近日，韻達(dá)濰坊產(chǎn)業(yè)園釋放出10余萬平方倉儲(chǔ)資源，成為我國快遞企業(yè)加注倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的又一強(qiáng)有力信號(hào)。快遞企業(yè)在滿足自身分撥操作使用的同時(shí)，通過出租剩余倉儲(chǔ)面積來盤活固定資產(chǎn)，有效反哺產(chǎn)業(yè)鏈上游下游電商、制造、三方、供應(yīng)鏈企業(yè)，這種“自用+出租”的模式正在成為“宅經(jīng)濟(jì)”趨勢(shì)下倉儲(chǔ)物流業(yè)新的強(qiáng)有力增長(zhǎng)點(diǎn)。

隨著新冠肺炎疫情防控常態(tài)化，“宅經(jīng)濟(jì)”迎來前所未有的拐點(diǎn)。在這個(gè)“宅著就是不給國家添亂”的時(shí)刻，直播電商、生鮮外賣、在線醫(yī)療、即時(shí)配送等新業(yè)態(tài)成了部分宅家一族的生活必需。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2021年消費(fèi)市場(chǎng)克服疫情帶來的不利影響，呈現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出強(qiáng)大活力和韌性，全年網(wǎng)上零售額13萬億元，同比增長(zhǎng)14.1%，占GDP比重超11%；線上消費(fèi)帶來快遞業(yè)務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)，據(jù)國家郵政局統(tǒng)計(jì)，全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計(jì)完成1083億件，同比增長(zhǎng)29.9%；下游倉儲(chǔ)物流同迎利好，中國物流與采購聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示我國2021年物流保管費(fèi)用達(dá)5.6萬億元，增長(zhǎng)8.8%?？梢?，“宅經(jīng)濟(jì)”引發(fā)消費(fèi)正在不斷向下游傳導(dǎo)，我國倉儲(chǔ)物流業(yè)正迎來快遞企業(yè)頻繁加碼。

韻達(dá)濰坊產(chǎn)業(yè)園：總建筑面積38.95萬平方米

“宅經(jīng)濟(jì)”帶來的倉儲(chǔ)新需求

“宅經(jīng)濟(jì)”推動(dòng)的以直播電商為代表的新消費(fèi)具備復(fù)購率高、品類集中（服裝、美妝、母嬰、食品）、時(shí)效要求高等特點(diǎn)，從而對(duì)倉儲(chǔ)物流提出了新需求。

一是高效精準(zhǔn)。商倉庫具有SKU量大、批次多、商品規(guī)格差異大等特點(diǎn)，因此需要倉庫能夠非常精準(zhǔn)地按照客戶訂單進(jìn)行揀選打包，對(duì)倉儲(chǔ)物流的訂單作業(yè)效率及準(zhǔn)確性方面要求都非常高。因此電商倉儲(chǔ)客戶往往借助AGV、5G工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等軟硬件設(shè)施設(shè)備，來打造“貨到人”的智慧倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)，從而滿足電商倉儲(chǔ)訂單密集化、進(jìn)出庫效率高、準(zhǔn)確率要求高等特點(diǎn)。

二是柔性化。和相對(duì)成熟的傳統(tǒng)銷售渠道相比，直播電商的銷售額預(yù)控性較低，上億銷量爆款的出現(xiàn)結(jié)合雙11與雙12等各種大促，往往引來的訂單數(shù)量的激增。因此電商倉儲(chǔ)需要進(jìn)行柔性化設(shè)計(jì)來滿足短時(shí)間單量的起落。電商倉儲(chǔ)需要在搬運(yùn)、碼垛、分揀等環(huán)節(jié)利用柔性化的倉儲(chǔ)技術(shù)來更好地適應(yīng)需求。

三是流動(dòng)性高。對(duì)比傳統(tǒng)倉儲(chǔ)通過持續(xù)性靜態(tài)存儲(chǔ)來滿足經(jīng)營需求，電商倉儲(chǔ)貨物進(jìn)出庫存在高周轉(zhuǎn)特點(diǎn)，對(duì)于供應(yīng)鏈快速流動(dòng)性的需求更加迫切。因此需要在倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)上以更加開放、靈活、聯(lián)通的形式來減少搬運(yùn)、堆垛、短駁，并且提高分揀效率。

四是前置化。電商小批量、多款式、快周轉(zhuǎn)的需求特征，對(duì)供應(yīng)鏈服務(wù)能力和配送時(shí)效要求越來越高。電商倉儲(chǔ)客戶紛紛將貨品提前下沉來提升配送速度，比如在直播前就將產(chǎn)品分倉至靠近消費(fèi)者的前置倉，以多倉發(fā)全國的方式提升配送速度。

快遞產(chǎn)業(yè)園依托于區(qū)域轉(zhuǎn)運(yùn)中心與快遞全國網(wǎng)絡(luò)，將憑借自身在電商方面的配送優(yōu)勢(shì)，順理成章承接以上“宅經(jīng)濟(jì)”帶來的倉儲(chǔ)新需求。

“自用+出租”，快遞模式搶占倉儲(chǔ)市場(chǎng)

從2016年快遞企業(yè)上市潮以來，我國頭部快遞企業(yè)拓寬融資渠道，業(yè)務(wù)量持續(xù)增加，在充足的現(xiàn)金流加持下，紛紛進(jìn)行了轉(zhuǎn)運(yùn)中心直營化以及自建帶有倉儲(chǔ)功能的樞紐型園區(qū)，從而為進(jìn)軍倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)埋下伏筆。

我國整體倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)一直以來呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局，即普洛斯占據(jù)30%左右的市場(chǎng)份額為主導(dǎo)，萬緯、宇培、嘉民、易商、安博等玩家以5%-7%的市場(chǎng)份額占據(jù)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位。值得注意的是，快遞企業(yè)通過持續(xù)拿地、開發(fā)、運(yùn)營，正在逐步成為倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的“新星”，加速釋放海量倉源。

近年來，隨著國家對(duì)快遞“兩進(jìn)一出”工程支持及對(duì)快遞“暢通城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)、服務(wù)鄉(xiāng)村振興”作用的關(guān)注，以“通達(dá)系”與順豐速運(yùn)為代表的快遞企業(yè)在全國重要交通樞紐頻繁拿地，自建園區(qū)，并對(duì)外招商。韻達(dá)釋放全國100余萬平方高標(biāo)倉資源，申通快遞110畝蘇南物流園獲批，圓通速遞總投資10億的貴州智創(chuàng)園開工建設(shè)……我國快遞企業(yè)基建潮提速，已建成高標(biāo)倉資源保守估計(jì)在2000萬平方米左右，成為我國倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)一股不容小覷的力量。

相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)系玩家單純租賃倉庫，并提供一定增值服務(wù)的模式，快遞企業(yè)園區(qū)在滿足自身運(yùn)輸與分撥操作的同時(shí)，以極具性價(jià)比的價(jià)格面向社會(huì)進(jìn)行倉庫招商，有效盤活固定資產(chǎn)，并反哺電商、制造、三方、供應(yīng)鏈企業(yè)，在倉儲(chǔ)與快遞聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，打通上下游、拓展產(chǎn)業(yè)鏈、營造生態(tài)圈，形成了我國倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)中獨(dú)具特色的“快遞模式”。

“新供給”滿足“新需求”，快遞產(chǎn)業(yè)園定位精準(zhǔn)

像“滑滑梯”一樣的U形滑道從二樓倉庫延伸到一樓，大大小小的快遞包裹不斷從中滑落到一樓的交叉帶分揀機(jī)上。在經(jīng)過幾次分流后，包裹直接被裝入停在一樓月臺(tái)旁的貨車上。以上是某快遞產(chǎn)業(yè)園倉庫中的一幕。據(jù)了解，目前大大小小的云倉、供應(yīng)鏈、以及三方物流公司不斷遷入快遞產(chǎn)業(yè)園新落成的倉庫，形成圍繞“電商-倉儲(chǔ)-快遞”產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

庫內(nèi)連接二樓倉儲(chǔ)和一樓分撥的滑道

為電商倉儲(chǔ)定制化設(shè)計(jì)。相較于傳統(tǒng)倉儲(chǔ)園區(qū)以叉車、托盤、貨架為主要作業(yè)單元，快遞產(chǎn)業(yè)園以快遞箱、集包袋、分揀機(jī)為要素進(jìn)行作業(yè)，因此對(duì)于園區(qū)整體設(shè)計(jì)有不同的要求。比如，因倉庫一樓分揀設(shè)備安裝及高峰無間斷作業(yè)的需求，快遞產(chǎn)業(yè)園一樓是敞開式設(shè)計(jì)，并沒有傳統(tǒng)倉儲(chǔ)園區(qū)樘口、提升門、卸貨平臺(tái)等設(shè)計(jì)，而是通過伸縮機(jī)進(jìn)行裝卸貨。庫與庫之間通過連廊連接起來，方便各倉庫貨物輸送到快遞發(fā)出庫統(tǒng)一裝車發(fā)出。還有如上文所提，倉庫二樓到一樓是由定制的U型滑道所連接。

倉配一體化模式。區(qū)別于傳統(tǒng)倉儲(chǔ)園區(qū)以純倉庫租賃為主的服務(wù)模式，快遞產(chǎn)業(yè)園接近90%的客戶都是倉配一體化服務(wù)的。一方面，因?yàn)橛休^大快遞發(fā)件量需求，快遞產(chǎn)業(yè)園客戶往往對(duì)快遞價(jià)格較倉儲(chǔ)價(jià)格更為敏感。通過入駐園區(qū)，客戶可節(jié)省大量快遞短駁費(fèi)用。另一方面，園區(qū)要吸引目標(biāo)客戶入駐，需要在提供優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，解決客戶單倉發(fā)全國或者多倉發(fā)全國的配送問題。

小單元靈活化出租。普洛斯、安博等大型倉儲(chǔ)園區(qū)往往以三千或五千平米為租賃單元，這對(duì)于體量相對(duì)小的客戶會(huì)產(chǎn)生較大資金壓力。由于為電商服務(wù)的云倉、供應(yīng)鏈等目標(biāo)客戶往往規(guī)模較小，所以快遞產(chǎn)業(yè)園以一千平為租賃單元，靈活運(yùn)用圍網(wǎng)進(jìn)行單元分割，將數(shù)萬平大型倉儲(chǔ)面積拆分成目標(biāo)客戶可以接受范圍。

REITs為快遞產(chǎn)業(yè)園規(guī)模化指明方向

雖然倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目平均6-8%的投資凈回報(bào)率（住宅2-3%，商業(yè)4-5%）讓眾多房企垂涎，但項(xiàng)目往往存在開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。一方面，銀行貸款期限較短，無法與倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目通過長(zhǎng)期經(jīng)營來回籠資金的特性相匹配；另一方面開發(fā)商通過收取租金、提供增值服務(wù)來收回成本的時(shí)間過長(zhǎng)，也無法通過類似住宅房產(chǎn)銷售的方式實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，因此催生了以房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

隨著我國2020年4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的出臺(tái)，明確規(guī)范了國內(nèi)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目REITs產(chǎn)品的合規(guī)性，為快遞企業(yè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園規(guī)?；l(fā)展指明了方向。

現(xiàn)階段我國快遞企業(yè)主導(dǎo)的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目中，資金來源以自籌資金為主，通過REITs方式實(shí)現(xiàn)資金回籠的占比逐步擴(kuò)大?？爝f企業(yè)往往初期通過自籌資金拿地并開發(fā)，在出租率達(dá)80%以上后通過金融機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs產(chǎn)品，將流動(dòng)性較差的倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)份額化，并將租金收入與土地升值為核心的收益權(quán)分配給投資者，以資產(chǎn)證券化方式實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的輕資產(chǎn)化運(yùn)營。

我國快遞物流企業(yè)已啟動(dòng)對(duì)REITs項(xiàng)目的積極探索。如韻達(dá)設(shè)立“中信證券-韻達(dá)物流基礎(chǔ)設(shè)施1-X號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，進(jìn)一步拓寬公司融資渠道，盤活固定資產(chǎn)；京東物流地產(chǎn)集團(tuán)與新加坡政府投資公司GIC合作共同成立了第二支物流地產(chǎn)基金（核心基金二期），基金用于收購現(xiàn)代化物流倉儲(chǔ)設(shè)施；順豐速運(yùn)旗下豐泰產(chǎn)業(yè)園持有的“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”以自有產(chǎn)業(yè)園為標(biāo)的募集資金；順豐房托以香港、佛山、蕪湖的三處倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)為投資組合上市募集數(shù)億資金?？爝f物流企業(yè)對(duì)于我國不動(dòng)產(chǎn)的證券化實(shí)踐探索起到了開拓性作用，同時(shí)也利用該創(chuàng)新性的融資渠道為業(yè)務(wù)發(fā)展和資金循環(huán)鋪平道路。

結(jié)語

《十四五規(guī)劃》提到：“建設(shè)現(xiàn)代物流體系……統(tǒng)籌物流樞紐設(shè)施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點(diǎn)建設(shè)，完善國家物流樞紐”。倉儲(chǔ)設(shè)施是商流與物流的交匯處，也是整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)中的重要樞紐節(jié)點(diǎn)。加大倉儲(chǔ)物流園區(qū)建設(shè)力度，對(duì)于提高我國物流運(yùn)營效率、降低物流成本起到至關(guān)重要的作用。

在近年來“宅經(jīng)濟(jì)”的趨勢(shì)下，直播電商、生鮮外賣、即時(shí)配送等新業(yè)態(tài)的高速發(fā)展對(duì)我國倉儲(chǔ)物流業(yè)提出了新的需求。為滿足這一需求，頭部快遞企業(yè)憑借自身全國性網(wǎng)絡(luò)、精準(zhǔn)定位、創(chuàng)新性模式及資金充足等方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合與國際接軌的融資渠道和國家政策的大力支持，勢(shì)必將正在全國范圍內(nèi)加速布局高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園提檔升級(jí)，逐步晉升為我國倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)一股不可小覷的新生力量。