目錄

第四章 大武漢冷鏈倉(cāng)庫(kù)發(fā)展?fàn)顩r

第一節(jié) 大武漢冷鏈倉(cāng)庫(kù)總體情況

第二節(jié) 區(qū)域冷鏈倉(cāng)庫(kù)面積與數(shù)量情況

第三節(jié) 空置面積與空置率情況

第四節(jié) 區(qū)域冷鏈倉(cāng)庫(kù)建設(shè)狀態(tài)

第五節(jié) 冷鏈倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)類型情況

第六節(jié) 冷鏈倉(cāng)庫(kù)租金水平情況

第七節(jié) 冷鏈倉(cāng)庫(kù)建筑類型情況

第八節(jié) 冷庫(kù)的樓層類型與空置情況

第九節(jié) 冷庫(kù)未來(lái)建成總面積/年增長(zhǎng)率

第十節(jié) 冷庫(kù)用途與面積情況

第十一節(jié) 冷庫(kù)企業(yè)用戶畫(huà)像分析

第十二節(jié) 園區(qū)持有者的面積排名

第十三節(jié) 冷鏈庫(kù)市場(chǎng)投資建議

第四章 大武漢冷鏈倉(cāng)庫(kù)發(fā)展?fàn)顩r

冷鏈物流泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷售，到消費(fèi)前的各個(gè)環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

冷鏈倉(cāng)庫(kù)（以下簡(jiǎn)稱冷庫(kù)）是指保管、存儲(chǔ)冷藏冷凍類食品、相關(guān)物資等的建筑物和場(chǎng)所的總稱。冷鏈倉(cāng)庫(kù)的目的就是為了保鮮、延長(zhǎng)產(chǎn)品保質(zhì)期等，因此其時(shí)間管理尤為重要。

倉(cāng)小二冷庫(kù)數(shù)據(jù)采集包含：武漢市醫(yī)藥、保鮮、冷藏、冷凍四種倉(cāng)庫(kù)類型。

【說(shuō)明】本報(bào)告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來(lái)源于倉(cāng)小二平臺(tái)。

第一節(jié) 大武漢冷鏈倉(cāng)庫(kù)總體情況

根據(jù)倉(cāng)小二平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)前大武漢已建成的冷庫(kù)總面積為86.86萬(wàn)㎡，空置總面積為16.88萬(wàn)㎡。

不同區(qū)域冷鏈倉(cāng)庫(kù)發(fā)展差異較大。冷鏈物流因其時(shí)效性要求高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)人才要求較高、人才招聘難等特點(diǎn)，使得區(qū)域冷鏈倉(cāng)庫(kù)的發(fā)展與交通和經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)情況成正比關(guān)系，交通和經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的江岸區(qū)空置率最低，其次是江夏區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)空置率均處于中低水平，庫(kù)存總量較高；蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、交通與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，空置率均處于較高水平。而葛店希望打造“華中冷鏈港”而新建了一個(gè)項(xiàng)目，目前還沒(méi)有全面展開(kāi)招商工作。

第二節(jié) 區(qū)域冷鏈倉(cāng)庫(kù)面積與數(shù)量情況

從面積上分析，已建成的冷庫(kù)中，江夏區(qū)冷庫(kù)面積最大，為22.20萬(wàn)㎡，占大武漢冷庫(kù)總面積1/4以上。一方面是因?yàn)榻膮^(qū)公路、水路聯(lián)運(yùn)網(wǎng)，交通條件便利，能及時(shí)響應(yīng)中部地區(qū)及全國(guó)范圍的運(yùn)輸，江夏區(qū)緊鄰武漢中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品、烘培食品、生鮮中心等企業(yè)已規(guī)?；?，在一定程度促進(jìn)了冷鏈物流的發(fā)展。而另外一個(gè)主要因素是白沙洲農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)對(duì)冷庫(kù)的大量需求。據(jù)倉(cāng)小二數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，白沙洲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的客戶所承租的江夏區(qū)冷庫(kù)面積占江夏區(qū)冷庫(kù)總面積的70%以上。江夏區(qū)冷庫(kù)建設(shè)主要是依托市場(chǎng)型導(dǎo)向。

黃陂區(qū)冷庫(kù)面積位列第二，為20.52萬(wàn)㎡，占大武漢冷庫(kù)總面積23.62%。黃陂區(qū)依傍天河機(jī)場(chǎng)，航空優(yōu)勢(shì)突出，吸引了一眾物流企業(yè)的蜂擁入市，區(qū)域內(nèi)物流市場(chǎng)日益繁榮。加之黃陂離三環(huán)線近，做市區(qū)配送也比較方便。另一方面四季美農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建立，也推動(dòng)了黃陂冷庫(kù)市場(chǎng)的發(fā)展。

東西湖區(qū)冷庫(kù)面積位列第三，為22.22萬(wàn)㎡，占大武漢冷庫(kù)總面積23.28%。主要原因是東西湖區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。東西湖水陸空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，京珠高速、武荊高速、繞城高速、107國(guó)道交匯于此，滬漢蓉高速鐵路、漢丹鐵路貫穿其中，還擁有擁有全國(guó)大型集裝箱中心站之一的武漢鐵路集裝箱中心站。東西湖區(qū)作為武漢市物流的集散分撥中心，是武漢物流產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域。

從數(shù)量上分析，大武漢已建成的冷庫(kù)呈現(xiàn)“區(qū)域分布廣、二多六少”的特點(diǎn)，大武漢總共有28個(gè)冷庫(kù)，分布在8個(gè)區(qū)域，大部分區(qū)域冷庫(kù)數(shù)量都偏少，葛店、漢南區(qū)只有1個(gè)冷庫(kù)，蔡甸區(qū)、江岸區(qū)、新洲區(qū)只有2個(gè)冷庫(kù)。

東西湖區(qū)有9個(gè)冷庫(kù)，數(shù)量最多；江夏區(qū)有7個(gè)冷庫(kù)，數(shù)量排第二；黃陂區(qū)有4個(gè)冷庫(kù)，數(shù)量排第三。

冷庫(kù)的區(qū)域分布數(shù)量主要與區(qū)域交通和經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)情況成正比關(guān)系，交通和經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的東西湖區(qū)、江夏區(qū)冷庫(kù)數(shù)量最多。

第三節(jié) 空置面積與空置率情況

當(dāng)前大武漢已建成的冷庫(kù)總面積為86.86萬(wàn)㎡。

其中，空置總面積為16.88萬(wàn)㎡，使用總面積為69.98萬(wàn)㎡?？梢钥闯?，當(dāng)前大武漢空置總面積較低，資源較為緊張。

大武漢冷庫(kù)空置總面積為16.88萬(wàn)㎡，黃陂區(qū)空置面積最大，為7.8萬(wàn)㎡；占大武漢空置總面積的46.21%；東西湖區(qū)空置面積排第二，占大武漢空置總面積的27.55%。

蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、江岸區(qū)、新洲區(qū)的冷庫(kù)空置面積較小，均在1萬(wàn)㎡以下；葛店空置面積為0。

第四節(jié) 區(qū)域冷鏈倉(cāng)庫(kù)建設(shè)狀態(tài)

根據(jù)倉(cāng)小二平臺(tái)上資料顯示：已建成+在建中+未開(kāi)工的冷庫(kù)：總面積為160.43萬(wàn)㎡，總數(shù)量為37個(gè)。

在建中的冷庫(kù)有8個(gè)，2個(gè)分布在蔡甸區(qū)，6個(gè)分布在東西湖區(qū)，總面積達(dá)11.17萬(wàn)㎡。

未開(kāi)工的冷庫(kù)共有3個(gè)：（1）1個(gè)在葛店，該冷庫(kù)面積較大，有52萬(wàn)㎡，是大武漢面積最大的一個(gè)冷庫(kù)。預(yù)測(cè)未來(lái)該冷庫(kù)的建成，將會(huì)大大提高葛店在大武漢冷庫(kù)市場(chǎng)的影響力。

（2）1個(gè)在東西湖區(qū)，坐落于臨空港物流核心區(qū)域，這座集凍品、生鮮、水果、干調(diào)于一體的“冷庫(kù)糧倉(cāng)”預(yù)計(jì)2020年一季度建成，屆時(shí)將能提供供應(yīng)鏈金融，交易周轉(zhuǎn)與高端智能冷庫(kù)線上、線下相結(jié)合的一體化冷鏈綜合服務(wù)交易平臺(tái)。據(jù)透露，該項(xiàng)目還將組建冷鏈車隊(duì)。

（3）1個(gè)在漢南區(qū)，總用地面積113645.64㎡，總建筑面積96526.00㎡，物業(yè)類型有干庫(kù)、冷庫(kù)、大型中央廚房加工區(qū)等。

第五節(jié) 冷鏈倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)類型情況

常見(jiàn)的冷庫(kù)有三溫倉(cāng)、二溫倉(cāng)、醫(yī)藥倉(cāng)、冷凍倉(cāng)四種類型。從面積上看，三溫倉(cāng)面積最大，占已建成冷庫(kù)總面積47%。二溫倉(cāng)、冷凍倉(cāng)、醫(yī)藥倉(cāng)面積均較少。

從數(shù)量上看，三溫倉(cāng)數(shù)量最多，占大武漢冷庫(kù)總數(shù)量70%左右。二溫倉(cāng)、冷凍倉(cāng)、醫(yī)藥倉(cāng)數(shù)量均較少。

蔡甸區(qū)、葛店、漢南區(qū)、新洲區(qū)只有三溫倉(cāng)，葛店的三溫倉(cāng)面積最大，為18萬(wàn)㎡；東西湖區(qū)有三溫倉(cāng)和醫(yī)藥倉(cāng)，東西湖區(qū)三溫倉(cāng)數(shù)量最多，有6個(gè)；黃陂區(qū)有二溫倉(cāng)和三溫倉(cāng)，二溫倉(cāng)面積最大，為18萬(wàn)㎡；江岸區(qū)有二溫倉(cāng)和冷凍倉(cāng)，數(shù)量少，面積小，江夏區(qū)有三溫倉(cāng)、二溫倉(cāng)、冷凍倉(cāng)，數(shù)量少，面積小。

第六節(jié) 冷鏈倉(cāng)庫(kù)租金水平情況

根據(jù)倉(cāng)小二數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：大武漢租金均價(jià)為97.21元/㎡/月。

從區(qū)域來(lái)看，東西湖區(qū)租金均價(jià)最高，為116.90元/㎡/月，比大武漢租金均價(jià)足足高出20元左右，倉(cāng)小二分析認(rèn)為，東西湖區(qū)租金高主要受兩個(gè)方面影響：一是區(qū)域因素，東西湖為武漢物流集散分撥中心，物流發(fā)達(dá)，市場(chǎng)需求旺盛，二是受庫(kù)房建筑結(jié)構(gòu)影響，東西湖冷庫(kù)以單層高標(biāo)庫(kù)為主，倉(cāng)庫(kù)的硬件條件相對(duì)較好。

蔡甸區(qū)租金均價(jià)為95元/㎡/月，和大武漢平均水平相差無(wú)幾。

其他區(qū)域租金均價(jià)明顯低于大武漢平均水平，其中葛店租金均價(jià)最低，為70元/㎡/月，比大武漢租金均價(jià)低27元左右，比租金最高的東西湖區(qū)足足低了46.90元。倉(cāng)小二分析認(rèn)為，葛店租金低主要受三個(gè)方面影響：一是在行政規(guī)劃上，葛店屬于鄂州；二是區(qū)域發(fā)展緩慢、距武漢中心偏遠(yuǎn)、交通優(yōu)勢(shì)欠缺；三是葛店尚未形成知名度高、規(guī)?；奈锪黧w系，結(jié)合葛店正在傾力打造“華中冷鏈港”的計(jì)劃來(lái)看，葛店未來(lái)幾年的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)還是存在相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力。

第七節(jié) 冷鏈倉(cāng)庫(kù)建筑類型情況

冷庫(kù)按建筑類型可分為四類：?jiǎn)螌永鋷?kù)、多層（電梯）冷庫(kù)、樓庫(kù)、雙層（坡道）冷庫(kù)。

大武漢冷庫(kù)市場(chǎng)以樓庫(kù)面積最大，樓庫(kù)面積占總面積77.84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾類的總和。

從區(qū)域來(lái)看，單層冷庫(kù)絕大部分分布在東西湖區(qū)，另有少量分布在蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、江夏區(qū)和新洲區(qū)；多層（電梯）冷庫(kù)主要分布在東西湖區(qū)，另有少量分布在蔡甸區(qū)；樓庫(kù)的分布較為廣泛，葛店、黃陂區(qū)、江夏區(qū)都有大量樓庫(kù)，東西湖區(qū)、江岸區(qū)、新洲區(qū)也有部分資源。

第八節(jié) 冷庫(kù)的樓層類型與空置情況

已建成的冷庫(kù)中，樓庫(kù)的面積最大，空置率較低；多層（電梯）冷庫(kù)的面積最少，空置率最高，市場(chǎng)上單層冷庫(kù)的市場(chǎng)需求較為旺盛。

第九節(jié) 冷庫(kù)未來(lái)建成總面積/年增長(zhǎng)率

2018年大武漢冷庫(kù)總面積為86.86萬(wàn)㎡，到了2019年大武漢冷庫(kù)總面積為100.43萬(wàn)㎡，年增長(zhǎng)15.62%。未來(lái)預(yù)測(cè)大武漢冷庫(kù)總面積為173.03萬(wàn)㎡，比2019年增長(zhǎng)72.29%。反映了未來(lái)冷庫(kù)供應(yīng)充足，冷庫(kù)面積將在2019年以后迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

從區(qū)域來(lái)看，只有極少數(shù)區(qū)域未來(lái)有新增冷庫(kù)面積，2019年有新增冷庫(kù)的只有蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)，2019年蔡甸區(qū)冷庫(kù)面積將增長(zhǎng)5.27萬(wàn)㎡，東西湖區(qū)冷庫(kù)面積將增長(zhǎng)8.30萬(wàn)㎡。

在2019年以后有冷庫(kù)新增面積區(qū)域有東西湖區(qū)、葛店、漢南區(qū)，其中，葛店新增面積高達(dá)52萬(wàn)㎡。說(shuō)明葛店未來(lái)極有可能成為大武漢冷庫(kù)的嶄新名片，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ψ顬榫薮螅Y(jié)合葛店租金均價(jià)最低的情況分析：（1）3年內(nèi)葛店的冷庫(kù)供應(yīng)會(huì)比較充足，對(duì)價(jià)格比較敏感和大面積需求用戶可考慮去葛店租倉(cāng)；（2）預(yù)測(cè)葛店5年后極有可能成為冷庫(kù)盈利增長(zhǎng)的另一個(gè)拐點(diǎn)，投資者需耐心等待時(shí)機(jī)。

東西湖區(qū)在2020年將會(huì)有12.6萬(wàn)平米的新增面積，這是華中地區(qū)最大的全能型冷庫(kù)，項(xiàng)目建成后，將會(huì)提升湖北的冷鏈行業(yè)水平，推動(dòng)湖北冷鏈產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

漢南區(qū)在未來(lái)將會(huì)有9.65萬(wàn)平米的新增面積，該冷庫(kù)的建成將會(huì)對(duì)推動(dòng)漢南區(qū)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極的作用。

黃陂區(qū)、江岸區(qū)、江夏區(qū)、新洲區(qū)在2019年和未來(lái)均沒(méi)有新增的冷庫(kù)，這些區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)可能會(huì)很緊張，可能導(dǎo)致租金上漲。

第十節(jié) 冷庫(kù)用途與面積情況

根據(jù)已建成的冷庫(kù)資料顯示，用于出租的冷庫(kù)比例最大，高達(dá)72.54%；純自用的冷庫(kù)僅占2.42%，反映了冷庫(kù)市場(chǎng)絕大部分以出租為主，自用極少，主要是因?yàn)槔鋷?kù)的建設(shè)成本較大，需要較高的資金投入，大多數(shù)中小企業(yè)難以有自建冷庫(kù)的實(shí)力，也從側(cè)面反映了大武漢冷庫(kù)租賃市場(chǎng)成熟、穩(wěn)定。

第十一節(jié) 冷庫(kù)企業(yè)用戶畫(huà)像分析

冷庫(kù)企業(yè)常見(jiàn)的業(yè)務(wù)類型有：城市配送型、儲(chǔ)藏型、電商宅配型、市場(chǎng)型、中央廚房、中央及區(qū)域配送型六大類。

從擁有或承租總面積來(lái)看，市場(chǎng)型冷庫(kù)面積最大，有23.52萬(wàn)㎡，占總面積40%左右，比如：江岸區(qū)的仁和冷庫(kù)、肉聯(lián)，江夏區(qū)的昌晶冷儲(chǔ)、圣寶元，都是較為大型的市場(chǎng)型冷庫(kù)

面積排第二的是中央及區(qū)域配送型冷庫(kù)，有13.16萬(wàn)㎡，占總面積22%左右，比如：順豐冷鏈、東方海外、夏輝冷鏈等等

中央廚房和城市配送型冷庫(kù)面積不相上下，均在10萬(wàn)㎡左右，占總面積16%左右。

儲(chǔ)藏型冷庫(kù)和電商宅配型冷庫(kù)面積較小。

從數(shù)量上看，城市配送型冷庫(kù)數(shù)量最多，有25個(gè)，占總數(shù)量40%左右，結(jié)合該類冷庫(kù)總面積較小的情況來(lái)看，城市配送型冷庫(kù)普遍都是小面積冷庫(kù)。

數(shù)量排第二的是中央及區(qū)域配送型冷庫(kù)，有17萬(wàn)㎡，占總數(shù)量25%以上，預(yù)測(cè)中央及區(qū)域配送型冷庫(kù)擁有較大的市場(chǎng)。

市場(chǎng)型冷庫(kù)、中央廚房、儲(chǔ)藏型冷庫(kù)、電商宅配型冷庫(kù)數(shù)量普遍較少。

從區(qū)域來(lái)看，黃陂區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富，種類最齊全。

東西湖區(qū)擁有城市配送型、儲(chǔ)藏型、中央廚房、中央及區(qū)域配送四類冷庫(kù)企業(yè)，數(shù)量也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，且東西湖區(qū)的客戶高端客戶占比較大，如星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、海底撈等等；

黃陂區(qū)擁有城市配送型、儲(chǔ)藏型、市場(chǎng)型、中央廚房、中央及區(qū)域配送五類冷庫(kù)企業(yè)，各類冷庫(kù)面積與數(shù)量均相差不大，屬于比較平均的狀態(tài)。市場(chǎng)型冷庫(kù)占比較大，主要是給四季美農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)做配套。

江夏區(qū)擁有城市配送型、儲(chǔ)藏型電商宅配、市場(chǎng)型、中央廚房、中央及區(qū)域配送五類冷庫(kù)企業(yè)。其中市場(chǎng)型冷庫(kù)占比最大，由此可見(jiàn)江夏區(qū)的冷庫(kù)主要依托白沙洲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)而發(fā)展。因距離市區(qū)較近，有一部分客戶為城市配送型。

蔡甸區(qū)和漢南區(qū)只有極少量城市配送型冷庫(kù)；

江岸區(qū)有兩個(gè)大面積的市場(chǎng)配送型冷庫(kù)，主要針對(duì)的客戶群體是小型的批發(fā)戶；

新洲區(qū)主要以電商宅配型冷庫(kù)為主，主要是有一家知名電商企業(yè)入駐。

第十二節(jié) 園區(qū)持有者的面積排名

持有冷庫(kù)的企業(yè)并不多。其中，萬(wàn)噸持有的冷庫(kù)面積最大，有18萬(wàn)㎡，增益冷鏈、四季豐華、廣地、九州通、肉聯(lián)、山綠、晟隆騰瑞等7家企業(yè)，均持有部分規(guī)模冷庫(kù)，持有面積不相上下，均不超過(guò)10萬(wàn)㎡。

第十三節(jié) 冷鏈庫(kù)市場(chǎng)投資建議

根據(jù)倉(cāng)小二平臺(tái)研究客戶需求分析，建議企業(yè)未來(lái)布局冷鏈倉(cāng)庫(kù)注意如下發(fā)展：

1、共享冷庫(kù)是趨勢(shì)，目前中小客戶一般按照流量進(jìn)行計(jì)費(fèi)，而傳統(tǒng)樓庫(kù)在庫(kù)容利用率方面有限，因此建設(shè)單層高標(biāo)自動(dòng)化冷鏈存儲(chǔ)物流中心以及 多層分揀中心將會(huì)成為共享冷庫(kù)主要建筑載體。

2、單層高標(biāo)冷庫(kù)是趨勢(shì)，面對(duì)大中型企業(yè)，建立立體貨架存儲(chǔ)是增加庫(kù)容利用率最好辦法，建立三層隔板貨架是降低使用成本的有效手段，因此 作為基礎(chǔ)設(shè)施布局商，應(yīng)該盡可能考慮單層高標(biāo)庫(kù)建設(shè)。

3、雙層高標(biāo)庫(kù)隨著土地供給指標(biāo)減少，局部區(qū)域可以建設(shè)雙層冷庫(kù)，每層層高凈高可達(dá)8.5米，使用便利。該部分建筑形態(tài)可以滿足中低端也可 以滿足高端企業(yè)使用。

4、常溫庫(kù)基礎(chǔ)上改造冷庫(kù)是趨勢(shì)，鑒于從拿地到建設(shè)冷庫(kù)周期過(guò)長(zhǎng)，為滿足客戶快速擴(kuò)張，企業(yè)可以從現(xiàn)有常溫庫(kù)房中挑選優(yōu)質(zhì)庫(kù)房進(jìn)行冷庫(kù)改 造，用于出租使用。

5、如果面向第三方市場(chǎng)開(kāi)放的企業(yè)，建議建設(shè)可調(diào)控溫區(qū)的庫(kù)房，這樣便于適用不同企業(yè)業(yè)務(wù)類型。

6、未來(lái)3-5年，冷鏈物流將會(huì)進(jìn)入資本熱潮，大量企業(yè)進(jìn)入冷鏈冷庫(kù)賽道布局，但布局該賽道務(wù)必考慮項(xiàng)目地段。

7、根據(jù)武漢市場(chǎng)發(fā)展，今年將會(huì)有一批老舊冷庫(kù)及生鮮交易市場(chǎng)拆遷，因此，如何在此環(huán)境下尋找合適地塊承接生鮮交易市場(chǎng)業(yè)務(wù)，將是一個(gè)極具挑戰(zhàn)且高回報(bào)的投資機(jī)會(huì)。