第三章 大武漢普通庫房發(fā)展?fàn)顩r

本報(bào)告中普通庫房的定義及特點(diǎn)：以存儲為主要目的，且?guī)旆拷ㄖ螒B(tài)低于高端庫房的標(biāo)準(zhǔn)。其明顯特征為：層高低于9米、月臺高度低于國標(biāo)（1.2-1.4米）或無月臺或無升降平臺、消防設(shè)施為丙二類以下，建筑類型為多層樓庫，單面周轉(zhuǎn)場地小于25米。當(dāng)然如丙二類的單層庫房，層高小于9米，但月臺為非國標(biāo)的庫房也屬于普通庫房。

本報(bào)告中樓庫：是指有月臺和無月臺的多層庫房；平庫：是指無月臺的單層庫房；高臺庫：是指有月臺的單層庫房和有月臺的樓庫一樓。

本報(bào)告中的庫房為在倉小二平臺（cangxiaoer.com）所登記的庫房樣本，僅用于對行業(yè)狀況分析的參考。

第一節(jié) 普通庫房總體情況

普通庫由非高標(biāo)準(zhǔn)的常溫高臺庫、樓庫、平庫組成。根據(jù)倉小二線上實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)：大武漢普通庫以樓庫居多，面積高達(dá)947.38萬平米，其次是平庫，面積為458.44萬平米，高臺庫面積最少，為179.46萬平米。

三類建筑形態(tài)的普通庫房中，空置率最低的是平庫，空置率為8.40%，空置面積為38.49萬平米；其次是高臺庫，空置率為14.99%，空置面積為26.90萬平米；樓庫空置率最高，達(dá)到22.86%，空置面積為216.60萬平米，樓庫空置率高主要是受樓庫二層及以上承重小和進(jìn)出貨不方便的影響。

【倉小二解析】

（1）為什么平庫空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高臺庫空置率？

解答：從出租價(jià)格上看，平庫的租金價(jià)格低于高臺庫，在同樣地段、物流成本幾乎相同的情況下，平庫的使用性價(jià)比優(yōu)勢非常明顯。以城市配送為主的前置倉及B2B配送倉所使用的車輛主要以依維柯，金杯車為主，由于周轉(zhuǎn)車輛較多且這類車輛車廂底板太低，在使用月臺時(shí)反而非常不便利，因此選用平庫就更適合，自然平庫空置率低于高臺庫。

（2）為什么大武漢會建設(shè)如此多的樓庫，而不建設(shè)更多的平庫或者高臺庫？

解答：無論哪個(gè)城市，從政府規(guī)劃的角度而言，都是期望充分地利用土地資源，建設(shè)更多面積的建筑，即最大化利用土地面積，因此高容積率指標(biāo)成為各大企業(yè)發(fā)展的緊箍咒，是企業(yè)必須完成的項(xiàng)目指標(biāo)。另一方面，很多企業(yè)家思維較為落后，傳統(tǒng)的企業(yè)家認(rèn)為建設(shè)樓層庫房可以分割售賣，另外一些企業(yè)家認(rèn)為多建固定資產(chǎn)可以在銀行抵押更多貸款，如果建樓太少則這個(gè)地塊的價(jià)值就無法凸顯，土地分?jǐn)偟慕ㄖ杀静粍澦?。?shí)際上殊不知，建樓的成本和收益嚴(yán)重不成正比。

大武漢高臺庫總面積為179.46萬㎡。高臺庫絕大部分分布在東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)，兩個(gè)區(qū)域的高臺庫面積相差不大，均占總面積的1/3以上，其他區(qū)域高臺庫存量極少。

大武漢樓庫總面積為947.38萬㎡。樓庫主要分布在東西湖區(qū)、黃陂區(qū)，其中，東西湖區(qū)樓庫面積占總面積的1/3以上，黃陂區(qū)樓庫面積占總面積的1/4左右，其他區(qū)域樓庫存量較少。

大武漢平庫總面積為458.44萬㎡。平庫主要分布在蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)與黃陂區(qū)，其中，蔡甸區(qū)平庫面積最大，占總面積的1/4左右，東西湖區(qū)平庫面積排第二，占總面積的的1/5左右，黃陂區(qū)和江夏區(qū)平庫面積占總面積比均在10%以上，其他區(qū)域平庫存量較少。

蔡甸區(qū)：

蔡甸區(qū)域平庫和樓庫平分秋色，樓庫面積達(dá)到106.74萬平米，平庫面積達(dá)到115.07萬平米，最少的為高臺庫房，僅為66.9萬平米。蔡甸的平庫是所有區(qū)域中面積最大的，主要原因是蔡甸區(qū)以工業(yè)廠房居多，很多廠房業(yè)務(wù)不景氣后都拿來作為庫房出租。

從空置的情況看，高臺庫，平庫，樓庫的空置率均較少，主要原因是蔡甸區(qū)為較為成熟的工業(yè)聚集區(qū)，并且距離武漢市中心距離相對較近，出租價(jià)格一直處于中等水平，因此市場相對較為穩(wěn)定。

蔡甸區(qū)當(dāng)前高臺庫房主要為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而來，建設(shè)數(shù)量也較為有限，因此空置率并不太高。相反后期篇幅中的高標(biāo)庫空置率會逐步上升。

東西湖區(qū)：

東西湖區(qū)歷來為武漢物流中心的標(biāo)桿，區(qū)域普通庫面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，同時(shí)高臺庫和樓庫的面積也在同類中居于榜首。

在東西湖區(qū)普通庫房中，樓庫規(guī)模達(dá)到358萬平米，平庫規(guī)模達(dá)到102.75萬平米，高臺庫占72萬平米；從空置面積看，樓庫空置率非常大，而平庫空置率最低，空置面積僅為7.8萬平米，主要原因是面向客戶群體為要求較低的如部分專線市場，生產(chǎn)型企業(yè)，中小客戶等，平庫從性價(jià)比方面優(yōu)勢非常明顯，因此獲得租賃市場的青睞。相反高臺普通庫房空置面積較多，主要原因一方面是業(yè)主期望值過高，定價(jià)幾乎參照高標(biāo)庫價(jià)格，而市場又覺得相對高端庫房性價(jià)比太低；另外一方面這部分高臺庫房絕大多數(shù)消防等級為丁戊類或是丙二類但不是消防噴淋系統(tǒng)，因此造成用戶群體錯(cuò)位的局面。

漢南區(qū)：

漢南區(qū)域的普通庫房中，樓庫和平庫面積和空置情況均分秋色，相對全行業(yè)而言均處于高位，幾乎達(dá)到35%以上，主要原因是地理位置相對武漢市場較遠(yuǎn)所致，漢南區(qū)域地處武漢幾乎最南端，距離武漢市中心距離已經(jīng)達(dá)到45KM，然而所有的物流需求用戶主要集中在四環(huán)線附近區(qū)域，從物流配送的角度而言，不太方便將貨物運(yùn)到更遠(yuǎn)的位置存儲然后再運(yùn)回武漢市或者物流發(fā)達(dá)的東西湖區(qū)中轉(zhuǎn)。因此漢南區(qū)域的工業(yè)及物流發(fā)展相對較為滯后，并且物流成本較高。

黃陂區(qū)：

黃陂區(qū)普通庫庫房面積較大，區(qū)域內(nèi)普通庫以樓庫居多，樓庫面積為229.40萬㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高臺庫和平庫。高臺庫空置率極高，高于50%，招商難度較大。黃陂樓庫面積大的主要原因是很多開發(fā)商建好樓庫用來出售。

江夏區(qū)：

江夏區(qū)以樓庫和平庫居多，兩者庫房面積相差不大，高臺庫庫房面積偏少。從空置率看，高臺庫和平庫空置率偏低，市場需求較好，有望延續(xù)。

青山區(qū)：

青山區(qū)在平臺統(tǒng)計(jì)庫房并不多，究其原因是青山區(qū)主要以圍繞武鋼為核心的企業(yè)在布局，很多老舊廠房面臨拆遷風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)很多廠房并無完備的產(chǎn)權(quán)證件，并且該區(qū)域的園區(qū)企業(yè)主要客戶群為線下中小微客戶群。

新洲區(qū)：

新洲區(qū)以樓庫居多，樓庫面積是平庫面積的2倍左右，是高臺庫面積的5倍左右。從空置面積上看，樓庫的空置面積較大，其中新洲區(qū)樓庫多以出售為主。高臺庫和平庫空置面積不分伯仲。但根據(jù)物流業(yè)集群發(fā)展的特點(diǎn)和新洲區(qū)地理位置看，該區(qū)域無論從樓庫還是平庫以及高臺庫都將面臨著巨大的閑置風(fēng)險(xiǎn)。

漢陽區(qū)：

漢陽區(qū)近年來大力發(fā)展商業(yè)，房地產(chǎn)，很多傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)因?yàn)槌鞘邪l(fā)展拆遷，目前在平臺統(tǒng)計(jì)出租的高臺庫房有7.21萬平米，樓庫規(guī)模達(dá)到46.84萬平米，平庫面積僅為6.92萬平米。其中平庫空置率較少，主要原因是原來的老舊產(chǎn)能的生產(chǎn)企業(yè)依舊使用較多，而樓庫和高臺庫因?yàn)槲锪鞅旧聿⒉辉跐h陽區(qū)集群，面對的客戶群體主要為一些市內(nèi)配送或者低端的生產(chǎn)中小企業(yè)為主，因此空置率較高。

洪山區(qū)：

洪山區(qū)普通庫庫房面積較少，區(qū)域內(nèi)只有樓庫和平庫，面積上樓庫是平庫的一半，兩種庫房的空置面積也較少，洪山區(qū)和漢陽區(qū)狀況一樣，只有在三環(huán)外有少量庫房。

江岸區(qū)：

江岸區(qū)高臺庫、樓庫和平庫庫房面積都極少，從空置率上看，均處于較高水平。這主要是因?yàn)榻秴^(qū)是商業(yè)發(fā)達(dá)的中心城區(qū)，物流限行嚴(yán)管區(qū)域，因此此類業(yè)態(tài)將在未來逐漸被清理,但未來將可能產(chǎn)生新的迷你倉產(chǎn)品來填充中心城區(qū)對于小微客戶存儲應(yīng)用的需求。

江漢區(qū)：

江漢區(qū)是普通庫庫房面積最小的一個(gè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)只有樓庫一種普通庫，庫房面積僅有0.8萬㎡，空置面積0.22萬㎡。和江岸區(qū)一樣，江漢區(qū)是商業(yè)發(fā)達(dá)的中心城區(qū)，土地資源寶貴，區(qū)域內(nèi)以商業(yè)用地和住宅用地居多，普通庫生存空間被擠壓。

硚口區(qū)：

硚口區(qū)以樓庫居多，樓庫庫房面積是高臺庫+平庫的總和的2倍左右。從空置面積上看，硚口區(qū)高臺庫和平庫的空置面積為0，區(qū)域內(nèi)已無高臺庫和平庫可租，市場上僅余少量樓庫可租，硚口區(qū)是東西湖和漢陽的交界，地理位置優(yōu)越，該區(qū)域傳統(tǒng)的庫房資源更多的被改造升級為商業(yè)用途，如孵化器，寫字樓，創(chuàng)業(yè)園等。

第二節(jié) 大武漢普通庫房租金水平

普通庫因其樓層不固定（有單層、多層之分），且不同樓層價(jià)格差異大，因此倉小二分開統(tǒng)計(jì)了：一樓租金價(jià)格、二樓及以上租金價(jià)格。從數(shù)據(jù)看出，單層庫房租金均價(jià)為21.14元/㎡/月，而多層庫房的一樓租金均價(jià)為21.95元/㎡/月，略微高于單層庫房的一樓租金。

多層庫房的二樓及以上租金均價(jià)為12.17元/㎡/月，約是多層庫房一樓租金的一半。這是因?yàn)楦邔釉谶\(yùn)輸、搬運(yùn)、裝卸上存在先天性的不便，以及地面承重問題，因此租金較為便宜。

【倉小二解析】

1.在武漢普通庫房中，為什么樓庫一樓價(jià)格比單層庫一樓價(jià)格要高？

解答：因?yàn)樵跇菐煺急戎?，樓庫絕大部分分布在東西湖區(qū)，占大武漢樓庫總面積38%以上，且東西湖區(qū)租金普遍偏高，從而拉高了大武漢總體多層庫房租金水平。

2.為什么在武漢普通庫房中，總體趨勢上高臺樓庫一樓的價(jià)格要高于單層高臺庫價(jià)格？

解答：造成這一現(xiàn)象的有兩個(gè)主要原因：第一個(gè)原因是高臺樓庫這種庫型本身較少，所以導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)樣本也較少，有些區(qū)域只有一到兩個(gè)，如果其中一個(gè)價(jià)格較高，會導(dǎo)致總體價(jià)格高。另一個(gè)原因是有一些高臺樓庫一樓作為醫(yī)藥庫使用，或中轉(zhuǎn)場使用，也拉高了樓庫高臺庫的價(jià)格，以江夏區(qū)和黃陂區(qū)尤為突出。江夏靠近光谷都是醫(yī)藥園區(qū)聚集，一樓的高臺庫價(jià)格都較高。而黃陂有兩個(gè)高臺樓庫一樓作為快遞分撥中心，價(jià)格也較高。

第三節(jié) 區(qū)域普通庫房租金水平

各區(qū)域平庫租金與樓庫一樓租金孰高孰低不盡相同，一樓租金最高的要數(shù)高臺庫，樓庫一樓租金＞樓庫二樓及以上租金。

除開幾個(gè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、倉庫資源少且不具代表性的中心城區(qū)（江漢區(qū)、江岸區(qū)、硚口區(qū)、洪山區(qū)），平庫屬東西湖區(qū)租金最高；樓庫一樓屬東西湖區(qū)租金最高；樓庫二樓及以上屬漢陽區(qū)租金最高、東西湖區(qū)緊跟其上，居于第二；高臺庫單層和多層均屬東西湖區(qū)租金最高。反映了東西湖區(qū)近幾年普通庫房發(fā)展向好，區(qū)域庫房需求持續(xù)旺盛。

第四節(jié) 區(qū)域普通庫房園區(qū)情況

大武漢已建成的普通庫房園區(qū)總面積為1523.96萬㎡，園區(qū)總數(shù)量為424個(gè)。

東西湖區(qū)園區(qū)面積最大、數(shù)量最多，面積和數(shù)量雙雙占據(jù)大武漢總面積與總數(shù)量的1/3以上，東西湖區(qū)是當(dāng)之無愧的普通庫資源最多、規(guī)模最大的區(qū)域，物流霸主地位彰顯無疑。這主要得益于東西湖區(qū)物流起步較早，物流體系成熟，市場認(rèn)可度較高。

其次是是黃陂區(qū)，園區(qū)面積排第二、數(shù)量排第四，反映了黃陂區(qū)普遍是大面積的園區(qū)居多。

黃陂近幾年物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，這主要依賴于黃陂區(qū)區(qū)域一體化發(fā)展戰(zhàn)略：

1、西聯(lián)：漢孝一體、拓展腹地

以機(jī)場為樞紐核心，通過全方位的交通聯(lián)系，主動(dòng)接納孝感，加強(qiáng)與孝感在臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的合作，以臨空拓展圈層的產(chǎn)業(yè)腹地支持航空城的發(fā)展，共同彰顯航空城作為臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的地位與作用。

2、南融：對接主城、功能提升

加快四環(huán)線、江北快速路、軌道7號線、21號線等交通廊道的建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)黃陂與主城區(qū)的聯(lián)系，通過完善提升新城的服務(wù)功能，加大承接漢正街的商貿(mào)物流功能的外溢，進(jìn)一步吸納主城區(qū)人口的外遷。

3、北帶：引領(lǐng)鄂北、品質(zhì)帶動(dòng)

以優(yōu)質(zhì)的旅游資源為基礎(chǔ)，通過加強(qiáng)完善5A級景區(qū)群的旅游集散及服務(wù)功能，提升游客休閑游的時(shí)間長度，引領(lǐng)聯(lián)動(dòng)鄂北的旅游資源，形成華中地區(qū)乃至全國最具魅力的旅游目的地。

4、東延：關(guān)聯(lián)新洲、補(bǔ)充短板

通過天陽港通道、江北快速路、四環(huán)線等交通廊道的建設(shè)，加強(qiáng)與新洲水運(yùn)港口的對接聯(lián)系，補(bǔ)充“鐵水公空”交通聯(lián)運(yùn)的短板，并發(fā)揮武湖都市農(nóng)業(yè)及休閑觀光的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用，推動(dòng)黃陂和新洲聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

蔡甸區(qū)實(shí)力也不容小覷，園區(qū)面積緊跟黃陂區(qū)，園區(qū)數(shù)量排第二，區(qū)域普通庫發(fā)展勢態(tài)良好，未來前景可觀。

江夏區(qū)園區(qū)面積排第四、數(shù)量排第三，反映了江夏區(qū)普遍是小面積的園區(qū)居多。

作為江夏區(qū)五大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)之一的互聯(lián)網(wǎng)及現(xiàn)代物流發(fā)展勢頭喜人，隨著阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)選址金口、電子商務(wù)巨頭當(dāng)當(dāng)網(wǎng)計(jì)劃落戶江夏廟山開發(fā)區(qū)，江夏物流的名氣正式打開，并展現(xiàn)出了良好的發(fā)展勢頭。

中心城區(qū)洪山區(qū)、江岸區(qū)、江漢區(qū)、青山區(qū)、硚口區(qū)園區(qū)面積均偏小、數(shù)量均偏少，主要是受區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，商業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)地位的確立，對區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。

第五節(jié) 園區(qū)用途分類情況

大武漢已建成的普通庫房園區(qū)總面積為1523.96萬㎡，園區(qū)總數(shù)量為424個(gè)。

按園區(qū)用途可將園區(qū)分為三類：出租型園區(qū)、出租&自用型園區(qū)、自用型園區(qū)。

純出租型的園區(qū)面積最大、數(shù)量最多，面積為1416.73萬㎡，占總面積92.75%，數(shù)量為390個(gè)，占總數(shù)量91.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他兩類園區(qū)。反映了普通庫用戶以租賃庫房的居多，目前市場上已形成租賃關(guān)系穩(wěn)定的庫房租賃市場體系，投資環(huán)境良好。

第六節(jié) 園區(qū)消防等級情況

園區(qū)的消防等級有四類：丙二類、丁類、戊類、無消防。

其中，丙二類和丁類幾乎平分了整個(gè)市場，二者在面積上相差無幾，均占據(jù)了總面積的40%以上。從數(shù)量看，丁類消防園區(qū)數(shù)量最多，其次是丙二類，二者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他種類的園區(qū)數(shù)量。

市面上還有極少量的戊類消防園區(qū)和無消防園區(qū)，這些園區(qū)往往租金價(jià)格比較便宜，但是消防問題堪憂。

第七節(jié) 區(qū)域園區(qū)空置面積, 空置率

大武漢已建成的普通庫房園區(qū)總面積為1523.96萬㎡，總空置面積為259.84萬㎡。

從空置率來看，漢南區(qū)的空置率最高，為36.31%，新洲區(qū)區(qū)空空置率也較高，為26.48%，漢南區(qū)和新洲區(qū)都是遠(yuǎn)城區(qū)，反映了遠(yuǎn)城區(qū)普通庫市場需求偏弱，用戶少的特點(diǎn)。

東西湖區(qū)空置面積是最多的，但空置率相對來說是較低的，空置的庫房主要以樓庫為主。

蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)和江夏區(qū)是除中心城區(qū)以外空置率較低的區(qū)域，市場較為火爆。

漢陽區(qū)、江漢區(qū)、空置率相差無幾，空置率均在25%以上，30%以下。洪山區(qū)、硚口區(qū)、青山區(qū)空置率最低，空置率均在10%以下，這些區(qū)域的普遍特點(diǎn)是：都是中心城區(qū)，受區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，區(qū)域本身的園區(qū)總面積就偏低，無法形成龐大的物流體系，加上很大部分庫房待拆遷的原因?qū)е驴罩谩?/p>

第八節(jié) 普通庫市場投資建議

根據(jù)倉小二平臺獲得的普通庫房需求的客戶需求數(shù)據(jù)特征建議投資者關(guān)注如下：

1、容積率要求較低時(shí)，盡可能建設(shè)單層庫房，帶月臺為最佳；

2、容積率要求較高時(shí)，多層樓庫設(shè)計(jì)，用戶期望樓庫不要超過4層，最佳樓層數(shù)量為2層。單層建筑面積最佳為4000平米或以上，單層面積過小時(shí)不便于規(guī)模化企業(yè)多層庫房揀選作業(yè)。

3、消防資質(zhì)務(wù)必達(dá)到丙二類，具有噴淋系統(tǒng)為佳。

4、多層樓庫配備電梯時(shí)最好能考慮不同樓層用戶使用電梯便利性，電梯承載至少3噸，電梯箱體尺寸要盡可能的大，具體根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)市場定位而決定。

5、庫與庫之間的路面通道距離最低不低于20米，以便于車輛裝卸及通行使用。