韓雪峰 | 物流沙龍特邀專家、庫(kù)士會(huì)物流園區(qū)專家智庫(kù)成員，關(guān)注貨運(yùn)、醫(yī)藥物流等領(lǐng)域。業(yè)界稱“物流打字機(jī)”，在物流沙龍平臺(tái)長(zhǎng)期發(fā)布優(yōu)質(zhì)文章，其中數(shù)篇關(guān)于物流園區(qū)的解讀受到高度關(guān)注。

韓雪峰

《物流園區(qū)的創(chuàng)新與變革》

本文來(lái)源：根據(jù)2017.11.11《物流人看園區(qū)》系列第一期分享《物流園區(qū)的創(chuàng)新與變革》整理。

原內(nèi)容總時(shí)長(zhǎng)約50分鐘，約15000字，本文為簡(jiǎn)略版本。如需獲取原內(nèi)容可點(diǎn)擊文末【閱讀原文】。

物流園作為線下物流人生活工作生活的場(chǎng)所，

其實(shí)從我們內(nèi)心來(lái)講，

是希望他越來(lái)越好，

不斷的為我們物流人去服務(wù)，

能夠不斷的去改變這個(gè)行業(yè)，

而且能夠不斷的讓物流人能夠?qū)崿F(xiàn)自我的價(jià)值增長(zhǎng)，

與園區(qū)一同成為行業(yè)內(nèi)的中堅(jiān)力量。

韓雪峰

一、當(dāng)下物流園區(qū)面臨的一些主要的問(wèn)題

1. 地理位置：大部分園區(qū)處于城市邊緣的地帶，面臨經(jīng)常性拆遷的問(wèn)題，這也是物流企業(yè)中，尤其是中小微物流企業(yè)面臨的最大的問(wèn)題

2. 歷史遺留問(wèn)題：城市的物流園區(qū)有一部分是歷史形成的，其中很多等于政府默許，但是沒(méi)有給一些合法的地位

3. 園區(qū)經(jīng)營(yíng)不善：部分招商嚴(yán)重不足的問(wèn)題、物業(yè)管理水平上是有待于提高的

4. 服務(wù)能力有限：很多區(qū)域的信息化還沒(méi)有辦法為租戶提供互聯(lián)互通的服務(wù)；服務(wù)的產(chǎn)品，只有租金的單一收入，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)上面臨著很大的壓力

5. 面臨挑戰(zhàn)：一線城市的土地資源相對(duì)緊缺，對(duì)于園區(qū)的附加值提出很高的要求

6. 風(fēng)險(xiǎn)：比如說(shuō)借貸的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致一些園區(qū)關(guān)轉(zhuǎn)并等等

二、為什么現(xiàn)在越來(lái)越多人開始關(guān)注園區(qū)？它主要的價(jià)值體現(xiàn)在哪里？

1. 今天的物流園區(qū)，它最大的一個(gè)價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)了物流企業(yè)尤其是中小微物流企業(yè)的線下集聚，這種線下的物理集聚把社會(huì)物流作為一個(gè)整合和融合的對(duì)象。

2. 這種物理集聚，將物流的三個(gè)最主要的要素：人、車、貨，能夠快速的融合在一起。

3. 在整合園區(qū)以后能夠?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)的定位。這個(gè)定位主要是在租戶上，我們可以把它定義為成：信息部、黃牛；個(gè)體運(yùn)力；中小微的物流企業(yè)。如今天很多做互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)，尤其是做互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)整合物流園區(qū)的這些平臺(tái)里面，把這三者要素都完美地結(jié)合在了一起，形成了一個(gè)非常好的價(jià)值增值的服務(wù)。

三、主流的物流園區(qū)類型

1. 專線集貨型市場(chǎng)，這種專線集貨的市場(chǎng)在當(dāng)下比較普遍，而且數(shù)量很多。

2. 貨運(yùn)綜合型市場(chǎng)，這種貨運(yùn)綜合性市場(chǎng)，不僅僅是一個(gè)專線的集匯，還涵蓋了其他諸多類型。

3. 停車場(chǎng)，一種相對(duì)簡(jiǎn)單的類型，這些散落在城市里的停車場(chǎng)它也是有物流集聚的作用的，只不過(guò)它集聚作用都是以一些大宗物品和散貨為主。

4. 綜合型物流園，綜合性的物流園與前面的綜合市場(chǎng)最大的區(qū)別就在于這種綜合物流園，為主是在國(guó)家政策資金支持下的一些園區(qū)，比如一些大型的這種鋼鐵物流園、一些邊境城市如滿洲里、青島、青州的一些綜合性物流園。

5. 倉(cāng)儲(chǔ)加停車場(chǎng)的園區(qū)，這是一種非常具有特殊性的園區(qū)。

四、物流人眼里的園區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

第一，地理位置是否優(yōu)越，是否能夠?qū)崿F(xiàn)貨物的快速流動(dòng)，而且這種優(yōu)越的地理位置是否在城市里符合整體物流成本的這種大幅的降低

第二，穩(wěn)定的租期

第三，價(jià)格

第四，很多物流人看園區(qū)的時(shí)候，有一個(gè)簡(jiǎn)單的馬斯洛的基本要求：

• 是否可以滿足最簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)和心理需求，前面講到了三個(gè)，這就最簡(jiǎn)單的需求。因?yàn)檫@就有了生活工作和交易的場(chǎng)所。滿足了前三個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以后這就是一個(gè)集聚物流要素的社區(qū)經(jīng)濟(jì)典型。每一個(gè)物流園區(qū)里無(wú)論它的面積大小，都涵蓋了整個(gè)物流交易方方面面。

第五，在評(píng)價(jià)物流園區(qū)的時(shí)候，物流人還有一個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：希望能夠依托物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)自己生意越來(lái)越好，也就等同于他把整個(gè)的自己的發(fā)展企業(yè)的發(fā)展跟物流園區(qū)完全地綁在了一起，希望這些物流園區(qū)能夠幫助自己快速成長(zhǎng)，尤其是一些助力專線企業(yè)快速成長(zhǎng)的產(chǎn)品的融入。

五、為什么現(xiàn)在物流行業(yè)能夠快速的變革，能夠快速創(chuàng)新，同時(shí)為什么物流園區(qū)能夠這么快的引起大家的注意？

曾有一些看法認(rèn)為新型的APP，會(huì)在一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上把物流園區(qū)徹底的消弱或者是說(shuō)消滅。我的個(gè)人意見(jiàn)是，APP能消滅物流園區(qū)的可能性很小，但是我也一直想象一個(gè)場(chǎng)景：這些新型的工具一定是物流園區(qū)的伙伴，而且一定能夠跟這些線下的物流園區(qū)形成一個(gè)很好的互動(dòng)。

為什么要這么講？因?yàn)檫@些快速的發(fā)展源于兩個(gè)普及：

• 互聯(lián)網(wǎng)快速的普及，如果沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)快速的普及，今天我們很多的物流園區(qū)，它依然就是一個(gè)單個(gè)的個(gè)體。今天我們很多的所謂的商業(yè)模式，如果沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，它依然只是一種想法，沒(méi)有辦法落地，所以互聯(lián)網(wǎng)的快速普及讓物流行業(yè)帶來(lái)了給物流行業(yè)帶來(lái)了一個(gè)快速發(fā)展和快速變革的機(jī)會(huì)。

• 互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)智能的快速的普及，更加的助力的我們實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的變革。

其實(shí)移動(dòng)智能跟互聯(lián)網(wǎng)快速普及以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)原有的園區(qū)已經(jīng)開始受到了沖擊，比如移動(dòng)智能已經(jīng)能夠讓這些信息部、黃牛在家里就能夠?qū)崿F(xiàn)一站式的辦公，不再用去園區(qū)里面去在那里發(fā)消息；移動(dòng)智能的普及以后，讓我們的運(yùn)力方式也發(fā)生了根本性的變化，不再像以前我們要面對(duì)面的去談，只要我們?cè)谝苿?dòng)智能APP上下一個(gè)單，找到相對(duì)應(yīng)的這些運(yùn)力的撮合平以后，我們就能實(shí)現(xiàn)運(yùn)力的尋找。這些給物流園區(qū)帶來(lái)一個(gè)最大的沖擊，就是它的租金和它的增值服務(wù)在減少。

再看，由于互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)智能的快速普及，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面出現(xiàn)了一個(gè)新型的名詞叫平臺(tái)，那這些平臺(tái)依托著互聯(lián)網(wǎng)的快速的擴(kuò)展性以及能夠讓鏈接陌生人的特殊性，迅速打開了物流行業(yè)里面變革和創(chuàng)新的魔盒，這個(gè)魔盒一旦打開，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)物流行業(yè)真正的迎來(lái)了一個(gè)快速更迭的這么一個(gè)時(shí)期。

六、物流園區(qū)變革與創(chuàng)新的關(guān)鍵點(diǎn)

物流園區(qū)的合理布局是關(guān)鍵，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的園區(qū)不是太簡(jiǎn)單就是太高大上，對(duì)我們物流來(lái)講并不是最佳的合理性。比如很多人把倉(cāng)變成平倉(cāng)，但這是不是所有企業(yè)都需要的？

同時(shí)，很多人在做園區(qū)的時(shí)候把園區(qū)的業(yè)務(wù)想的非常簡(jiǎn)單，其實(shí)園區(qū)內(nèi)的主營(yíng)業(yè)務(wù)才是這個(gè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展最重要的底座?，F(xiàn)在很多人被互聯(lián)網(wǎng)沖昏頭腦，認(rèn)為很多的主營(yíng)可以忽略不計(jì)。玩流量玩?zhèn)蚪?，但是在傭金流量之前你要有這個(gè)能力，你要切入到這個(gè)物流園區(qū)內(nèi)的交易的場(chǎng)景，你才能夠?qū)崿F(xiàn)你額外的增值收入。

我們倡導(dǎo)的是一個(gè)多元化增值服務(wù)成為粘性的抓手。

這里的增值服務(wù)在當(dāng)下我們把它理解成幾種產(chǎn)品：

• 第一，連鎖型的園區(qū)。連鎖型的園區(qū)對(duì)于我們針對(duì)于我們很多中小微企業(yè)來(lái)講，它就等同于是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)的延伸者，等同于在這個(gè)園區(qū)內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)一點(diǎn)發(fā)全國(guó)的一個(gè)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的搭建。

• 第二，中大型的物流園區(qū)在當(dāng)?shù)爻鞘卸加兄軓?qiáng)的信用的背書能力，他用這種信用背書的能力參與了實(shí)際的招投標(biāo)和攬貨的業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)通過(guò)園區(qū)內(nèi)的智慧系統(tǒng)，分給園區(qū)內(nèi)的專線、運(yùn)力；這種增值服務(wù)是專線企業(yè)、運(yùn)力企業(yè)最愿意看到的。

• 第三，金融。物流業(yè)就兩業(yè)聯(lián)動(dòng)是最緊密的。一個(gè)是制造業(yè)，制造業(yè)制造出的產(chǎn)品，那是我們的上帝，我們要把它運(yùn)出去，那是我的收入。第二個(gè)就是金融。我們?nèi)慷际乾F(xiàn)金交易，很多的時(shí)候跟客戶可以實(shí)現(xiàn)月結(jié)季度結(jié)，跟運(yùn)力也可以實(shí)現(xiàn)月結(jié)，但是對(duì)外雇運(yùn)力一定是現(xiàn)結(jié)，憑簽單結(jié)算或者是先付70%簽單返回再付30%，因此和金融行業(yè)也是緊密相連。

單一體現(xiàn)在兩個(gè)方面，單一的個(gè)體以及收入的單一。因此現(xiàn)在很多園區(qū)老板開始形成聯(lián)盟，開始形成平臺(tái)型的組織，他們都希望將自己從單一的獨(dú)立個(gè)體鏈接成了一個(gè)小型的網(wǎng)狀，希望轉(zhuǎn)變成一個(gè)渠道的商人。

如何理解渠道？舉個(gè)例子，渠道鏈接的目的是什么？當(dāng)下很多的平臺(tái)引起鏈接的第一個(gè)目的就希望能夠打通之間的渠道。這種渠道。很多人把它叫地網(wǎng)，這種地網(wǎng)說(shuō)得直接一點(diǎn)，就是一個(gè)運(yùn)力的鏈接方式。這種運(yùn)力的鏈接方式，怎么能夠更加有效的我們園區(qū)的租戶集合在一起，這是一個(gè)真正的命題。這種命題在當(dāng)下備受爭(zhēng)議，也是具有極大誘惑力，因?yàn)橐坏┏蔀榍郎叹偷韧诳刂屏藦腁點(diǎn)到B點(diǎn)的這整個(gè)的運(yùn)輸通道。

很多物流園區(qū)創(chuàng)新的時(shí)候都做了線上的虛擬的物流園區(qū)平臺(tái)，那這種虛擬的物流園區(qū)平臺(tái)，只能夠?qū)崿F(xiàn)線上產(chǎn)品的可視化，沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)線上產(chǎn)品線下化，也就是整個(gè)物流交易場(chǎng)景的實(shí)時(shí)化，沒(méi)有辦法在線下體現(xiàn)。

舉個(gè)例子說(shuō)，很多的園區(qū)原先是是把腿放在桌子上翹著二郎腿，你來(lái)交租金，我就租給你，你不交租金我就空著，現(xiàn)在，我們現(xiàn)在把坐商變成了行商，走出去，而且是要宣傳到位，要把這些潛在的包括簽約的包括未來(lái)可以成為合作伙伴的這些人要找到，因?yàn)閷?shí)體的體驗(yàn)已經(jīng)決定了這個(gè)園區(qū)在當(dāng)下是不是能夠招商招的滿是不是能夠影響更多人跟你合作。

物流園區(qū)是靠著服務(wù)和實(shí)際管理帶來(lái)效益的場(chǎng)所。它不是一個(gè)提款機(jī)，園區(qū)更像是我們打工的過(guò)程，要經(jīng)歷1號(hào)到30號(hào)的時(shí)間，沒(méi)有這么一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，是沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)它快速的帶來(lái)收益的，所以做物流園區(qū)一定是靠著腳踏實(shí)地，靠著服務(wù)才能帶來(lái)收益帶來(lái)新的創(chuàng)新。

個(gè)人認(rèn)為說(shuō)物流園區(qū)連鎖經(jīng)營(yíng)，只是你成功的一個(gè)點(diǎn)，但他并不是你最關(guān)鍵的點(diǎn)，但個(gè)體園區(qū)很難形成主流，這是一個(gè)真正的現(xiàn)實(shí)，如果個(gè)體園區(qū)想把它做得多大，其實(shí)難度還是比較大的。

我曾去山東青州，那里有行業(yè)內(nèi)的一個(gè)5A級(jí)的物流園區(qū)，它就是一個(gè)單個(gè)個(gè)體的園區(qū)，園區(qū)經(jīng)營(yíng)也非常好，園區(qū)負(fù)責(zé)人說(shuō)“我沒(méi)有想把它做到全國(guó)去，我就想把它做成一個(gè)區(qū)域型的物流集聚的一個(gè)場(chǎng)所，能夠讓我們這些物流的伙伴在我的園子里生活的好，工作的好交易的好有生意就可以了。”

互聯(lián)互通可以助推你的成功，

但是它一定不是你成功的要素，

所以單個(gè)個(gè)體有著很好的經(jīng)營(yíng)，有著很好的服務(wù)，

有了很好的產(chǎn)品，依然是可以玩得轉(zhuǎn)。

獨(dú)立個(gè)體的園區(qū)在當(dāng)?shù)?，在區(qū)域內(nèi)有著很強(qiáng)的整合能力，依然有著很好的這種服務(wù)能力，依然有著很好的這種背書能力，他依舊是當(dāng)?shù)匚锪鞯囊粋€(gè)集聚的主體。但是單個(gè)個(gè)體如果你想形成一個(gè)主流，其實(shí)這是很難的，這是一個(gè)非常大的現(xiàn)實(shí)，所以我給出的建議是希望大家能夠從自身經(jīng)營(yíng)的角度，能夠從自身判斷自身能力的判斷上判斷不要盲目的去跟風(fēng)。

以上信息節(jié)選整理自線上分享系列《物流人看園區(qū)》第一期，更多詳述內(nèi)容、線上互動(dòng)解答，可掃描二維碼或點(diǎn)擊文末【閱讀原文】進(jìn)入直播進(jìn)行回看。