我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流公募 REITs 已開(kāi)啟試點(diǎn)：按照底層資產(chǎn)劃分，我國(guó)首批試點(diǎn)公募 REITs 中的中金普洛斯 REIT 及紅土鹽田港 REIT 均屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流類。模式上兩者 傾向于日本、新加坡模式，即單支 REIT 倉(cāng)庫(kù)數(shù)量較少、單倉(cāng)面積較大。收益上 兩者預(yù)期年現(xiàn)金流分派率位于 4.3%-4.8%區(qū)間，上市后二級(jí)市場(chǎng)呈小幅溢價(jià)。

受全球化浪潮、消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)、電子商務(wù)穩(wěn)步拓展等多重影響，我國(guó)物流地 產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展: 1.因具備租戶組合及租金收入相對(duì)穩(wěn)定、土地價(jià)格較低等特點(diǎn)， 我國(guó)一線城市物流地產(chǎn)整體投資回報(bào)率（6%-8%）較購(gòu)物中心（4%-6%）、長(zhǎng) 租公寓（2%-3%）等資產(chǎn)更高。2.伴隨著全球產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)作程度加深，跨 境貿(mào)易對(duì)物流企業(yè)運(yùn)輸效率及倉(cāng)配能力提出更高要求，進(jìn)一步拓寬物流地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展空間。3.國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)升級(jí)下電商及快遞行業(yè)高速發(fā)展，推動(dòng)物流地產(chǎn)需求 加速釋放。4.近年來(lái)國(guó)家就稅收、供地、融資等方面對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)扶持力度加 強(qiáng)，利于加速構(gòu)建高質(zhì)量物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。 

相較于強(qiáng)勁市場(chǎng)需求，我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仍具備較大提升空間：1.當(dāng)前我國(guó) 已具備一定規(guī)模的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，但物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題愈發(fā)凸顯：人均倉(cāng)儲(chǔ)面 積尤其現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)面積仍較海外發(fā)達(dá)國(guó)家有一定差距；冷鏈物流行業(yè)市場(chǎng)集中度 偏低，行業(yè)內(nèi)缺乏主導(dǎo)企業(yè)。2. 新入局企業(yè)面臨優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、新增地塊開(kāi)發(fā)成 本較高等挑戰(zhàn)。3.此外城市擴(kuò)容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減，土地 置換時(shí)間成本較大；同時(shí)低標(biāo)倉(cāng)升級(jí)改造受限于規(guī)模及規(guī)劃審批效率。 

海外典型物流地產(chǎn) REITs 產(chǎn)品介紹：從海外發(fā)達(dá)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，1.物流地產(chǎn)公募 REITs 于疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。近年來(lái)股息率位于 3.6%上下且波 動(dòng)率較低，吸引大量國(guó)家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金及保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本入局。2. 業(yè)務(wù)規(guī)模及運(yùn)營(yíng)能力是物流地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，公募 REITs 為物流地產(chǎn) 提供重要金融支持，融資渠道的打開(kāi)加速行業(yè)整合力度。 

市場(chǎng)需求及消費(fèi)升級(jí)傾向下，預(yù)計(jì)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)集中度加劇或成為必然趨 勢(shì)：1.部分主流房企已通過(guò)合資、戰(zhàn)略合作、收并購(gòu)等形式陸續(xù)打入物流地產(chǎn)市 場(chǎng)。除自身多元化轉(zhuǎn)型升級(jí)需要外，物流地產(chǎn)與生俱來(lái)的“地產(chǎn)基因”及行業(yè)供 需不匹配等因素驅(qū)動(dòng)房企開(kāi)辟物流地產(chǎn)新賽道。2.我國(guó)物流資產(chǎn)多為市場(chǎng)化企業(yè) 持有，相比于基建項(xiàng)目，物流標(biāo)的資產(chǎn)證券化操作可行性更強(qiáng)。可以預(yù)見(jiàn)于國(guó)內(nèi) 公募 REITs 加速起航的背景下，物流地產(chǎn)行業(yè)集中度加劇或?qū)⒊蔀楸厝悔厔?shì)。