到目前為止，沒有任何其他十年對供應(yīng)鏈的破壞性比21世紀20年代更大，而且由于大流行引發(fā)的市場波動和隨后的經(jīng)濟挑戰(zhàn)，這種破壞性肯定會持續(xù)下去。這一破壞給該行業(yè)帶來了不同的動力。盡管零售商、制造商、分銷商和物流企業(yè)發(fā)現(xiàn)自己在爭先恐后地確保供應(yīng)、維持庫存和管理運輸消費者訂單，但需求的增加同時為工業(yè)和物流房地產(chǎn)所有者和投資者創(chuàng)造了巨大的機會，這對工業(yè)和物流不動產(chǎn)總體而言無疑是有利的。

無論您在供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)中處于什么位置，以下是值得關(guān)注的六大趨勢：

01趨勢一：網(wǎng)上購物正在上升

盡管當今國際貿(mào)易的絕對值仍在增長，但跨地區(qū)的產(chǎn)出份額已從2007 年的 28.1% 下降到 2017 年的 22.5%并且繼續(xù)下降，而在岸外包（將業(yè)務(wù)流程轉(zhuǎn)移到國內(nèi)成本較低的地點的做法）正在上升。

由于中等收入者的影響，這一趨勢在亞洲最為強烈。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，中等收入者預(yù)計將從2020年的20億增長到2030年的35億。事實上，到2030年，全球消費的35%將由新興市場占據(jù)，主要是亞洲（不包括中國），這推動了該地區(qū)貿(mào)易的增長。

預(yù)計所有地區(qū)供應(yīng)鏈的近岸支撐和在線支撐將增加，這將為某些市場的增長創(chuàng)造更多機會，并繼續(xù)迫切需要工業(yè)和物流地產(chǎn)。具體而言，在美國，這意味著可能會有更多的政治和經(jīng)濟激勵措施，鼓勵企業(yè)開設(shè)店鋪。麥肯錫2021 年11月發(fā)布的一項研究發(fā)現(xiàn)，93%的受訪企業(yè)計劃使其材料和產(chǎn)品供應(yīng)更具彈性和靈活性，許多企業(yè)希望通過“onshoring”或“multi-shoring”（多支柱）生產(chǎn)實現(xiàn)多樣化。簡單地說，這意味著使用分布在地理位置和整個供應(yīng)鏈的多個供應(yīng)商來分散中斷風險。但同一份報告發(fā)現(xiàn)，只有百分之二的企業(yè)意識到供應(yīng)鏈中更上游的企業(yè)所面臨的風險。例如，汽車制造商可能理解為其提供零部件的企業(yè)所面臨的風險，但不知道制造這些產(chǎn)品所用電子芯片的企業(yè)所面對的挑戰(zhàn)?？紤]到新冠疫情對全球供應(yīng)鏈和烏克蘭危機的持續(xù)影響，這是一個問題。

02趨勢二：集裝箱運輸成本也在上升

今天，集裝箱運輸成本幾乎是大流行前的五倍。盡管離岸和近離岸將有助于越來越多的企業(yè)緩解這些高昂的運輸成本（如上所述），但對于那些仍在海外運輸?shù)钠髽I(yè)而言，供應(yīng)鏈通脹背后的數(shù)學問題令人望而生畏。

洛杉磯、薩凡納和新澤西等美國港口城市目前的空置率處于或低于2%，勞動力短缺和建筑材料的缺乏進一步制約了供應(yīng)管道，給2022年下半年的租金帶來了更大的上漲壓力。此外，供需失衡對物業(yè)空置造成了巨大壓力，這是有史以來的最低水平，租金的增長速度是通貨膨脹率的兩倍多。所有這一切的結(jié)果是，替代性的、不太擁擠的港口市場的物流地產(chǎn)變得更具吸引力。事實上，一些企業(yè)完全繞過西海岸港口，將貨物一路運往東海岸，然后通過鐵路運回全國各地。

不確定下一步會發(fā)生什么，但工業(yè)開發(fā)商對投機性開發(fā)持保守態(tài)度（相對于上一次擴張），特別是由于全球金融危機后吸取的經(jīng)驗教訓和需要數(shù)年時間才能吸收的空間過剩。例如，美國目前的擴建中，定制化倉庫占在建的平均比例為30%-40%。這并不是說投機性開發(fā)沒有發(fā)生，也不是說人們對它沒有興趣。相反，開發(fā)商更愿意根據(jù)住戶對位置和資產(chǎn)定制的需求，在“量身定制”的基礎(chǔ)上運營。

在亞洲，我們看到海運費率從9-12個月前的峰值有所下降，但成本仍遠高于歷史水平。不斷上漲的燃料價格正在產(chǎn)生影響，但需求疲軟應(yīng)導致長期進一步寬松，同時產(chǎn)生短期波動。

03趨勢三：電子商務(wù)不公平

我們經(jīng)常忽略的一點是：電子商務(wù)，它不公平。例如，根據(jù)Metapack的數(shù)據(jù)，在英國，約96%的人口進行了在線購買。但在這一潛在消費者群中，70%的包裹量只流向了英國10%的家庭。

如果電子商務(wù)零售商需要有效地向這10%的人交付包裹，那么其他90%的人呢？如果他們在網(wǎng)上訂購了東西，他們?nèi)匀幌Ｍ焖侔l(fā)貨？這是一個艱難的平衡?！皝嗰R遜效應(yīng)”永遠改變了消費者對第二天交付的期望，這是一個全面的電子商務(wù)戰(zhàn)略，其中他們現(xiàn)在需要設(shè)計供應(yīng)鏈，以提供這項服務(wù)并獲得利潤。再加上一場全球大流行病，人們害怕離開家，現(xiàn)在電子商務(wù)需求在通常電子商務(wù)滲透率最低的領(lǐng)域增長，如家居用品、家裝和百貨店。

當你考慮電子商務(wù)和全渠道履約時，它們必須增長和轉(zhuǎn)變。了解消費者及其居住地是一項持續(xù)的挑戰(zhàn)。物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計變得定制化。

零售商需要了解這些消費者在哪里以及他們?nèi)绾钨徫?，并不是所有的物流地點對不同的用戶都意味著相同的事情。因此，當我們在資本市場上進行收購時，我們需要仔細研究資產(chǎn)的使用情況，以了解場地的重要性以及占用人在不影響利潤率的情況下可能擁有的租金增長空間。對于最后一英里，情況尤其如此，并非每個城市和郊區(qū)都會受到同等影響。

04趨勢四：超過最后一英里設(shè)施的時間管理替代方案

為了實現(xiàn)更快的訂單周轉(zhuǎn)時間，將庫存和訂單揀選部署到更接近消費者的位置是必要的，但還有其他方法可以解決供應(yīng)鏈中的時間管理問題，減少對相對昂貴的最后一英里中心的依賴。

中國領(lǐng)先的電子商務(wù)企業(yè)阿里巴巴和京東通過在人工智能 (AI)、預(yù)測分析、倉庫自動化和智能運輸系統(tǒng)方面進行大量投資，擴大了規(guī)模。因此，他們在該行業(yè)的履約成本最低——占商品總值（GMV）的10-12%——這與許多實體零售商相比非常接近。在中國，在線訂購的零售額在整體零售總額中所占的份額達到了令人難以置信的 46%。

除了利用技術(shù)降低履約成本外，倉庫和零售地點之間的協(xié)同作用也在不斷增強，從而推動了商店的銷售量。許多實體零售店的后端實際上被用作履約中心，直接向消費者配送產(chǎn)品。這節(jié)省了時間和金錢，因為產(chǎn)品可以從店倉中取出，單個訂單可以在商店包裝。百貨店就是一個很好的例子。百貨店的零售利潤率最低，因此增加一個獨立的最后一英里位置通常無利可圖。從店內(nèi)挑選更有意義，這就是為什么我們可能會看到擁有微履約中心的百貨店在增長。

05趨勢五：更加注重減少碳排放

越來越多的企業(yè)正在密切關(guān)注供應(yīng)鏈治理，更具體地說，關(guān)注供應(yīng)商的道德和可持續(xù)性實踐。品牌對不道德行為的影響可能很大，消費者和投資者正在獎勵那些被認為對環(huán)境更好的品牌和企業(yè)。由于運輸是大多數(shù)供應(yīng)鏈中碳排放的最大貢獻者，占消費品企業(yè)總排放量的80%，因此許多供應(yīng)鏈管理者現(xiàn)在被要求減少供應(yīng)鏈中的碳排放。當企業(yè)在未來五到十年重新設(shè)計其供應(yīng)鏈時，他們現(xiàn)在需要在成本和碳排放之間進行權(quán)衡，以便能夠?qū)崿F(xiàn)積極的未來ESG目標。

投資者和房地產(chǎn)所有者應(yīng)了解其客戶就其未來供應(yīng)鏈所做的決策，以及由此為物流和工業(yè)房地產(chǎn)創(chuàng)造的下游機會。此外，房東需要了解租用人的供應(yīng)鏈如何影響環(huán)境，并能夠報告。研究表明，如果采取審慎措施投資于可持續(xù)性，這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的溢價可能高達的21%。

06趨勢六：自動化和遠程供應(yīng)鏈勞動力機會

新技術(shù)不僅使人們能夠從遙遠的地方駕駛叉車，而且正在探索遠程卡車駕駛?？紤]到美國80-85%的履約倉庫尚未實現(xiàn)任何流程的自動化，這種自動化可能會打開許多遠程供應(yīng)鏈勞動力機會，這可能是工業(yè)人才戰(zhàn)爭中的一個巨大勝利。

在英國的機會超越了美國。例如，根據(jù)高緯進行的一項物流研究，英國只有10%的倉庫使用高水平的自動化。勞動力套利和大流行導致的全球勞動力流動限制正在導致顯著的工資通脹，這也為那里的自動化帶來了更有力的理由。

然而，亞洲的自動化增長率遠遠領(lǐng)先于其他地區(qū)（見下圖）。隨著消費者需求的不斷增長和自動化成本的降低，自動化采用率越來越高，以應(yīng)對不斷增加的勞動力成本，并確保滿足消費者需求所需的速度、準確性和效率，并支撐業(yè)務(wù)量的增長。