其中PE模式（以普洛斯為代表）主要通過將運(yùn)營(yíng)成熟項(xiàng)目通過物流基金（REITs）或其他方式打包出售，提前兌現(xiàn)物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)；而自持物業(yè)模式以自有資金或借款購(gòu)置物業(yè)，獲取全周期的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)，適合有長(zhǎng)期廉價(jià)資金支持的企業(yè)，參與者多為國(guó)企及保險(xiǎn)背景開發(fā)商。綜合以上兩種模式，土地資源獲取能力、運(yùn)營(yíng)招商能力與較低資金成本成為構(gòu)筑物流地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

投資要點(diǎn)

“零售+第三方物流+高端制造”三輪驅(qū)動(dòng)，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)：一方面，消費(fèi)升級(jí)及新零售概念的興起推動(dòng)線上線下渠道融合，提前備貨和倉(cāng)儲(chǔ)功能需求明顯提升，與此同時(shí)電商的成長(zhǎng)和滲透過程對(duì)物流配套設(shè)施的要求也逐步提高；其次，伴隨工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)物流外包比例提升（16年為65.3%），快遞業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)（17年快遞企業(yè)收入與業(yè)務(wù)量同比增長(zhǎng)22%/27%），第三方物流收入規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，支撐物流倉(cāng)儲(chǔ)需求放量；此外，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與裝備制造業(yè)的高速發(fā)展，為物流地產(chǎn)的成長(zhǎng)提供新動(dòng)力。

高標(biāo)倉(cāng)緊缺與簡(jiǎn)易倉(cāng)大量空置長(zhǎng)期共存，行業(yè)格局一超多強(qiáng)：我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)存在較為突出的結(jié)構(gòu)問題，大量簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)長(zhǎng)期閑置與高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求的局面長(zhǎng)期共存。與其他國(guó)家對(duì)比來(lái)看，雖然我國(guó)物流地產(chǎn)存量（約9.55億平米）處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占存量物流設(shè)施比重仍較低（約5%）。從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)看，目前行業(yè)參與者主要有物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)五大類，形成了以普洛斯（2018年市占率35.4%）領(lǐng)銜的“一超多強(qiáng)”的行業(yè)格局。近年來(lái)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提速，打破了以外資為主的行業(yè)格局，其中易商、萬(wàn)緯、宇培、平安等國(guó)內(nèi)企業(yè)市場(chǎng)份額不斷提升。

“拿地+運(yùn)營(yíng)+資金成本”構(gòu)筑物流地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力：目前，物流地產(chǎn)企業(yè)主要存在PE模式與自持物業(yè)兩種運(yùn)作模式，其中PE模式（以普洛斯為代表）主要通過將運(yùn)營(yíng)成熟項(xiàng)目通過物流基金（REITs）或其他方式打包出售，提前兌現(xiàn)物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)；而自持物業(yè)模式以自有資金或借款購(gòu)置物業(yè)，獲取全周期的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)，適合有長(zhǎng)期廉價(jià)資金支持的企業(yè)，參與者多為國(guó)企及保險(xiǎn)背景開發(fā)商。綜合以上兩種模式，土地資源獲取能力、運(yùn)營(yíng)招商能力與較低資金成本成為構(gòu)筑物流地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

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