號(hào)稱歷史上最大的私有不動(dòng)產(chǎn)交易計(jì)劃最終在6月3日得到披露，全球私募巨頭黑石集團(tuán)計(jì)劃斥資187億美元，收購(gòu)普洛斯（GLP）手中的美國(guó)工業(yè)倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)及債務(wù)，涉及的倉(cāng)庫(kù)總面積達(dá)到1.8億平方英尺（約合1600多萬(wàn)平方米）以及超過(guò)80億美元的債務(wù)。

截至2018年2月，普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在中國(guó)38個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場(chǎng)投資、開發(fā)并管理著258個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達(dá)3,300萬(wàn)平方米。

發(fā)展如此迅猛，不禁使我們思考，普洛斯是怎么成為中國(guó)物流地產(chǎn)霸主？

“以華治華”

與許多跨國(guó)企業(yè)一樣，普洛斯在中國(guó)的發(fā)展選擇的是“以華治華”，在其中立下汗馬功勞的包括普洛斯的靈魂人物梅志明，后來(lái)創(chuàng)立了上海易商集團(tuán)的沈晉初，以及目前主要負(fù)責(zé)普洛斯環(huán)普業(yè)務(wù)的趙明琪。通過(guò)并購(gòu)與合資等方式與手中已經(jīng)握有倉(cāng)儲(chǔ)土地的本土企業(yè)合作，打入中國(guó)市場(chǎng)。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，普洛斯更是與本土企業(yè)合縱連橫，達(dá)成戰(zhàn)略同盟，從土地和股權(quán)兩條線去加強(qiáng)自己的產(chǎn)業(yè)鏈條和業(yè)務(wù)資源的掌控力。

基金模式

普洛斯是一個(gè)運(yùn)氣非常好，又非常懂得“借勢(shì)”的企業(yè)。這個(gè)“勢(shì)”的一個(gè)重要組成部分來(lái)自于其高效精巧的資本運(yùn)作體系。倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的特點(diǎn)是投資大，收益不高但穩(wěn)定，是一個(gè)資本密集型行業(yè)，收回投資成本時(shí)間較長(zhǎng)。如何既能夠解決資金難題，同時(shí)又能讓自己變輕？

普洛斯一方面通過(guò)基金模式放大杠桿，前端引入股權(quán)投資方，后端通過(guò)債務(wù)融資放大杠桿。更重要的是，通過(guò)將資產(chǎn)置入基金，普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。

另一方面普洛斯通過(guò)各類兼并收購(gòu)壯大自己，如1991年并購(gòu)Meridian Industrial Trust，2004年并購(gòu)Keystone，2005年并購(gòu)Catellus等，同時(shí)借著美國(guó)跨國(guó)企業(yè)客戶在全球擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，把自身足跡踏向全世界。

物流基礎(chǔ)設(shè)施是物流行業(yè)里比較重的環(huán)節(jié)，普洛斯打造了一張地網(wǎng)，把物流節(jié)點(diǎn)、場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)建立起來(lái)，零售、電商、第三方物流無(wú)論是誰(shuí)都去租普洛斯的地和園區(qū)，這是“業(yè)主”的生意；在這個(gè)基礎(chǔ)上，普洛斯發(fā)現(xiàn)企業(yè)需要的不僅僅是一個(gè)場(chǎng)地，更多的是如何解決運(yùn)力、設(shè)備、資金等各類問(wèn)題，于是開始為合作伙伴提供金融服務(wù)。

縱向延伸

近年來(lái)普洛斯不再是以往單調(diào)的橫向擴(kuò)張，而開始注重縱向的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，嘗試探索輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)和多元化業(yè)務(wù)，通過(guò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資源共享，打造物流生態(tài)圈，環(huán)普產(chǎn)業(yè)園、金融板塊都是其長(zhǎng)遠(yuǎn)布局的一環(huán)?；诖诉壿?，普洛斯還會(huì)通過(guò)投資入股物流鏈條上具有優(yōu)勢(shì)的服務(wù)商獲得平臺(tái)式的業(yè)務(wù)協(xié)同與延伸空間。

物流地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)，用最白話來(lái)說(shuō)就是：對(duì)的土地＋便宜的錢。此外物流地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)資源及綜合運(yùn)營(yíng)的訴求與日俱增，不再只是單純的土地與資本的游戲，而是探索與產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈結(jié)合的更高形態(tài)，以增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。