該項(xiàng)目建成后，將充分依托嘉興南湖區(qū)輻射上海和杭州兩個(gè)地區(qū)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 打造成為以“汽車零部件存儲(chǔ)、包裝、配送為主業(yè)，相關(guān)金融服務(wù)為衍生”的高標(biāo)準(zhǔn)、智能化、全方位供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)。

項(xiàng)目的順利落地對(duì)于遠(yuǎn)洋資本而言具有里程碑意義: 其標(biāo)志著遠(yuǎn)洋資本依托遠(yuǎn)洋集團(tuán)的重資產(chǎn)屬性及在輕資產(chǎn)端覆蓋物流全產(chǎn)業(yè)鏈的“PE股權(quán)投資”特點(diǎn)，所確定的“重資產(chǎn)持有＋輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”發(fā)展模式已為市場(chǎng)所認(rèn)可并得到充分檢驗(yàn)。

輕重資產(chǎn)相結(jié)合 搶占產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)

“物流地產(chǎn)”的概念是上世紀(jì)80年代在美國(guó)率先提出并得到實(shí)踐的。其與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最本質(zhì)的區(qū)別在于: 須根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，在合適的地點(diǎn)投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施， 如：物流產(chǎn)業(yè)園、各種物流中心、配送中心均為典型的物流倉(cāng)儲(chǔ)基建設(shè)施。

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遠(yuǎn)泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目效果圖

盡管“物流地產(chǎn)”概念正式引入中國(guó)的時(shí)間尚短，但行業(yè)已在快速勃興中逐步分化形成了“輕資產(chǎn)”與“重資產(chǎn)”兩大“流派”: 其中，“輕資產(chǎn)”流派以普洛斯為代表，其在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)了“當(dāng)出租率接近滿租、租金回報(bào)率達(dá)到一定要求后，將項(xiàng)目出售給自有物流地產(chǎn)基金的‘開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)基金’”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

而以遠(yuǎn)洋資本及遠(yuǎn)瀚為代表的擁有“地產(chǎn)基因”的物流倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)投資機(jī)構(gòu)則選擇了另外一條截然相反的路徑：借助“輕資產(chǎn)”投資的方式錨定“租戶”（被投企業(yè)），依托集團(tuán)重資產(chǎn)屬性為被投企業(yè)提供訂制開(kāi)發(fā)倉(cāng)庫(kù)、長(zhǎng)期回租的附加增值服務(wù)，獲取倉(cāng)儲(chǔ)用地并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同的“輕重資產(chǎn)相結(jié)合”的投資模式。

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遠(yuǎn)洋物流體系由重資產(chǎn)平臺(tái)，輕資產(chǎn)平臺(tái)和物流股權(quán)投資三大板塊構(gòu)成

2017年末，遠(yuǎn)洋資本正式涉足這一領(lǐng)域：繼率先在嘉興南湖實(shí)現(xiàn)“破局落子”后，今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋資本已陸續(xù)在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等9座熱門城市獲取了十余個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年9月末，遠(yuǎn)洋資本物流地產(chǎn)項(xiàng)目在管運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積已超過(guò)100萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備面積達(dá)300多萬(wàn)平方米，快速躋身物流地產(chǎn)行業(yè)“第二梯隊(duì)”之列。 

“我們高度看好中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。”分管物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳從“傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”和“市場(chǎng)需求”兩個(gè)方面闡釋了遠(yuǎn)洋資本在這一領(lǐng)域進(jìn)行布局的綜合考量：首先，物流與地產(chǎn)行業(yè)間具有其他行業(yè)所不可比擬的高度相關(guān)性與依存性：從項(xiàng)目端上看，物流地產(chǎn)的投資邏輯與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的城市布局不謀而合，一級(jí)為北上廣深及輻射衛(wèi)星城市，二級(jí)為重點(diǎn)二線、省會(huì)城市及交通樞紐，三級(jí)為區(qū)域性節(jié)點(diǎn)。

“從需求端上看，在整個(gè)房地產(chǎn)存量持有領(lǐng)域，物流地產(chǎn)是細(xì)分子行業(yè)中需求和供給關(guān)系最為健康的板塊：無(wú)論是電商以及由此帶動(dòng)的第三方物流的蓬勃發(fā)展，還是高端制造業(yè)轉(zhuǎn)向使用第三方物流，都必然帶動(dòng)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)特別是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求的持續(xù)旺盛增長(zhǎng)?！敝茉乐赋觥?/p>

而在輕資產(chǎn)端，已通過(guò)“PE股權(quán)投資”方式先后投資九曳供應(yīng)鏈、鄭明現(xiàn)代物流、駒馬物流、壹米滴答、發(fā)網(wǎng)等垂直細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)，實(shí)現(xiàn)“從最初第一公里配送到倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)、干線配送到最后一公里同城配送”閉環(huán)布局的遠(yuǎn)洋資本，在開(kāi)展重資產(chǎn)端“物流地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)時(shí)然更具優(yōu)勢(shì)。

如: 在完成對(duì)鄭明現(xiàn)代物流4億元的戰(zhàn)略投資后，遠(yuǎn)洋資本宣布與其共同發(fā)起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)基金，為鄭明現(xiàn)代物流打造定制化的場(chǎng)、銷地冷庫(kù)，推動(dòng)其全國(guó)網(wǎng)絡(luò)布局的實(shí)現(xiàn)。

“物流地產(chǎn)商及物流運(yùn)營(yíng)商在選址、招商運(yùn)營(yíng)、土地獲取、政府關(guān)系等很多方面存在天然互補(bǔ)關(guān)系。”周岳指出。

這一“物流地產(chǎn)+物流運(yùn)營(yíng)商”的開(kāi)發(fā)模式此后亦被復(fù)制到與壹米滴答、發(fā)網(wǎng)的合作中來(lái)。 

“未來(lái)2-3年是物流地產(chǎn)的重要‘窗口期’，遠(yuǎn)洋資本將以冷鏈開(kāi)發(fā)能力作為核心差異切入點(diǎn)，持續(xù)深耕‘以高標(biāo)倉(cāng)開(kāi)發(fā)投資為核心競(jìng)爭(zhēng)力’的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，在未來(lái)的1-2年逐步釋放儲(chǔ)備倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，圍繞核心樞紐區(qū)域‘以點(diǎn)成線’逐步形成輻射全國(guó)的布局?！敝茉辣硎?。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁、遠(yuǎn)洋資本總經(jīng)理王洪輝指出: “在整個(gè)物流流通過(guò)程中，物流地產(chǎn)主要起到提供物流基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)服務(wù)的作用，業(yè)務(wù)涉及拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、采購(gòu)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等資產(chǎn)管理全周期的能力。遠(yuǎn)洋資本‘PE股權(quán)投資＋倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)’輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式使其在進(jìn)行物流地產(chǎn)布局投資時(shí)具有天然的稟賦優(yōu)勢(shì)及‘護(hù)城河’”。

此文系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表羅戈網(wǎng)立場(chǎng)

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