)期目標(biāo)
公路貨運(yùn)量	2.45億噸		2.7億噸
鐵路貨運(yùn)量	1.35億噸		1.9億噸
航空貨運(yùn)量	24.6萬噸		60萬噸
鐵路集裝箱	23.5萬標(biāo)準(zhǔn)箱		33萬標(biāo)準(zhǔn)箱
快遞業(yè)務(wù)量	3.4億件		8.6億件
4A級企業(yè)	20個		40個

1.西安倉儲業(yè)現(xiàn)狀

 西安范圍內(nèi)的所有高標(biāo)準(zhǔn)倉儲及部分低端庫房。如圖所示，西安的主要倉儲聚集區(qū)在西北部，但不可忽視的是隨著陜西省自貿(mào)區(qū)的揭牌及港務(wù)區(qū)、臨潼現(xiàn)代物流園區(qū)依托公路、鐵路地緣優(yōu)勢的強(qiáng)勢發(fā)展，西安東北區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)倉儲面積近年來呈現(xiàn)出猛增的態(tài)勢

西安倉儲分布

西安市倉儲項(xiàng)目分布一覽

隨著城市改造的進(jìn)程，倉儲業(yè)已更新?lián)Q代，區(qū)位和組成形態(tài)已發(fā)生質(zhì)的變化

由于房地產(chǎn)和城市的擴(kuò)容，原來包含在市區(qū)的倉庫群落逐步外遷，以天臺八路地區(qū)為核心，隨著西部汽車城和世紀(jì)大道的繁榮、天臺八路倉庫群落已消失，僅留幾個釘子戶孤零零不成規(guī)模；

大興路以533國儲物流為代表，大興路倉庫群落已經(jīng)不復(fù)存在，以曲江新區(qū)為代表，長鳴路以及等駕坡田馬路地區(qū)的倉庫群落也已大部分已經(jīng)拆遷完成；以北郊大明宮建材市場為中軸，隨著國會山項(xiàng)目高鐵等因素，正在消退。

從以上市場變化可以得出結(jié)論、西安的倉儲業(yè)正在發(fā)生著巨大的變化、從地理位置的外遷、農(nóng)民倉的銳減、倉儲價格的變化、租賃企業(yè)的變化，2018將成為西安倉儲業(yè)的分水嶺！

隨著新的倉庫逐步落成、西安逐漸形成三個倉儲群落、在2018年從而替代原有的集中在天臺八路、建章路、大明宮、田馬路的倉儲群落；

1、空港倉儲群落

西安空港 西咸新區(qū)

項(xiàng)目落成

普洛斯普航陜西倉儲服務(wù)有限公司：（機(jī)場北、機(jī)場南）空港新城周公大道以北、迎賓大道以南，占地面積435畝，建筑面積約18.3萬、主要建設(shè)國際化高標(biāo)準(zhǔn)的單層鋼結(jié)構(gòu)倉庫及綜合樓。

陜西融盛圓通速遞有限公司：圓通速遞西北轉(zhuǎn)運(yùn)中心是國際航空物流樞紐重點(diǎn)發(fā)展的快遞物流產(chǎn)業(yè)， 占地面積120畝，建筑面積約5萬平方米

陜西西咸新區(qū)空港新城新地物流有限公司 ：占地面積111畝，總建筑面積4.8萬；

咸陽寶灣國際物流有限公司：園區(qū)規(guī)劃用地總面積633 畝，項(xiàng)目一期建設(shè)7棟高標(biāo)準(zhǔn)倉庫。配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，總建筑面積11.3萬。

陜西瑞銀申通快遞有限公司：申通快遞西北轉(zhuǎn)運(yùn)中心建成后將成為申通快遞西北地區(qū)轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，預(yù)計(jì)日處理郵件達(dá)60萬件，年貨物流量達(dá)1.5億票

空港保稅區(qū)：面積0.36平方公里、已建成4萬高標(biāo)倉、1萬冷庫；

民生電商民熙咸陽金融物流園：占地面積約200畝，建筑面積7萬

華翰航空物流中心：占地82畝; 建設(shè)面積6.5萬?？偼顿Y1.6億元；

萬科巴夫洛冷鏈物流中心：占地183畝; 建設(shè)面積10萬。總投資4.1億元；

聯(lián)儲空港現(xiàn)代物流基地：占地152畝; 建設(shè)面積8.7萬?？偼顿Y3億元；

在建項(xiàng)目

長安現(xiàn)代物流園一期（海航）：占地面積428畝，建設(shè)面積31萬，總投資12.8億元；

 豐樹西咸空港新城物流園、項(xiàng)目占地面積約184畝，建筑面積7.2萬。

深圳航空西安運(yùn)營基地：占地57畝; 建設(shè)面積7.8萬?？偼顿Y5.65億元；

西安郵政速遞西北航空電商物流中心：占地145畝; 建設(shè)面積6.2萬?？偼顿Y3億元；

西安航空企業(yè)中心：占地461畝; 建設(shè)面積63,6萬?？偼顿Y32.65億元；

西咸新區(qū)空港新城富立實(shí)業(yè)有限公司 富立物流園項(xiàng)目凈用地面積:11.6公頃;總建筑面積:72340.56其中:地上建筑面積71680.51,地下建筑面積660.05);計(jì)容建筑面積132175.87;容積率:1.14;建筑密度54.43 %;綠地率:5.76%;機(jī)動車停車位:244個

宇培

普洛斯

2、灃東倉儲園區(qū)群落

普洛斯經(jīng)開物流園：草灘生態(tài)區(qū)草灘七路，占地100畝、3.8萬 

普洛斯灃東物流園：尚航路占地260畝、8萬、超寬雨棚；定位快運(yùn)業(yè)

菜鳥中國智能骨干網(wǎng)西北核心節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目將建設(shè)約14.7 萬的電子商務(wù)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中心及電商產(chǎn)業(yè)配套園區(qū)  

菜鳥網(wǎng)絡(luò) 灃東新城

豐樹灃東物流園： 占地334 畝，總建筑面積約7 萬的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，德邦、鄭明、寶秦入駐

萬緯西安灃東物流園：190畝：建筑面積：13萬

建筑形態(tài)：1棟單層庫+ 4棟雙層庫+配套樓

嘉里物流（西北）中心， 石化大道西段110號，占地面積36500，總 面積2.6萬

都樂西北總部基地及智能物流配送中心  占地39畝 建筑面積2.6萬 總投資0.66億元

灃西 

宇培西北電子商務(wù)分撥結(jié)算中心 （附冷）灃西：占地面積約182.5畝， 建筑面積22萬m，主要建設(shè)分撥中心、結(jié)算中心、電商銷售中心及供應(yīng)鏈管理平臺。

陜西潤海綜合物流園區(qū)  占地810畝 建筑面積8.5萬平方米總投資10.6億元

秦漢新城

安華維龍電子商務(wù)園  占地342畝 建筑面積15.9萬 投資5.58億元

融港物流空地一體化高科技現(xiàn)代物流園  占地面積157畝  建筑面積8.4萬平方米 總投資3.98億元

草灘

松茂食品：草灘生態(tài)園（冷庫）2萬、內(nèi)置月臺

復(fù)星國藥西北營運(yùn)中心  尚謖路 草灘  占地183畝，建筑面積 7.5萬，

雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心  占地1675畝  建筑面積201萬  總投資60億元

招商局物流園：占地120畝，4.9萬（含恒溫倉1.2萬）

航天基地 （在建）

京東總部物流中心  占地1000畝，建筑面積 21萬  總投資10億元

西安電子商務(wù)金融物流園（平安）  占地193畝  建筑面積 7.36萬 總投資8億元

西安航天基地綜合保稅區(qū)（一期）占地608畝  建筑面積7.36   總投資8億元

深國際航天城物流園    占地面積約180畝 航天城 長安區(qū) 9.3萬

3、國際港務(wù)區(qū)倉儲群落

西安嘉浩絲路科技產(chǎn)業(yè)園：臨潼區(qū)鋼貿(mào)大道：占地面積達(dá)151畝，建筑面積超6.1萬平方米、獨(dú)立普通高標(biāo)倉庫17,858、獨(dú)立多溫區(qū)高標(biāo)冷庫11504；

國際港務(wù)區(qū)多式聯(lián)運(yùn)示范中心--西鐵恒順物流園： 現(xiàn).面積1700畝、集裝箱中心站和北側(cè)綜合鐵路貨場， 包含鋼材、倉儲、零擔(dān)、冷鏈、鐵路到達(dá)、是新亞歐大陸橋.中國西部重要節(jié)點(diǎn)；

西安港務(wù)區(qū)多式聯(lián)運(yùn)示范工程：占地524畝; 建設(shè)面積34.4萬。總投資13.24億元；

國際口岸設(shè)施建設(shè)：占地426.4畝; 建設(shè)面積11.98萬?？偼顿Y12.11億元；

新加坡訊通  總投資2.6億元，項(xiàng)目用地300畝，凈用地約214.3畝、秦漢大道 其中倉儲面積 2.5萬

中國移動通信集團(tuán)西北大區(qū)物流中心 占地180畝，建筑面積約30000，物流服務(wù)中心建筑面積約7000。項(xiàng)目總投資約6.8億元

保稅綜合物流園規(guī)劃用地6.172平方公里， 前2棟改建為“洋碼頭”國際申商平臺， 內(nèi)建成有保稅加工1棟，倉庫8棟，另有1棟冷庫 

西北現(xiàn)代醫(yī)藥物流中心:用地面積120畝，主要為派昂醫(yī)藥自用配送中

心，盛前一期建成1棟6500，立體倉庫1.9萬， 西北醫(yī)藥物流中心項(xiàng)目總投資6億元，總占地面積133.135畝，項(xiàng)目一期于2014年2月投入運(yùn)營。其中一期總建筑面積59萬；二期建筑面積4萬（規(guī)劃建設(shè)四個倉儲中心）

陜西新民生現(xiàn)代化醫(yī)藥物流項(xiàng)目，總投資6.5億元人民幣。該項(xiàng)目占地120畝，分兩期建設(shè)，（其中一期占地70畝，投資1.5億元；二期占地50畝，投資5億元）

新加坡訊通 外資 秦漢大道 國際港務(wù)區(qū) 2.5 2011年 丙二類 100% 1天/元 無 汽配、保稅小客戶

京東西北電子商務(wù)基地：占地320畝畝; 建設(shè)面積21.7萬?？偼顿Y7.6億元；總建筑面積217106.30，廠房面積197100.2;宿舍及食堂配套設(shè)施14261.04，設(shè)備用房4983.13，地下建筑面積761.93平方米

在建項(xiàng)目

絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶國際口岸建設(shè)：占地90畝 ; 建設(shè)面積25.6萬?？偼顿Y25億元；

臨潼寶灣國際物流有限公司：臨潼區(qū)鋼貿(mào)大道。園區(qū)用地總面積313畝，建設(shè)6棟高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，建筑面積約9.3萬m。

傳化城市物流中心：占地300畝; 建設(shè)面積6萬?？偼顿Y20億元；

安博國際港物流中心：占地152畝; 建設(shè)面積5.09萬?？偼顿Y17億元；

招商局西北物流分撥中心：陜西供應(yīng)鏈集成服務(wù)平臺：占地約170畝，總投資4.6億，總建筑面積約10.4萬平方米，其中兩棟立體倉庫建筑面積為8.7萬平方米

中國郵政西北中心：占地300畝; 建設(shè)面積20萬?？偼顿Y10億元

西安綜合保稅區(qū)二期：占地965畝; 總投資22億元

百利威西安國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園;占地190畝; 建設(shè)面積13萬。總投資9億元

一帶一路放心糧食工程：占地294畝; 建設(shè)面積8萬。總投資5億元

國美西北電子商務(wù)運(yùn)營中心：   規(guī)劃用地約324畝，建筑面積114393.4?？偼顿Y4.33億元 

國際港務(wù)區(qū)整體規(guī)模受限，整體向生活小鎮(zhèn)和大運(yùn)會方向靠攏，將有大幅度的價格提升；對于國際港務(wù)區(qū)管委會，也傾向于對納稅大戶進(jìn)行土地財(cái)政的傾斜；

4、灞橋區(qū)：臨潼現(xiàn)代物流園

落成項(xiàng)目 灞橋區(qū)

中儲西部國際鋼鐵物流基地： 占地面積658.6畝，建設(shè)面積12.1萬平方米?？偼顿Y10億元

陜西商儲灞橋物流中心  占地面積202畝，建設(shè)面積12.93萬平方米?？偼顿Y2.7億元

嘉浩絲路科技產(chǎn)業(yè)園    總投資2.3億元  臨潼區(qū)鋼貿(mào)大道：占地面積達(dá)151畝，建筑面積超6.1萬平方米、獨(dú)立普通高標(biāo)倉庫17,858平方米、獨(dú)立多溫區(qū)高標(biāo)冷庫11504平方米；

在建項(xiàng)目

西安糧食交易中心  占地面積200畝，建設(shè)面積15萬。總投資5億元

陜西東大石油化工物流中心  占地面積1200畝，建設(shè)面積30萬?？偼顿Y14.8億元

智慧物流小鎮(zhèn)  占地面積2300畝，報(bào)建中、總投資40億元

西港現(xiàn)代國際物流園  占地面積500畝，報(bào)建中、總投資12.29億元

中國物流西安綜合物流園  占地面積500畝，報(bào)建中、總投資6億元

泉通特種型材西北物流中心  占地233.9畝  建設(shè)面積14.7萬平方米  總投資 4.5億元

西安臨潼寶灣物流中心  占地313畝  建設(shè)面積15.2萬  總投資 4.5億元

西安（溫州）紡織服裝產(chǎn)業(yè)園臨潼物流園  占地253畝  建設(shè)面積35.2萬平方米  總投資 8.5億元

新豐泰（臨潼）汽車配件物流產(chǎn)業(yè)園  占地399.5畝  建設(shè)面積15.1萬平方米  總投資 9.9億元

絲綢之路起點(diǎn)新豐物流基地  占地 4150畝  建設(shè)面積20萬平方米  總投資150億元

中央儲備糧西安大明宮直屬庫代王分庫項(xiàng)目  占地 120畝  建設(shè)面積8萬平方米  總投資3.5億元；

5、長安引鎮(zhèn)物流園

長安區(qū) 引鎮(zhèn)物流園區(qū)

落成項(xiàng)目

百麗鞋業(yè)西北物流中心：占地78.625畝，建筑總面積 85660.23 ，倉庫和配套用房的面積分別是：倉庫85642.23，配套用房：18平方米，可租賃面積85642.23；主要建筑有  倉庫、C區(qū)配套綜合樓、停車場  ，消防耐火等級為 丙二類 ；

在建項(xiàng)目

中荷冷鏈生產(chǎn)倉儲物流基地   占地790畝  建設(shè)面積37萬 總投資16.3億元

陜西鐵投西安南站項(xiàng)目  占地498畝  建設(shè)面積23萬  總投資 6 億元

長安現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流園   占地347畝  報(bào)建中  總投資 4.9億元

普洛斯引鎮(zhèn)長安物流園  占地160畝  報(bào)6.3萬   總投資 3億元

6、鄠邑區(qū)在建項(xiàng)目

中通西北電商物流產(chǎn)業(yè)園    占地面積221畝；建設(shè)面積 19.47萬  投資5億元

西安京西醫(yī)藥物流園   占地面積135畝；建設(shè)面積 27萬  投資9.5億元

渭豐紙箱包裝物資物流中心   占地面積120畝；建設(shè)面積 6.38萬平方米  投資0.69億元

7、涇河新城

陜西國儲物流園  占地800畝  建筑面積11.47萬，總投資4.1億元

國際物資儲備西部核心物流基地 占地776畝 建筑面積15.198萬，總投資7.9億元

兵工西北集中采購中心及現(xiàn)代物流園  占地339畝  建筑面積12.94萬  總投資5.7億元

唯品會西北總部及倉儲運(yùn)營中心  占地440畝  建筑面積21萬  總投資12億元

西安電子商務(wù)（汽車）金融物流園（平安） 總占地347畝，建筑面積總面積136693  總投資13億元

8、高陵區(qū)

建成項(xiàng)目  

高陵東盈倉儲物流園  占地197畝  建筑面積12萬 總投資3.6億元

陜西利亨倉儲物流園  占地256畝 建筑面積10.3萬 總投資4.09億元

嘉民（光大）西北物流基地   涇高路 渭北工業(yè)園 10 2015年 丙二類 100% 0.8天/元 順豐、京東

在建項(xiàng)目

西安華南物流園   在建   占地面積1200畝；建筑面積102萬；總投資30億元

京通易購(西北)智慧物聯(lián)網(wǎng)共同運(yùn)營中心    總投資30億元規(guī)劃用地約1128畝，占地面積約75萬，總建筑面積約52萬，其中庫房建筑面積約48萬，配套設(shè)施設(shè)備用房建筑面積約4萬。

陜西國際建筑裝飾材料科技產(chǎn)業(yè)園  248畝 建筑面積15.7萬  投資5.2億元

西安海富物流工業(yè)倉儲項(xiàng)目  占地120畝 建筑面積5.04萬、投資1.5億元

中韓中小產(chǎn)業(yè)園C區(qū)  建筑面積66.9萬  投資21億元

西安西部工業(yè)物流園   建筑面積897畝  建筑面積77萬 總投資9.8億元 

西安德融物流有限公司物流項(xiàng)目  占地50.7畝  建筑面積1.13萬 總投資 0.6億元

西北國際中醫(yī) 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園    占地220畝  建筑面積1.45萬  總投資6.8億元

西安樂道電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目占地15畝、建筑面積58290，其中倉庫52500，設(shè)備用房1200，綜合辦公樓4500，門房90。

高陵區(qū)臻隆物流園中心 占地920畝  建筑面積3.7萬  總投資3億元

陜西物流集團(tuán)云倉智慧信息物流港  占地2000畝  建筑面積60萬  總投資60億元

萬方現(xiàn)代物流園   占地200畝  建筑面積5.93萬  總投資4.9億元

順豐西北地區(qū)總部及電商產(chǎn)業(yè)園   占地194畝  建筑面積13萬  總投資7億元

9、藍(lán)田縣

西安新港倉儲物流中心 占地1000畝  建筑面積43.97萬  總投資7.72億元

藍(lán)田工業(yè)園智能物流園   占地1000畝  建筑面積65.6萬  總投資5億元

10、周至縣

周至農(nóng)特產(chǎn)冷鏈物流中心  占地500畝  建筑面積18萬  總投資3.9億元

雁塔區(qū)：西部欣橋農(nóng)產(chǎn)品物流中心  改擴(kuò)建 占地235畝  建筑面積15.64萬  總投資6.55億元

蓮湖區(qū) ：方欣冷藏物流中心  改擴(kuò)建 占地118畝  建筑面積 5萬  總投資2.2億元

2 西安倉儲業(yè)的變化分析

2015年倉儲分布狀況

2018年租用狀況

從2018年的倉儲業(yè)分布狀況來看：

西安倉儲業(yè) 

總占地面積41210.88畝   建設(shè)面積1788.59萬    總投資1204.78億元

面積分析

西安 1788.59 的面積中有些項(xiàng)目屬于子虛烏有、評判標(biāo)準(zhǔn)：

壓力：項(xiàng)目面積過大、與實(shí)施企業(yè)資金實(shí)力不匹配；如藍(lán)田新港1000畝、物流智慧云倉2000畝；一個企業(yè)在一個地塊開發(fā)50萬的倉儲面積。銷售與運(yùn)營是一個難題、想象一下周邊道路的承載能力（參照石化大道堵車），物流客戶就會望而卻步；

審批：如此大的土地面積，審批成為門檻，西安市土地指標(biāo)審批上線500畝、超過后報(bào)請國土部；加之土地指標(biāo)歸集到市規(guī)劃院和市委、未來的倉儲用地由于稅收貢獻(xiàn)率和投資強(qiáng)度的問題、顯得都很差；如新豐園區(qū)4500畝，在土地指標(biāo)上進(jìn)展緩慢；

西安倉儲業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)整體偏低，倉庫建筑類型多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)，倉庫檐口高度在7米左右，倉庫配備設(shè)施不全，雖大都設(shè)有雨棚和卸貨平臺，但建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，無法滿足未來物流企業(yè)快速發(fā)展的需求，另外，消防設(shè)施、安保系統(tǒng)也相對薄弱。該類倉庫一般建設(shè)規(guī)模較大，占西安整體倉儲面積的60%以上，屬于主力倉庫類型，平均租金在15-20元/平米*月，性價比高，出租率超過90%。

變化

從2018年成為倉儲業(yè)分割節(jié)點(diǎn)：

隨著時間的推移，由于城市拆遷、三環(huán)內(nèi)已經(jīng)不能夠?qū)徟鷤}儲項(xiàng)目、以涇陽、空港、臨潼現(xiàn)代物流、灃東為核心、形成了新的倉庫群落；

這些倉庫土地產(chǎn)權(quán)明晰，設(shè)防火分區(qū)，噴淋、安保等設(shè)施完備。另外，此類倉庫建設(shè)方會根據(jù)其客戶進(jìn)行定制化建筑設(shè)計(jì)服務(wù)，配備立體貨架、自動分撥系統(tǒng)或冷庫設(shè)施等。由于設(shè)計(jì)理念超前、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，所以此類倉儲物業(yè)租賃價格較高，一般20-30元/平米*月不等；出租率在90%以上；

但2018新落成的倉儲面積；面臨空倉的風(fēng)險；新落成的運(yùn)營主體如嘉浩、寶灣、萬科、宇培、平安.......對于本地倉儲業(yè)態(tài)的陌生，同租賃三方物流、電商的洽談和溝通需要時間磨合、招商團(tuán)隊(duì)尚不能掌控西安倉儲業(yè)的動態(tài)變化；使得空置期難以把控；

從區(qū)域占比來看、

西三環(huán)沿線占比30.75%，是城配和商貿(mào)的集散區(qū)

涇渭新城占比25.55%,是三方物流和電商的聚集區(qū)

北三環(huán)草灘占比18.63% 是建材、公路分撥的聚集區(qū)

西咸空港展播13.39%、是快運(yùn)快遞分撥的聚集區(qū)

特征	現(xiàn)代物流設(shè)施	傳統(tǒng)物流設(shè)施
結(jié)構(gòu)	單層：高品質(zhì)鋼構(gòu) 多層：環(huán)形坡道	單層：非標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu) 多層：貨梯、非坡道
總建筑面積	總體大于8000	小于4000
層頂凈高	≥ 8M	4--7米
消防	消防栓、滅火器、噴淋、預(yù)警	消防栓
地面	耐磨金剛砂地面	水泥地面
監(jiān)控系統(tǒng)	24小時保安集中監(jiān)控服務(wù)	警衛(wèi)室、保安
采光帶	天花板設(shè)置采光帶+照明	照明采光
集中供暖	辦公室供暖	無
通風(fēng)設(shè)備	頂部通風(fēng)扇	無

高標(biāo)倉與普通倉的區(qū)分

運(yùn)營指標(biāo)對比：

空間利用、存儲形態(tài)、作業(yè)效率與人工、成本、環(huán)境要求、追溯性

從價格走勢分析

位于繞城高速內(nèi)的倉庫處于供不應(yīng)求的趨勢，農(nóng)民倉價格在15--18元/月之間；高標(biāo)倉在30/元/月；

位于空港的高標(biāo)倉基本在22--27元/月；根據(jù)具體租賃年限、租金支付情況，給予1-3個月的裝修搬倉的免租期；

租賃面積超過5萬的使用方，有較大的價格談判空間；價格在15元/月左右；

電商對于價格的敏感度不高、但對于倉庫資質(zhì)有嚴(yán)格要求；消防、房產(chǎn)證等有要求

新零售（盒馬鮮生、安鮮達(dá)、永輝、唯捷）要求區(qū)域在西咸灃東地帶、有對于恒溫冷鏈的需求；多溫層倉成為首選；生鮮倉的需求量在穩(wěn)步提升；

3 運(yùn)營模式的區(qū)分

業(yè)務(wù)模式一：純倉儲租賃模式

代表企業(yè)：豐樹、普洛斯、嘉民、萬科等

這些企業(yè)為專業(yè)的工業(yè)及物流地產(chǎn)開發(fā)商，針對市場的發(fā)展方向，在各個重要物流節(jié)點(diǎn)城市拿地建倉，建成后以倉庫出租為主營業(yè)務(wù)，入駐企業(yè)自行管理倉庫和物流配送安排；

由于資本渠道的原因、這些企業(yè)著重在于土地增值上考慮較多、以1元/天/m，投資回收期在12年以上；

業(yè)務(wù)模式二：倉配一體化業(yè)務(wù)模式

代表企業(yè)：招商局物流、中外運(yùn)、安得等

三方物流以倉儲配送一體化服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，利用西安地理區(qū)位優(yōu)勢，設(shè)立西北片區(qū)分撥中心，輻射陜、甘、寧等西北五省；

由于運(yùn)營業(yè)務(wù)的掌控、對倉庫位置要求不苛刻；如安得位于涇陽、外運(yùn)位于機(jī)場北；這些企業(yè)對于價格敏感度極高；

業(yè)務(wù)模式三：電商行業(yè)爆發(fā)、需求膨脹

隨著互聯(lián)網(wǎng)的大發(fā)展，以淘寶、京東和蘇寧為代表的電商對于倉儲的需求量逐步提上；

目前京東在西安的份額較大、一下依次為唯品會、日日順、三棵松樹、電商對于倉儲業(yè)的需求穩(wěn)定、但對于價格談判而言、供給量的倜然增大勢必會使價格有所下滑； 

在京東的云倉計(jì)劃中、60萬的云倉計(jì)劃使得京東對倉儲的要求劇增；輸出管理、得到商貿(mào)數(shù)據(jù)、集中倉儲對于個性化要求和系統(tǒng)提出了更高的要求；

但對于京東物流來說、云倉計(jì)劃可以大幅度的使得其城市配送達(dá)到高度集約化，趨向于共配發(fā)展、利用京東高速的城市配送網(wǎng)絡(luò)，云倉計(jì)劃使得前置倉變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；這是京東物流戰(zhàn)略的一盤大棋、所以未來京東有可能將成為高標(biāo)倉最大的使用方；

快遞業(yè)快運(yùn)業(yè)發(fā)展 ，倉儲業(yè)新增長點(diǎn) 

快遞公司集體上市，改善分撥結(jié)構(gòu)刻不容緩

由于順豐三通一達(dá)以及百世的集體上市、利用好資本提高運(yùn)作效率， 首先就需要考慮轉(zhuǎn)運(yùn)/分揀處理中心的增加、擴(kuò)建和設(shè)施升級上，包括對大規(guī)模自動化分揀設(shè)備的投放。 

快遞成本中占比最大的是運(yùn)輸成本和人力成本，而且隨著時間的推移，人力成本逐年上升，到2015 年達(dá)到占比25.7%。在快遞公司的轉(zhuǎn)運(yùn)中心，分揀的物流成本最高，占到了總成本的40%，其次才是配送成本

所以快運(yùn)業(yè)、快遞業(yè)將不予余力的推進(jìn)中轉(zhuǎn)中心的分布與運(yùn)營；

圓通分撥中心、普洛斯百世分撥中心

在此普洛斯充分先顯現(xiàn)了對于物流行業(yè)的前瞻性規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃較為完備、充分開率了快遞業(yè)分撥的特征：雙面、多門、雨棚寬度延伸、加大生活設(shè)置面積比例；預(yù)留停車場、充電位；

細(xì)節(jié)

對于公路快運(yùn)類分撥倉而言，除了結(jié)構(gòu)的細(xì)微變化之外、還需考慮

食宿：快運(yùn)業(yè)24小時運(yùn)營、員工的食宿問題未來成為倉庫設(shè)施中必備條件；網(wǎng)絡(luò)：快運(yùn)業(yè)依靠的帶寬需要在考慮范疇、巴槍、分撥調(diào)度對網(wǎng)絡(luò)的依賴趨勢明顯；充電加油：考慮城市分撥的需要、快運(yùn)業(yè)將有越來越多的新能源運(yùn)營車輛、對于充電樁的要求需成為必備條件；

2019是西安倉儲業(yè)塵埃落定

2018年新落成的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫有：普洛斯、宇培、寶灣、平安、嘉浩、萬科、超過100萬m的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫落成、將給倉儲市場帶來巨大的影響；

原有分布區(qū)域以西安市西北角，以天臺路、豐產(chǎn)路、西三環(huán)沿線分布居多的農(nóng)民倉的拆遷是否能夠轉(zhuǎn)化到這些新倉；答案是否定的；前店后庫的經(jīng)營模式不適合整體化高標(biāo)倉的運(yùn)營模式；

2018年由于政府秦嶺事件、對于違章建筑嚴(yán)格的管理管控；新落成集體用地上的普通倉庫稀缺；對于商貿(mào)分銷業(yè)提出了更高的要求縮減倉庫面積、將倉庫搬遷至更遠(yuǎn)的地點(diǎn)，如原點(diǎn)新城；是商貿(mào)業(yè)考慮的需求； 而高標(biāo)倉的需求應(yīng)產(chǎn)生在、三方物流、電商、快運(yùn)業(yè)上、

新落成面積與需求面積在2018將產(chǎn)生不協(xié)調(diào)的因素；但這是暫時的；未來隨著盒馬、安鮮達(dá)等新零售企業(yè)的崛起、對于高標(biāo)倉庫的需求將持續(xù)增長；

外遷趨勢明顯

外遷

空港：由于天臺八路地區(qū)與石化大道缺少縱深發(fā)展空間，該區(qū)域向空港方向遷移趨勢明顯；空港區(qū)域?qū)⒊蔀槿轿锪魑鞅狈謸芎腿轿鞅盧DC的首選位置；

灃東：菜鳥、豐樹、萬科、嘉里由于位置優(yōu)越、價格過高、使得現(xiàn)有企業(yè)無法承擔(dān)增長成本。該區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘泄才淦髽I(yè)、快運(yùn)分撥中心和新零售企業(yè)的首選地帶；

港務(wù)區(qū)：港務(wù)區(qū)由于建設(shè)用地的稀缺、已喪失成為區(qū)域分撥的先發(fā)優(yōu)勢、目前派昂、移動、領(lǐng)鮮、愛菊、保稅區(qū)項(xiàng)目使得港務(wù)區(qū)想高端倉儲發(fā)展趨勢明顯；如新加坡訊通、出版業(yè)基地的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)的原因；未來倉儲項(xiàng)目將不會在此落地；

趨勢

“大躍進(jìn)”式的發(fā)展使得西安倉儲業(yè)在短時間發(fā)生了巨變，短期政策性因素非常明顯，這個階段的園區(qū)集中表現(xiàn)出了以下特點(diǎn)：

分水嶺

園區(qū)集中爆發(fā)，形成涇陽、臨潼、灃東、空港四個倉儲群落；

公共倉多以外資企業(yè)為主，自用倉多由房地產(chǎn)、鋼貿(mào)、醫(yī)藥類企業(yè)轉(zhuǎn)型做物流園區(qū)；

對園區(qū)收益預(yù)估過高、民營企業(yè)逐步退出

外資建設(shè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)缺乏物流行業(yè)相關(guān)背景；

園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)多設(shè)計(jì)為純倉儲類，欠缺對公路運(yùn)輸業(yè)態(tài)的考慮

招商運(yùn)營無策略，人才缺乏；迷信平臺的價值；

資金取得成本過高、園區(qū)投資財(cái)務(wù)成本高；