事項(xiàng)：

公司公告《關(guān)于控股子公司開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)作的議案》，子公司寶灣物流擬以天津?qū)殲澄锪鲌@、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園及嘉興寶灣物流園等4個(gè)項(xiàng)目作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，發(fā)行公募REITs。

基金要素：

1）基金名稱(chēng)：華泰紫金-寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（具體以產(chǎn)品成立公告為準(zhǔn)）。

2）基金規(guī)模：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目初步估值為19.97億元。

3）基金期限：50年，存續(xù)期屆滿可延長(zhǎng)。

4）收益分配比例：收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

5）四個(gè)項(xiàng)目寶津物流、廊華物流、寶昆物流、寶禾物流的資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值分別為4.7、6.2、4.9、2.6億元，合計(jì)18.4億元；對(duì)應(yīng)投資性房地產(chǎn)的增值金額分別為3.5、5.2、3.8、1.8億元，合計(jì)14.3億元；增值率分別為184%、449%、288%、147%。

核心觀點(diǎn)：

1、我們認(rèn)為：公募REITs運(yùn)作的落地，將為公司物流地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值重估帶來(lái)強(qiáng)催化。

此前深度報(bào)告我們指出公司核心看點(diǎn)第一即公募REITs的探索，本次事項(xiàng)的公告意味著即將實(shí)質(zhì)性落地。

1）本次發(fā)行公募REITs可幫助公司盤(pán)活物流園資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)寶灣物流輕重資產(chǎn)模式的并舉聯(lián)動(dòng)，完善“募投建管退”的全流程資產(chǎn)管理運(yùn)作能力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)益型融資效果，提升資產(chǎn)效益和股東收益。公司預(yù)計(jì)交易完成，可為上市公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約4.9億元。

2）公司20年曾成功發(fā)行類(lèi)REITs：20年12月公司以上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園作為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行類(lèi)REITs18.5億元，合計(jì)處置收益12.5億元。

3）公司仍有充足項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。截至2021年末，公司在全國(guó)范圍內(nèi)擁有并管理75個(gè)智慧物流園區(qū)，運(yùn)營(yíng)、管理和規(guī)劃在建（含待建項(xiàng)目）倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)900萬(wàn)平方米。本次發(fā)行公募REITs的底層項(xiàng)目為4個(gè)，公司仍有充足項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及巨大潛力。

2、投資建議：

1）盈利預(yù)測(cè)：依據(jù)公司測(cè)算，若公募REITs成功發(fā)行將獲得歸母凈利4.9億元，我們上調(diào)22年盈利預(yù)測(cè)至預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利13.6億（原預(yù)測(cè)8.7億），維持23-24年原預(yù)測(cè)歸母凈利潤(rùn)10.5、12.8億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.5、0.39及0.47元，對(duì)應(yīng)PE分別為7、9及8倍。

2）分部估值：我們維持估值方法，即對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行NAV估值法估，以及寶灣物流根據(jù)EBITDA估值倍數(shù)估值。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)：測(cè)算折合價(jià)值36億；

寶灣物流：預(yù)計(jì)寶灣物流22年EBITDA為9.7億元，給予22年EBITDA估值倍數(shù)25倍，考慮公司權(quán)益比重，對(duì)應(yīng)價(jià)值129億。合計(jì)市值165億，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)6.09元，預(yù)期較現(xiàn)價(jià)68%的空間。

3）我們強(qiáng)調(diào)公司存在如下看點(diǎn)：

其一、我們看好物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，寶灣物流領(lǐng)先的品牌及運(yùn)營(yíng)能力有望享受行業(yè)紅利；

其二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)或迎來(lái)行業(yè)催化；

其三、公司積極探索的“園區(qū)+業(yè)務(wù)”可視為向上的彈性“期權(quán)”，而公募Reits則為公司進(jìn)一步提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力并獲取收益提供新路徑。

基于公司公募REITs項(xiàng)目尚未正式發(fā)行，維持“推薦”評(píng)級(jí)，強(qiáng)調(diào)其未來(lái)潛力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀環(huán)境導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期，園區(qū)+業(yè)務(wù)進(jìn)展低于預(yù)期。

附：一、控股子公司寶灣物流擬開(kāi)展公募REITs運(yùn)作

2022年8月12日，公司召開(kāi)第六屆董事會(huì)第十七次會(huì)議，通過(guò)《關(guān)于控股子公司開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)作的議案》，底層項(xiàng)目包括天津?qū)殲澄锪鲌@（寶津物流）、廊坊寶灣物流園（廊華物流）、南京空港寶灣物流園（寶昆物流）、嘉興寶灣物流園（寶禾物流）4個(gè)項(xiàng)目。

本次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要要素包括：1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目初步估值為19.97億元。2）原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)數(shù)量在基金份額發(fā)售數(shù)量的20%-34%，持有的20%份額鎖定5年，原始權(quán)益人或同一控制下其他關(guān)聯(lián)方持有的超過(guò)20%的份額鎖定3年，其余戰(zhàn)略投資者鎖定1年，其他投資者持有的份額無(wú)限售期。3）存續(xù)期50年，存續(xù)期屆滿可延長(zhǎng)。4）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

1、天津?qū)殲澄锪鲌@（寶津物流）

位于天津市濱海新區(qū)塘沽聚源路288號(hào)，擁有16幢倉(cāng)庫(kù)及1幢配套綜合樓，土地使用權(quán)面積32.05萬(wàn)平方米，建筑面積15.83萬(wàn)平方米。

截至2022年7月31日，公司資產(chǎn)總額2.7億元，負(fù)債總額0.8億元，凈資產(chǎn)1.9億元。

市場(chǎng)評(píng)估值為4.7億元，投資性房地產(chǎn)增值3.5億元，投資性房地產(chǎn)增值率184%。

2、廊坊寶灣物流園（廊華物流）

位于廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)鳳舞道10號(hào)，擁有10幢倉(cāng)庫(kù)及1幢配套綜合樓，土地使用權(quán)面積17.36萬(wàn)平方米，建筑面積9.16萬(wàn)平方米。

截至2022年7月31日，公司資產(chǎn)總額1.5億元，負(fù)債總額0.2億元，凈資產(chǎn)1.3億元。

市場(chǎng)評(píng)估值為6.2億元，投資性房地產(chǎn)增值5.2億元，投資性房地產(chǎn)增值率449%。

3、南京空港寶灣物流園（寶昆物流）

位于江寧區(qū)祿口街道云龍路33號(hào)，擁有7幢倉(cāng)庫(kù)、1幢配套綜合樓及其他配套設(shè)施，土地使用權(quán)面積19.19萬(wàn)平方米，建筑面積10.49萬(wàn)平方米。

截至2022年7月31日，公司資產(chǎn)總額1.8億元，負(fù)債總額0.3億元，凈資產(chǎn)1.5億元。

市場(chǎng)評(píng)估值為4.9億元，投資性房地產(chǎn)增值3.8億元，投資性房地產(chǎn)增值率288%。

4、嘉興寶灣物流園（寶禾物流）

位于嘉興市秀洲區(qū)王店鎮(zhèn)盛安路1019號(hào)、吉祥西路158號(hào)，擁有5幢倉(cāng)庫(kù)、1幢配套綜合樓及其他配套設(shè)施，土地使用權(quán)面積10.38萬(wàn)平方米，建筑面積5.99萬(wàn)平方米。

截至2022年7月31日，公司資產(chǎn)總額1.5億元，負(fù)債總額0.4億元，凈資產(chǎn)1.1億元。

市場(chǎng)評(píng)估值為2.6億元，投資性房地產(chǎn)增值1.8億元，投資性房地產(chǎn)增值率147%。

公司曾在20年成功發(fā)行類(lèi)REITs項(xiàng)目。

2020年12月公司以上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園作為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行類(lèi)REITs18.5億元，合計(jì)處置收益12.48億元。

1、明江（上海）物流有限公司（松江寶灣）園區(qū)

園區(qū)于2012年10月全部投入使用，園區(qū)立足上海，輻射長(zhǎng)三角，為在該區(qū)域內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)的生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、第三方物流企業(yè)提供配套的物流基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。

園區(qū)占地321畝，倉(cāng)儲(chǔ)面積11.8萬(wàn)平方米。2019年，園區(qū)出租率100%，營(yíng)業(yè)收入6436萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2829萬(wàn)元。建有12棟高標(biāo)準(zhǔn)立體倉(cāng)庫(kù)，綜合辦公樓、停車(chē)場(chǎng)等。

2、廣州寶灣物流

位于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，毗鄰廣州出口加工區(qū)、廣州科學(xué)城以及永和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，地理位置優(yōu)越。

園區(qū)占地217畝，倉(cāng)儲(chǔ)面積13.1萬(wàn)平方米。2019年，園區(qū)出租率100%，營(yíng)業(yè)收入6338萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1636萬(wàn)元。提供倉(cāng)庫(kù)租賃、裝卸服務(wù)、庫(kù)內(nèi)增值服務(wù)、運(yùn)輸及項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)。

本次公募REITs底層資產(chǎn)土地使用面積合計(jì)78.98萬(wàn)平方米，2020年類(lèi)REITs發(fā)行土地使用面積為35.87萬(wàn)平方米。

二、公司倉(cāng)儲(chǔ)資源豐富

寶灣物流堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)及重要物流節(jié)點(diǎn)城市，形成完善的網(wǎng)絡(luò)布局，持有資產(chǎn)規(guī)模位居國(guó)內(nèi)行業(yè)前列，前文所述，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)屬于“一超多強(qiáng)”格局，寶灣物流與萬(wàn)維、宇培、易商等均為領(lǐng)先梯隊(duì)。

截至2021年末，寶灣物流在全國(guó)擁有并管理75個(gè)智慧物流園區(qū)，運(yùn)營(yíng)、管理和規(guī)劃在建（含待建項(xiàng)目）倉(cāng)儲(chǔ)面積共900萬(wàn)平方米。

分區(qū)域看，截至2021末，公司披露主要園區(qū)51個(gè)，其中華東22個(gè)，華北5個(gè)，華南5個(gè)，華中5個(gè)，西南6個(gè)，西北2個(gè)。2021年寶灣物流倉(cāng)庫(kù)平均使用率為94.5%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀環(huán)境導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期，園區(qū)+業(yè)務(wù)進(jìn)展低于預(yù)期。