上周和ESR的朋友吃飯，講到物流未來還會有什么爆點(diǎn)，可以在租賃上支撐起以后越來越多的倉庫？這些倉庫會不會嚴(yán)重過剩，導(dǎo)致現(xiàn)在這個火熱的產(chǎn)業(yè)一夕崩塌？

這期就聊聊我的看法。感謝ESR的何同志，給了我很多啟發(fā)。

主流租戶的“前浪”和“后浪”

對于以高標(biāo)倉為產(chǎn)品的物流地產(chǎn)而言，每一輪的“大躍進(jìn)”背后都有一波又一波新興物流產(chǎn)業(yè)的支持。

普洛斯踏入中國瘋狂圈地之下，是傳統(tǒng)的國際三方物流企業(yè)、知名制造企業(yè)、大型貿(mào)易公司帶來的龐大租賃需求。那個年代，普洛斯遍布各個物流集聚區(qū)、港區(qū)、高速公路沿線的灰白色“盒子”，往往就意味著這里是國際知名企業(yè)的集中區(qū)域。

然而金融危機(jī)曾經(jīng)一度摧毀了這種繁盛的景象，來自于這些企業(yè)的租賃需求大幅下降。但是此時隨著新“玩家”紛紛入局，高標(biāo)庫的供應(yīng)量卻有增無減。

物流地產(chǎn)似乎瀕臨危機(jī)時，電商的迅猛崛起在這冬天燃起了一把熊熊大火?？隙〞薪?jīng)歷過當(dāng)時情形的招商人記得，以京東為首的電商們是如何一口氣將幾個園區(qū)打包租賃的。

幾乎與此同時，電商強(qiáng)勁的需求也催化了快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)的高速發(fā)展。此類公路運(yùn)輸企業(yè)因?yàn)闃I(yè)務(wù)的特點(diǎn)，帶動了二線、三線甚至四線城市物流地產(chǎn)市場的興起。開發(fā)商們在傳統(tǒng)大型城市之外，又找到了一片具備高增長潛力的藍(lán)海。

但是，來潮快，去潮同樣迅速。撬動了天量資本、掌握了足夠技術(shù)的這些租戶，也開始學(xué)著開發(fā)商們自建倉庫，將主動權(quán)牢牢地捏到了自己手里。多年后的今天，有些已經(jīng)搖身一變，反而成為了以前房東最主要的競爭對手。

雖然電商和公路運(yùn)輸既推動了春潮也攪動了秋水，但是這妨礙不了又一波新興業(yè)態(tài)的崛起。我實(shí)在記不太清楚到底是冷鏈先開了炮還是生鮮電商先放了槍，也許可能兩者是并肩而起、同處而立的?？傊?，他們順利接過前輩租戶的旗幟，既填補(bǔ)了空出來的倉庫，又帶動開發(fā)商開始了新一輪的投資。

然而這一波浪潮會翻滾到何時？后浪又會是誰來接手？現(xiàn)在還是不得而知。

愛情也會失色，更別提什么永恒的租戶了

大型企業(yè)紛紛從租賃轉(zhuǎn)變成自建，從開發(fā)商的租戶變成對立的競品，這是一個非常容易理解的經(jīng)濟(jì)學(xué)中的戰(zhàn)略問題。我在前幾期（物流企業(yè)的一體化戰(zhàn)略（概述））提過一體化戰(zhàn)略的問題，而這種情況就是后向一體化戰(zhàn)略的典型案例。

對于大型電商或者公路運(yùn)輸企業(yè)而言，作為供應(yīng)商的開發(fā)商們無論在數(shù)量上還是提供的倉庫體量上都不足以形成買方市場的局面。這就造成了供應(yīng)端成本較高且不可靠，并且價格始終伴隨著不穩(wěn)定性。

同時，物流地產(chǎn)豐厚的回報利潤也在向這些大型租戶們昭示著，這是一個十分值得進(jìn)入的領(lǐng)域。

還有就是開發(fā)商的投資、建設(shè)節(jié)奏往往無法跟上這些用戶自身發(fā)展的速度，過于劣后的產(chǎn)品推出時間也堅(jiān)定了用戶自己去取得土地的決心。

所以對于開發(fā)商而言，一個財務(wù)健康、業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長并且處于風(fēng)口的租戶，自己去拿地建設(shè)、使用倉庫將會成為一種常態(tài)。

就現(xiàn)在來看，在租賃端一直保持穩(wěn)定的就是專注合同物流的三方物流企業(yè)了。但是對于開發(fā)商需要得到的去化支持，三方物流所能貢獻(xiàn)的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

  標(biāo)準(zhǔn)庫的參數(shù)會永遠(yuǎn)正確嗎？

這是一句可能會犯大不韙的話。但是在實(shí)際場景中，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有高標(biāo)倉的結(jié)構(gòu)無法滿足用戶使用需求的情況開始漸漸浮現(xiàn)。其實(shí)這是主流租戶類型轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)收緊和建設(shè)成本上漲所帶來的必然結(jié)果。

高標(biāo)庫的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定時期是三方物流和大型企業(yè)級物流需求旺盛的時候，他們需要的是要滿足集卡裝運(yùn)、庫內(nèi)存儲等功能。此時物流地產(chǎn)在各地政府眼前還是一個“香餑餑”，所以無論在土地供應(yīng)還是區(qū)位選擇上，基本都是大開綠燈?？煽氐某杀臼沟瞄_發(fā)商在設(shè)計上顯得游刃有余。于是，充足的層高、寬闊的場地、標(biāo)準(zhǔn)的月臺等等融合成為了一個標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)。

但是隨著土地供應(yīng)逐漸開始緊張，政府的要求、地價、建設(shè)成本等因素開始成為繼續(xù)投資開發(fā)的限制條件以后，物流地產(chǎn)這個在物流和不動產(chǎn)之間尋求平衡點(diǎn)的行業(yè)，只能愈發(fā)開始向地產(chǎn)的方向傾斜。房屋面積本身成為最重要的關(guān)鍵，而倉儲物流所需要的操作性、存儲量等便利條件卻逐漸成為次要考慮的方面。

可是這個時候，恰恰是電商、公路運(yùn)輸?shù)日蹬畈l(fā)展的階段。所以往往在核心區(qū)域以及一些關(guān)鍵的物流節(jié)點(diǎn)區(qū)域，倉庫條件不能滿足客戶需求成為了經(jīng)常出現(xiàn)的情況。以致于有相當(dāng)一段時間，部分租戶不得不要求對倉庫本身進(jìn)行要求一定程度的改造以后，才能使用。

所以現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)庫的參數(shù)是正確的嗎？也許以前是，然而現(xiàn)在未必，肯定的是將來必須有所改變。但這也不能說它是錯誤的，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)歸根結(jié)底是一個地產(chǎn)行業(yè)，而這注定了它的先天基因還是不動產(chǎn)，而并非是物流本身。

大笨馬的觀點(diǎn)

物流本身是不會有什么突然的爆點(diǎn)的。究其實(shí)質(zhì)，都是鏈條的某個環(huán)節(jié)根據(jù)市場的需求而發(fā)生的升級和改變，該把握的就是每次轉(zhuǎn)變創(chuàng)造的風(fēng)口。

無論是電商、快遞快運(yùn)，還是生鮮電商，縱觀每個物流新概念的崛起和衰弱，都和消費(fèi)者對生活的的追求息息相關(guān)。生活需求的精細(xì)化創(chuàng)造了特定產(chǎn)業(yè)的崛起，新的產(chǎn)業(yè)推動了供應(yīng)鏈的變革，作為保證供應(yīng)鏈暢通的物流就會將其中一個環(huán)節(jié)進(jìn)行放大、做得更為精細(xì)，從而形成一個專門的細(xì)分領(lǐng)域。

而隨著這個領(lǐng)域持續(xù)受到關(guān)注，就會有資本和專業(yè)人士進(jìn)入，去更好地完善，并帶來充分的競爭。倉庫作為物流中的一個環(huán)節(jié)，在此時，就會找到新的增長點(diǎn)。

但是，這不意味著現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟的物流地產(chǎn)不需要變革。反而為了能夠匹配未來可能出現(xiàn)的新領(lǐng)域，整個投融管退的模式可能都需要“未雨綢繆”。有些可能是微調(diào)，有些可能是一場手術(shù)。

不尊重、不順應(yīng)變化的地產(chǎn)都會變得發(fā)展滯緩，甚至受到拋棄。

這也是為什么現(xiàn)在有那么多進(jìn)行冷鏈、冷庫投資的資本和開發(fā)商遇到了問題。有些是遭遇瓶頸，有些是不敢下場。就是因?yàn)樗麄冞€在以傳統(tǒng)干倉的思路在看待這個業(yè)務(wù)，還在以純粹的地產(chǎn)為基礎(chǔ)進(jìn)行上層的搭建。

物流本身是不會有所謂爆點(diǎn)的，一切只是順應(yīng)時代、市場的發(fā)展而做出的改變。其實(shí)，說改變也不太恰當(dāng)，因?yàn)樨浳锪鲃拥奶烊贿壿嬍遣蛔兊?，只是其中一個環(huán)節(jié)會隨著需求的升級而得到優(yōu)化。