早在2014年，國(guó)土部就下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》。政策日趨嚴(yán)格，需求日益旺盛，工業(yè)用地不增反減。而同時(shí)企業(yè)自身對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越高。

多種因素的觸發(fā)下，近年來(lái)高標(biāo)庫(kù)越來(lái)越熱。而“高標(biāo)庫(kù)”始終是一個(gè)業(yè)內(nèi)約定俗成的叫法：

• 它的定義和標(biāo)準(zhǔn)是什么？

• 目前的占比、租金和空置率如何？

• 市場(chǎng)成熟度目前怎樣？

本文將運(yùn)用獨(dú)家倉(cāng)庫(kù)大數(shù)據(jù)，對(duì)高標(biāo)庫(kù)全國(guó)市場(chǎng)概況、市場(chǎng)成熟度（供需）進(jìn)行分析，希望能給業(yè)內(nèi)的朋友提供一些參考。

1、明確定義——什么是高標(biāo)庫(kù)？

“高標(biāo)庫(kù)”顧名思義就是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，至于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指的是倉(cāng)庫(kù)的本身的規(guī)格以及配置，是相對(duì)于普通倉(cāng)庫(kù)、廠房來(lái)說(shuō)的，并非網(wǎng)絡(luò)上認(rèn)為的“技術(shù)含量相對(duì)較高”。

頭等倉(cāng)對(duì)于高標(biāo)庫(kù)、普通庫(kù)、廠房的定義如下：

• 高標(biāo)庫(kù)：庫(kù)內(nèi)凈高大于【9米】且周轉(zhuǎn)場(chǎng)地在【25米】以上的，帶有【卸貨平臺(tái)】和【消防噴淋】的倉(cāng)儲(chǔ)建筑。注：4個(gè)必要條件缺一不可。

• 普通倉(cāng)庫(kù)：帶有消防噴淋系統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)建筑，對(duì)于層高、卸貨平臺(tái)、周轉(zhuǎn)場(chǎng)地?zé)o要求。

• 廠房：不滿足上述所有要求的生產(chǎn)性建筑。

3點(diǎn)說(shuō)明：

a、卸貨平臺(tái)俗稱月臺(tái)，通常高度1.3米；

b、消防噴淋包括ESFR噴淋和人工控制噴淋；

c、廠房可以新增消防噴淋而用作倉(cāng)庫(kù)，但是倉(cāng)庫(kù)因?yàn)槌杀竞铜h(huán)評(píng)問(wèn)題，一般不會(huì)也不能改成廠房。

頭等倉(cāng)分別把高標(biāo)庫(kù)、普通倉(cāng)庫(kù) 、廠房稱為甲A、甲B、甲C，下文中所有數(shù)據(jù)來(lái)源于頭等倉(cāng)，故下文圖表中有時(shí)使用“甲A”來(lái)代指高標(biāo)庫(kù)。

2、全國(guó)概況地區(qū)、規(guī)模、空置率、日租金

高標(biāo)庫(kù)整體現(xiàn)狀：數(shù)量少，面積大；空置率低，租金高。

（1）全國(guó)總體數(shù)據(jù)：

在擁有1.7億資源的頭等倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)大數(shù)據(jù)中，高標(biāo)庫(kù)的項(xiàng)目數(shù)量只占據(jù)了總數(shù)的【14.9%】，面積卻占到了總量的【37%】，高標(biāo)庫(kù)大多項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，面積較大。

但因?yàn)榻陙?lái)對(duì)于高標(biāo)庫(kù)的需求持續(xù)走高，所以空置率普遍較低，市場(chǎng)緊俏。供需不平衡，導(dǎo)致高標(biāo)庫(kù)的租金也上漲，全國(guó)三個(gè)月內(nèi)空置率僅為【9.78%】，加權(quán)租金為【0.96元/天】。

（2）區(qū)域數(shù)據(jù)：

①按省份來(lái)看：

全國(guó)目前高標(biāo)庫(kù)資源最多的省份/直轄市前五個(gè)分別是：江蘇省、上海市、廣東省、浙江省、湖北省。

②按地域比較：

• 地區(qū)之間租金差異較大，東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。

• 就租金而言，處于上海高標(biāo)庫(kù)日租金最高，達(dá)1.50元每平方米/天；武漢日租金為最低，為0.89元每平方米/天。以10,000平米的倉(cāng)庫(kù)為例，兩地每天的租金差額在6,100元，每年租金差額將達(dá)到2,226,500元。

天津、上海、廣州等沿海城市高標(biāo)庫(kù)日租金均高于全國(guó)平均日租金，在這些地區(qū)租賃高標(biāo)庫(kù)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深處西南的成都。

• 就空置率而言，供需不匹配，需要高標(biāo)庫(kù)地方找不到倉(cāng)庫(kù)；有倉(cāng)庫(kù)的地方找不到客戶。

供需嚴(yán)重不匹配是主要原因，是導(dǎo)致規(guī)模和價(jià)格地區(qū)差異巨大的原因。華中、西南、西北等地倉(cāng)庫(kù)空置率較高，而在華北、華東，一庫(kù)難求。供需匹配度不高，造成了極大的資源閑置和資源浪費(fèi)。

但為為何供需不匹配？有哪些開(kāi)發(fā)商在投資新建高標(biāo)庫(kù)，又是哪些企業(yè)對(duì)于倉(cāng)庫(kù)需求巨大？

3、供給與需求開(kāi)發(fā)商與主要用戶

（1）供給有哪些開(kāi)發(fā)商在投資新建高標(biāo)庫(kù)？

據(jù)有1.7億倉(cāng)庫(kù)資源的頭等倉(cāng)有關(guān)的負(fù)責(zé)人介紹，高標(biāo)庫(kù)目前的開(kāi)發(fā)商主要是以大開(kāi)發(fā)商為主，占比【67.1%】，而由小企業(yè)主開(kāi)發(fā)的高標(biāo)庫(kù)僅占市場(chǎng)項(xiàng)目總數(shù)的【32.9%】；而客戶則是以3PL（合同物流）以及電商客戶為高標(biāo)庫(kù)租用對(duì)象。

下圖是頭等倉(cāng)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)大開(kāi)發(fā)商的高標(biāo)庫(kù)規(guī)模概況圖，其中前五包括普洛斯、嘉民、蘇寧及易商紅木等大型企業(yè)。

（2）需求哪些企業(yè)對(duì)于高標(biāo)庫(kù)需求巨大？

目前高標(biāo)庫(kù)的大租戶主要有四類行業(yè)：電子商務(wù)、3PL、零售連鎖、工業(yè)制造等，這些行業(yè)的租戶對(duì)于高標(biāo)庫(kù)需求巨大，是租賃高標(biāo)庫(kù)的主力軍。

因?yàn)檫@個(gè)特點(diǎn)，也不難解釋為何東部沿海地區(qū)、尤其是江浙滬為代表的地區(qū)，高標(biāo)庫(kù)面積全國(guó)占比較大，甚至可以說(shuō)上海、浙江省、江蘇省的高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目綜合占據(jù)全國(guó)高標(biāo)庫(kù)的55%。

高標(biāo)庫(kù)日趨緊俏，租金攀升，且空置率逐漸降低。但是無(wú)論政府對(duì)于環(huán)評(píng)的要求還是企業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地標(biāo)準(zhǔn)的提高，都使得的及時(shí)、精準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)地尋找到戰(zhàn)略好倉(cāng)成為難題。

4、找高標(biāo)庫(kù)的幾點(diǎn)建議

要解決高標(biāo)庫(kù)租庫(kù)難、租金貴的問(wèn)題，本文給出以下幾點(diǎn)建議：

1、改造升級(jí)普通倉(cāng)庫(kù)。高標(biāo)庫(kù)與普通倉(cāng)庫(kù)的區(qū)別僅在于配套設(shè)施，如有需要可以向消防部門(mén)申報(bào)，獲批后自主安裝。

缺點(diǎn)：審批、備案流程較長(zhǎng)；如果是租來(lái)的倉(cāng)庫(kù)而非自有物業(yè)，配置成本較高且施工期間影響正常使用。

2、調(diào)查地區(qū)的高標(biāo)庫(kù)詳細(xì)項(xiàng)目、面積、空置率及租金數(shù)據(jù)作為參考，按每天跑5個(gè)倉(cāng)庫(kù)的速度實(shí)地勘察。

缺點(diǎn)：信息準(zhǔn)確度不高，效率低下，成本較高。

3、找以上給您列了那么一大串?dāng)?shù)字的，擁有1.7億倉(cāng)庫(kù)資源的頭等倉(cāng)，專業(yè)客戶經(jīng)理一對(duì)一服務(wù)，省時(shí)高效、經(jīng)濟(jì)便利。

以上就是頭等倉(cāng)對(duì)于目前高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)供需及成熟度的分析。

此文系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表物流沙龍立場(chǎng)