順豐豐泰，是順豐旗下以產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、運營為核心業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)板塊，成立于2013年，總部位于廣東省深圳市。作為工業(yè)倉儲設(shè)施提供方，是順豐以轉(zhuǎn)運、倉儲為中心解決方案的重要一環(huán)，支持順豐各業(yè)務(wù)核心板塊高速增長的場地使用與業(yè)務(wù)融通需求。同時，依托順豐的產(chǎn)業(yè)資源，打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、協(xié)同發(fā)展的服務(wù)型園區(qū)，使其承載順豐服務(wù)，與政府合作，成為服務(wù)當?shù)乜蛻艉褪袌龅拇翱诤图~帶。

經(jīng)過十年發(fā)展，順豐豐泰已聚焦全國五大城市群，布局53個主要城市，項目總數(shù)達70個，運營及規(guī)劃總面積超700萬㎡。10月29日，是順豐豐泰成立十周年的日子。日前，物聯(lián)云倉采訪了順豐集團副總裁、順豐豐泰總裁王海峻先生。王海峻先生是資深工業(yè)物流地產(chǎn)領(lǐng)域管理人，擁有“國際商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會（CCIM）”注冊商業(yè)地產(chǎn)投資師會員資格，具有30年的項目投資、開發(fā)建設(shè)、招商運營、資產(chǎn)管理等經(jīng)驗。借此機會，物聯(lián)云倉有幸邀請他結(jié)合過往的豐富實踐，分享了其對于順豐豐泰差異化競爭力、未來發(fā)展規(guī)劃及工業(yè)物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)的深刻理解。

王海峻順豐豐泰總裁

Q1 物聯(lián)云倉：今年是豐泰成立的第十年，回首這十年的發(fā)展歷程，您認為有哪些重要時刻值得銘記？

王海峻：2013年，為滿足電商企業(yè)全面、綜合的物流服務(wù)需求，以及順豐內(nèi)部營運用地需求，順豐成立電商產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部。

2014年，首批豐泰產(chǎn)業(yè)園——嘉興、淮安產(chǎn)業(yè)園投入運營。

2019年，優(yōu)化區(qū)域管理模式及工建直管模式，搭建信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)工程建設(shè)、園區(qū)運營管理線上化。

2020年，累計土地簽約面積突破1萬畝，完成深圳寶安項目簽約及摘牌，實現(xiàn)“北上廣深莞蘇杭佛”重點核心城市全面布局。

2021年，順豐房托港交所掛牌上市，為首個于香港上市并以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。

2022年，推陳出新，完成輕資產(chǎn)剝離及股權(quán)架構(gòu)優(yōu)化。

2023年，經(jīng)過十年發(fā)展，豐泰現(xiàn)已聚焦全國五大城市群，布局53個主要城市，項目總數(shù)超過70個，運營及規(guī)劃總面積超700萬㎡。

Q2 物聯(lián)云倉：從您剛介紹的情況來看，我們發(fā)現(xiàn)順豐豐泰的項目是以產(chǎn)業(yè)園命名的，而同行大多以物流園或者物流中心命名，與他們相比，順豐豐泰的差異化定位和核心競爭力是什么？

王海峻：順豐豐泰的項目之所以均以“產(chǎn)業(yè)園”來進行命名，一方面是源于我們在最初成立的時候，定位為電商產(chǎn)業(yè)園的歷史，同時也是因為我們對自身的定位是順豐的“產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺”，而這也是豐泰區(qū)別于同行的差異化所在。

順豐打造的物流產(chǎn)業(yè)園，更了解產(chǎn)業(yè)客戶的業(yè)務(wù)痛點及發(fā)展需求，更能夠結(jié)合自身的行業(yè)經(jīng)驗與產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)與不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求同頻共振的產(chǎn)品。順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園，具有基于順豐30年領(lǐng)先的物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗積淀的三點優(yōu)勢。

1、選址更專業(yè)，同時與順豐中轉(zhuǎn)場同園區(qū)，更晚截單、更早派送。順豐豐泰的場地位置，是基于順豐智慧大腦的大數(shù)據(jù)+AI算法能力，依據(jù)貨量、模式、成本等數(shù)據(jù)模型綜合選定的，不僅臨近機場、高速路口等交通設(shè)施，更兼具成本與時效最優(yōu)的特點，同時滿足客戶直分直發(fā)、減少中轉(zhuǎn)以及全國覆蓋等需求。而對于與順豐中轉(zhuǎn)場同建筑、同園區(qū)的“上倉下中轉(zhuǎn)”類客戶而言，更可借助順豐獨特的中轉(zhuǎn)樞紐多波次優(yōu)勢，發(fā)揮多頻次的散貨優(yōu)勢，通過順豐行業(yè)領(lǐng)先的5次/日的多運輸班次，單點布貨覆蓋全城、“訂單-履約”端到端全程可視等順豐獨特的運營能力，根據(jù)自身的需要選擇同城半日達、周邊城市當天達和省外次日達的多級履約服務(wù)。其截單時間最晚可推遲5小時，同城件的派送預計可縮短6~24小時，跨城件預計可縮短 9~27 小時。

2、產(chǎn)品功能更復合，硬件標準更高，配套設(shè)施更齊全。首先，為了滿足各類物流企業(yè)日益增長的物流時效要求，順豐豐泰打磨了功能復合的建筑產(chǎn)品組合，涵蓋物流行業(yè)作業(yè)型、倉儲型等各類運營需求的建筑群。智能分揀、智慧倉儲、冷鏈、供應(yīng)鏈金融、跨境電商以及生活配套等各種類型的建筑聚合在園區(qū)內(nèi)，做到一應(yīng)俱全、一站式服務(wù)。其次，順豐豐泰實現(xiàn)四十余項順豐質(zhì)量標準全周期覆蓋，一線材料品牌保障，高標準的產(chǎn)品規(guī)格，能夠適配客戶經(jīng)營所需。第三，入駐我們園區(qū)的多數(shù)企業(yè)，往往都有著大量的人員食宿配套需求以及就近招工等方面的需求，順豐自身在這方面的需求就最為突出，因此順豐豐泰旗下的產(chǎn)業(yè)園通常均匹配完善的辦公、宿舍、食堂、共享活動中心等商務(wù)、生活配套設(shè)施，以及人力資源服務(wù)、政企服務(wù)運營服務(wù)體系，能夠高效滿足園區(qū)客戶當前及未來的業(yè)務(wù)發(fā)展需求。

3、承載和導入順豐產(chǎn)品與資源的供應(yīng)鏈一體化整合服務(wù)優(yōu)勢。順豐作為亞洲最大的綜合物流服務(wù)提供商，擁有的完整產(chǎn)品矩陣及綜合物流服務(wù)能力，隨著順豐持續(xù)多元的業(yè)務(wù)布局與拓展，在快遞業(yè)務(wù)之外，順豐同時還在快運、冷運、醫(yī)藥、同城、倉配、國際、供應(yīng)鏈、科技等多元細分賽道形成領(lǐng)軍優(yōu)勢，并是國內(nèi)少數(shù)幾家兼具生產(chǎn)供應(yīng)鏈+消費供應(yīng)鏈+跨境供應(yīng)鏈全場景覆蓋業(yè)務(wù)能力的企業(yè)之一。順豐豐泰，作為順豐旗下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，不僅為客戶提供基于現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施，還能夠通過承載順豐及順豐緊密組織的供應(yīng)鏈平臺、綜合物流平臺、金融服務(wù)平臺、信息化管理平臺等N個平臺的資源與服務(wù)，將供應(yīng)鏈服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)、金融服務(wù)、人力資源服務(wù)、政企服務(wù)、生活配套服務(wù)等資源打通融合，構(gòu)建“6+N”全生態(tài)產(chǎn)業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為企業(yè)提供倉儲、物流、信息流、資金流、商流等全方位供應(yīng)鏈服務(wù)，高效服務(wù)于客戶的綜合物流降本增效和在智慧園區(qū)的安全無憂運營。

綜上，順豐豐泰因順豐產(chǎn)業(yè)同行者的身份而迥異于其他物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商，通過導入的順豐的資源與服務(wù)體系，已形成了具有自身特點的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，以選址更專業(yè)的物流場地資源，更具時效提升優(yōu)勢的上倉下中轉(zhuǎn)模式，更高硬件標準、更全配套設(shè)施的產(chǎn)品，及更全面的供應(yīng)鏈一體化整合服務(wù)，助力客戶實現(xiàn)環(huán)節(jié)成本降低、整體利潤提升和履約時效提升。

Q3 物聯(lián)云倉：前面您也介紹了順豐豐泰項目分布在53個城市，共有70個園區(qū)，總建筑面積超700萬㎡，那項目布局的策略是什么？

王海峻：順豐豐泰，基于順豐內(nèi)部客戶在核心城市、核心區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展的場地需求，同時滿足市場客戶需求進行布局，此外，我們正在探索以供應(yīng)鏈為切入口，打造城市綜合服務(wù)型園區(qū)，進一步提升項目的經(jīng)濟和社會價值。

Q4 物聯(lián)云倉：智慧園區(qū)和智能倉儲是目前業(yè)內(nèi)十分火熱的話題，順豐豐泰在數(shù)字化、智慧化有哪些應(yīng)用情景呢？

王海峻：近年來，順豐豐泰不斷加大園區(qū)數(shù)字化、智慧化建設(shè)力度，并根據(jù)不同業(yè)務(wù)場景開發(fā)多套園區(qū)數(shù)字化管理系統(tǒng)。例如針對園區(qū)設(shè)施較多，通過人員管理成本高、效率低的問題。產(chǎn)業(yè)園開發(fā)了“智慧運維"系統(tǒng)。對各項設(shè)施設(shè)備按照使用性質(zhì)、種類進行數(shù)字化分類管理。同時定期推送設(shè)備維養(yǎng)檢測工單,提高了現(xiàn)場設(shè)備管理的精確性及及時性。另外，按照“ESG"可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，我司已先后多家園區(qū)投建“智慧能耗"系統(tǒng)。

該系統(tǒng)每日對園區(qū)各類設(shè)備進行能耗監(jiān)控，并定期輸出能耗使用管理報告。通過數(shù)字化管理，園區(qū)管理人員可以隨時了解園區(qū)內(nèi)設(shè)備的運行狀態(tài)、能耗情況等信息，實現(xiàn)對設(shè)備的遠程控制和調(diào)節(jié)，加強了園區(qū)能耗管理能力。

上述系統(tǒng)僅僅是目前豐泰產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化、智慧化園區(qū)建設(shè)的一部分(還包括“智慧安防”“智能門崗停車"系統(tǒng)等)。隨著各類智慧化、數(shù)字化系統(tǒng)的廣泛應(yīng)用，將給園區(qū)運營帶來智能化、高效化和可持續(xù)發(fā)展的新模式，通過整合信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)分析等手段,使園區(qū)管理更加精細化、定制化,并提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和體驗。

Q5  物聯(lián)云倉：當前，汽車、跨境貿(mào)易給物流地產(chǎn)發(fā)展帶來了較大的場地去化方面的助力，而在這些行業(yè)高速增長的同時，一些在過去同樣增長迅猛的行業(yè)，如生鮮冷鏈、第三方物流企業(yè)卻面臨了較大的業(yè)務(wù)收縮和物流降本的壓力，站在較長的行業(yè)客戶需求演變的維度，您如何看待過去及當前的客戶需求變化和預判未來的需求變化趨勢？順豐豐泰又將如何應(yīng)對這些客戶需求結(jié)構(gòu)的變化？

王海峻：工業(yè)物流地產(chǎn)行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)，一直伴隨著產(chǎn)業(yè)端和消費端的市場環(huán)境變化而變化，而能夠同時經(jīng)受住ToB發(fā)展前景和ToC消費需求考驗的行業(yè)，我們認為其在倉儲物流場地資源方面的需求是具有確定性的。

展開來看，2014年以前，我們的客戶以To B存儲型客戶和第三方物流企業(yè)為主；2014-2019，伴隨著國內(nèi)電商滲透率的提高，To C的電子商務(wù)、快遞快運類行業(yè)客戶的增量空間巨大；2020-2022，社區(qū)團購、冷鏈醫(yī)藥類客戶的需求激增；今年以來，外貿(mào)出口“新三樣”（電動載人汽車、鋰電池和太陽能電池）的高速增長見證中國制造的新成長，同時1-8月中國跨境電商等新業(yè)態(tài)規(guī)模較三年前同期增長11倍，汽車和跨境電商行業(yè)的倉儲需求激增。以上是不同行業(yè)的需求變化和演變規(guī)律。

順豐豐泰，以順豐覆蓋生產(chǎn)供應(yīng)鏈、消費供應(yīng)鏈和跨境供應(yīng)鏈的倉配供應(yīng)鏈全場景能力為依托，通過融通順豐集團的各種資源（大網(wǎng)、順豐倉配、順豐同城、順豐國際、順豐供應(yīng)鏈、順豐科技等），能夠結(jié)合城市生產(chǎn)制造服務(wù)場景、本地生活消費服務(wù)場景，為不同行業(yè)客戶提供從前端采購生產(chǎn)供應(yīng)鏈到后端、從國內(nèi)到國際的銷售供應(yīng)鏈、科技解決方案，并通過“上倉下中轉(zhuǎn)、直分直發(fā)、波次更密”的順豐模式提升客戶的全鏈路時效，在網(wǎng)點霧化后，隨著接觸點的增多，客戶響應(yīng)速度更快。

Q6  物聯(lián)云倉：展望下一個十年，順豐豐泰有什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略？

王海峻：工業(yè)物流地產(chǎn)行業(yè)在全球范圍內(nèi)今年正好發(fā)展了四十年，而今年同時也是工業(yè)物流地產(chǎn)行業(yè)進入到中國的第二十個年頭，在過去二十年高速發(fā)展的時代，我們也不知不覺完成了十年的積淀，展望下一個十年，我們將會成為什么樣的自己？

在下一個十年，我們依然是行業(yè)追趕者，我們不太會過多關(guān)注未來的資產(chǎn)規(guī)模，不太會過多關(guān)注未來豐泰的行業(yè)排名，與眾多友商相比，我們需要在很多領(lǐng)域和方面持續(xù)學習和提升，在下一個十年里，我們在資產(chǎn)價值、資產(chǎn)品質(zhì)、服務(wù)水平以及創(chuàng)新能力上，不斷追趕行業(yè)優(yōu)秀的標桿企業(yè)。

在下一個十年，我們依然是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者，而對今天的市場環(huán)境和外部環(huán)境，我們更加深刻地意識到，創(chuàng)業(yè)的艱難和創(chuàng)新的不易，保持創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)是多么重要，過去20-30年的高增長模式一去不復返，站在風口都能讓豬飛起來的時代也已過去，今天和未來，我們都將面對的是常態(tài)化的市場，不確定性的未來，時刻保持清醒、保持創(chuàng)業(yè)的心，更聚焦在我們每一天的進步和成長，更聚焦在戰(zhàn)略城市資源的儲備，不斷提升園區(qū)產(chǎn)品的質(zhì)量，不斷提升我們對客戶的服務(wù)品質(zhì)。

在下一個十年，我們將要做價值創(chuàng)造者。在不斷滿足順豐集團各個板塊對核心區(qū)域、核心城市業(yè)務(wù)發(fā)展之場地需求，并將物流及相關(guān)生產(chǎn)鏈和供應(yīng)鏈上下游企業(yè)客戶導入豐泰產(chǎn)業(yè)園平臺，打造園區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過靈活的資本運作和高效的資產(chǎn)運營，為順豐集團主業(yè)降本增效，繼而降低社會物流成本、提升物流效率，在我們的資產(chǎn)管理及服務(wù)上下功夫，成為資產(chǎn)和服務(wù)的價值創(chuàng)造者。這是我們未來十年的發(fā)展方向和目標。