京東供應(yīng)鏈又到了生長(zhǎng)季。

12月26日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)，成為我國(guó)首只民企倉儲(chǔ)物流公募REITs。根據(jù)證監(jiān)會(huì)及上交所公募REITs信息平臺(tái)顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于12月7日申報(bào)，當(dāng)月26日獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，將正式開啟網(wǎng)下詢價(jià)。

據(jù)上交所披露的申報(bào)文件顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積350,995.49平方米。項(xiàng)目資產(chǎn)出租率均達(dá)到100%即滿租狀態(tài)，租約長(zhǎng)度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

另一頭，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲批也意味著，在京東憑借規(guī)模強(qiáng)大供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施將自身供應(yīng)鏈效率推至行業(yè)極致的同時(shí)，其投資價(jià)值正在獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

“REITs加速”

客觀上，我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入開放新階段。

REITs(Real Estate Investment Trust)即不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金，委托專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資工具。

該種基金起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，現(xiàn)在，REITs 業(yè)務(wù)已發(fā)展到全球超40個(gè)國(guó)家及地區(qū)。

自2021年6月首批REITs發(fā)行以來，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，截至2022年11月30日，已發(fā)行上市的 REITs產(chǎn)品共計(jì)22只，在二級(jí)市場(chǎng)活躍的交投情緒帶動(dòng)下，REITs總市值突破800億元。

倉儲(chǔ)物流板塊，則在整個(gè)REITs市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。

從REITs分類指數(shù)看，2021年6月21日至2022年9月30 日，倉儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)漲幅相對(duì)較高，累計(jì)收益率分別為44.2%、33.7%、32.7%，大幅高于交通基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)4.7%的漲幅。

從具體項(xiàng)目來看，已有的兩單倉儲(chǔ)物流類REITs，紅土鹽田港REIT與中金普洛斯REIT，均營(yíng)業(yè)狀況良好。從衡量不動(dòng)產(chǎn)投資收益的資本化率(caprate)指標(biāo)來看，兩只REITs擬購入項(xiàng)目2023年度caprate較為接近，分別為5.53%(中金普洛斯REIT)、5.67%(紅土鹽田港 REIT)，資本化率均在5.5%以上。

背后是，REITs對(duì)于倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的實(shí)際推動(dòng)。

一方面，公募REITs作為直接融資工具，有利于盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，提高直接融資比重。

另一方面，REITs為現(xiàn)有部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供正式有效的投資退出途徑。公募REITs可將基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)化份額的流動(dòng)性交易資產(chǎn)，為我國(guó)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中符合要求的項(xiàng)目提供退出的有效機(jī)制，從而形成新的資金來源，有利于優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的有效退出與建設(shè)資金的循環(huán)有效利用，降低宏觀杠桿率。這對(duì)重資產(chǎn)的物流業(yè)尤為重要。

此外，公募REITs是市場(chǎng)化定價(jià)，有利于對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更系統(tǒng)、更公開的合理定價(jià)，有利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的重塑發(fā)展。

當(dāng)下，REITs市場(chǎng)正在駛?cè)胝呒t利期。

12月14日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，要求有序推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展。通過多種方式盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。12月16日，國(guó)家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人就REITs 表示向有關(guān)方面推薦25個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目，目前已有22個(gè)發(fā)行上市，發(fā)售基金757億元，帶動(dòng)社會(huì)資本投入的新項(xiàng)目總投資超過4200億元。在此基礎(chǔ)上，將加大工作力度，指導(dǎo)有關(guān)方面做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和申報(bào)等工作，下一步將積極推薦符合條件的項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍。

12月15日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于對(duì)外印發(fā)的《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中特別提到，在倉儲(chǔ)物流行業(yè)穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT正是在此種浪潮下走向市場(chǎng)。

申報(bào)文件顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT募集項(xiàng)目均由京東100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金管理人，委托京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

該基金具體基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括：京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、京東商城亞洲1號(hào)倉儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目、京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目，總估值15.65億元。

據(jù)京東集團(tuán)高級(jí)副總裁，京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉介紹，重慶項(xiàng)目、武漢項(xiàng)目和廊坊項(xiàng)目均為高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，項(xiàng)目從選址到設(shè)計(jì)施工再到運(yùn)營(yíng)均需符合“亞洲一號(hào)”高效智能化的軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施要求，從而與倉庫內(nèi)部的商品立體化存儲(chǔ)、大規(guī)模應(yīng)用自動(dòng)化設(shè)備、機(jī)器人、智能管理系統(tǒng)等高度契合，這也是3處項(xiàng)目租約期限均在5年左右，高于行業(yè)平均水平的3年，運(yùn)營(yíng)整體高效穩(wěn)定，且均處于滿租狀態(tài)的一個(gè)重要原因。

另外，3處物流園項(xiàng)目均位于核心物流樞紐，且背靠著京東龐大的電商交易量作為支撐。

以重慶項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，充分承擔(dān)了地區(qū)性物流中心和全國(guó)物流節(jié)點(diǎn)的功能。項(xiàng)目地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地，交通便利，東聯(lián)渝湘高速，西鄰渝黔高速，南接外環(huán)高速，北鄰內(nèi)環(huán)快速。該物流基地是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的重慶市建設(shè)長(zhǎng)江上游綜合交通樞紐、國(guó)際貿(mào)易大通道而規(guī)劃布局的“三基地三港區(qū)”之一。

位于重慶巴南的京東“亞洲一號(hào)”智能產(chǎn)業(yè)園，

也是本次REIT申報(bào)資產(chǎn)之一

據(jù)《重慶市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》指出，結(jié)合全市生產(chǎn)力布局和綜合交通體系規(guī)劃，聚焦打造國(guó)內(nèi)大循環(huán)的戰(zhàn)略支點(diǎn)、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)的戰(zhàn)略樞紐，構(gòu)筑“一核一環(huán)一帶兩片區(qū)、六通道（即’4＋2’物流通道）五樞紐多節(jié)點(diǎn)”的現(xiàn)代物流體系空間結(jié)構(gòu)。

而這，只是全國(guó)性物流升級(jí)一環(huán)。

《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中明確指出，到2025年，基本建成供需適配、內(nèi)外聯(lián)通、安全高效、智慧綠色的現(xiàn)代物流體系。

其中提到，要加快運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、流通加工、包裝、裝卸等領(lǐng)域數(shù)字化改造、智慧化升級(jí)和服務(wù)創(chuàng)新，補(bǔ)齊農(nóng)村物流、冷鏈物流、應(yīng)急物流、航空物流等專業(yè)物流短板，增強(qiáng)專業(yè)物流服務(wù)能力，推動(dòng)現(xiàn)代物流向供應(yīng)鏈上下游延伸。

此外，《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中提出，鼓勵(lì)物流資源共享，整合分散的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送能力，發(fā)展共建船隊(duì)車隊(duì)、共享倉儲(chǔ)、共同配送、統(tǒng)倉統(tǒng)配等組織模式，提高資源利用效率。推動(dòng)干支倉配一體化深度融入生產(chǎn)和流通，帶動(dòng)生產(chǎn)布局和流通體系調(diào)整優(yōu)化，減少迂回、空駛等低效無效運(yùn)輸，加快庫存周轉(zhuǎn)，減少社會(huì)物流保管和管理費(fèi)用。

這給了京東繼續(xù)在倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施板塊擴(kuò)張的信心，而REITs，將成為重要輔助手段。

嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT若能成功發(fā)行，可有效盤活約35萬平方米的倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，為倉儲(chǔ)物流行業(yè)帶來增量投資資金。京東物流倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)總管理面積（含云倉生態(tài)平臺(tái)上云倉的管理面積）超過3000萬平方米，而京東集團(tuán)旗下的物產(chǎn)管理集團(tuán)京東產(chǎn)發(fā)自建倉僅滿足約899萬平方米供給，遠(yuǎn)無法滿足京東物流的租賃需求，由此可以看出，京東REIT未來潛在發(fā)展和想象空間很大?！痹摴驹谏陥?bào)材料中表示。

“京東路徑”

實(shí)際上，京東、普洛斯們紛紛奔向REITs誘因在于，物流行業(yè)正在發(fā)起一場(chǎng)真正的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

這場(chǎng)變革的具象之一是，倉儲(chǔ)市場(chǎng)正在從普通倉走向高標(biāo)倉。具體來看，兩種倉儲(chǔ)形式除了建筑本體的差別之外，高標(biāo)倉在消防設(shè)施設(shè)置等級(jí)、是否設(shè)置溫度控制、監(jiān)控系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)等重要標(biāo)準(zhǔn)上都比普通物流倉儲(chǔ)要求更高。

除建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高以外，高標(biāo)倉往往處于物流干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)城市，出租率高，租約穩(wěn)定性強(qiáng)，抗宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)能力強(qiáng)。

與之相對(duì)，普通物流倉儲(chǔ)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，空間利用率與運(yùn)營(yíng)效率都普遍偏低，僅可滿足基本的儲(chǔ)存需求，已經(jīng)不符合當(dāng)前的行業(yè)主流方向。

據(jù)中國(guó)倉儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2021年，我國(guó)物流倉儲(chǔ)設(shè)施總面積12億平方米。截至2022年2季度，戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地高標(biāo)倉存量面積為9497 萬平方米。據(jù)此測(cè)算，當(dāng)前高標(biāo)倉存量占總物流倉儲(chǔ)設(shè)施比重僅約8%，行業(yè)仍有巨大的結(jié)構(gòu)調(diào)整空間。但從人均來看，我國(guó)的人均的倉儲(chǔ)面積大概只有0.7平方米，是美國(guó)人均面積的兩成不到。如果是高標(biāo)倉差距就更加明顯，美國(guó)的高標(biāo)倉平均人均面積大概是我國(guó)高標(biāo)倉的平均人均面積20倍以上。由此看出，未來高標(biāo)倉將是租戶的核心需求方向，占比會(huì)持續(xù)提升。

值得注意的是，高標(biāo)倉天然的重資本屬性，隔離掉了大部分對(duì)手，使得玩家非常有限。

中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)研究室副主任楊達(dá)卿指出，高標(biāo)倉投資周期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低，且很難形成規(guī)模效益，這極大抬升了入行門檻。

“做高標(biāo)倉需要商業(yè)商流資源、物業(yè)資產(chǎn)、金融資本，缺一不可。做成之后，將提升整體供應(yīng)鏈效率，降低成本。”楊達(dá)卿說。

效果是明顯的。匯源果汁執(zhí)行總裁咸曉芳透露，與京東物流合作后，匯源線上整體物流成本下降20%。另據(jù)京東物流華北分公司總經(jīng)理王申志披露，雙方合作后，匯源破損率下降了90%，當(dāng)日達(dá)和次日達(dá)的比例上升了80%。

此種趨勢(shì)下，原有傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商正在逐步退場(chǎng)。譬如，京東產(chǎn)發(fā)于今年完成了對(duì)原宇培旗下的中國(guó)物流資產(chǎn)（CNLP）的收購并私有化。

楊達(dá)卿認(rèn)為，普洛斯靠著累積的物業(yè)資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，在新格局下占據(jù)一席之地；京東的長(zhǎng)處，則在于其垂直一體化的供應(yīng)鏈閉環(huán)，對(duì)需求把握非常清晰，徹底打通了商流資源。在西南地區(qū)倉位空置率高企情況下，京東重慶項(xiàng)目依舊能做到滿租，就是明證。

京東也確實(shí)如此考慮。

2020年，該公司公布了新定位——以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的技術(shù)與服務(wù)企業(yè)，并構(gòu)建面向未來十年的新一代基礎(chǔ)設(shè)施——數(shù)智化社會(huì)供應(yīng)鏈。電商、線下零售、物流、科技、健康等，只是京東業(yè)務(wù)的外在呈現(xiàn)，內(nèi)核仍是供應(yīng)鏈。

由此，京東對(duì)供應(yīng)鏈的理解，已經(jīng)進(jìn)化到“有責(zé)任的供應(yīng)鏈”，從商業(yè)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值，進(jìn)一步延伸到社會(huì)價(jià)值。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求下，京東持續(xù)用數(shù)智化技術(shù)連接和優(yōu)化社會(huì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)等各個(gè)供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，助力供應(yīng)鏈的數(shù)實(shí)融合，降低社會(huì)成本、提高社會(huì)效率。

背后是大量投入。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年9月30日，京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1267億元（約178億美元），同比增幅達(dá)到65%；其中，截至2022年9月30日，京東物流運(yùn)營(yíng)超過1500個(gè)倉庫，包含云倉生態(tài)平臺(tái)上的云倉管理面積在內(nèi)，倉儲(chǔ)總管理面積超過3000萬平方米。

當(dāng)下，京東正推進(jìn)鏈網(wǎng)融合，織起深度融合的貨網(wǎng)、倉網(wǎng)、云網(wǎng)“三網(wǎng)通”體系。貨網(wǎng)是京東全時(shí)段、全渠道、全場(chǎng)景的商品交易網(wǎng)絡(luò)，是“三網(wǎng)通”流動(dòng)的商品細(xì)胞。倉網(wǎng)是京東覆蓋全國(guó)、輻射全球的倉儲(chǔ)配送網(wǎng)絡(luò)，是“三網(wǎng)通”堅(jiān)實(shí)的設(shè)施軀干。云網(wǎng)是以京東云為技術(shù)服務(wù)品牌的數(shù)智服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，是“三網(wǎng)通”高效的技術(shù)神經(jīng)，也是構(gòu)筑貨網(wǎng)和倉網(wǎng)的技術(shù)底座。

而在關(guān)鍵的倉網(wǎng)中，京東產(chǎn)發(fā)占據(jù)重要分量。

該公司是京東集團(tuán)旗下唯一的倉儲(chǔ)物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理子集團(tuán)，持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目，管理園區(qū)規(guī)模超2000萬平方米。其旗下建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理的現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目遍布全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)，全面覆蓋中國(guó)主要一二線城市、交通樞紐和制造業(yè)基地，已躋身中國(guó)頭部倉儲(chǔ)物流服務(wù)商行列。

“從招商階段開始，京東產(chǎn)發(fā)就通過優(yōu)質(zhì)選址、定制化產(chǎn)品、綜合一體解決方案，為客戶提供物流基礎(chǔ)空間，滿足企業(yè)的區(qū)位、產(chǎn)品、配套等多種需求。在每年的618和11.11期間，面對(duì)高負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，京東產(chǎn)發(fā)需要對(duì)于地區(qū)性交通協(xié)調(diào)，車輛管控調(diào)度及618園區(qū)內(nèi)工作人員生活服務(wù)配套支持，提供大促期間的定制化物業(yè)服務(wù)，如加強(qiáng)安全巡邏與貨物安全管控與應(yīng)急辦法。在行業(yè)當(dāng)中，京東產(chǎn)發(fā)是最懂供應(yīng)鏈與電商零售的服務(wù)商?！焙鷤ト绱嗣枋鼍〇|產(chǎn)發(fā)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

另從策略上，該公司已形成輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。重資產(chǎn)模式是通過產(chǎn)業(yè)物業(yè)資產(chǎn)組合獲取開發(fā)利潤(rùn)以及租金收入，輕資產(chǎn)模式是通過合資資產(chǎn)管理平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資本的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，并探索多元化的投資通路等新模式，體現(xiàn)基于資產(chǎn)服務(wù)資本循環(huán)的平臺(tái)價(jià)值。

目前，京東產(chǎn)發(fā)已全面實(shí)現(xiàn)從內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張到服務(wù)社會(huì)的一體化開放，并與獨(dú)立的物流版塊一起實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速發(fā)展的新格局。

“京東產(chǎn)發(fā)和京東物流可以通過相互配合，共同服務(wù)于京東零售商家和其他行業(yè)客戶。特別是最近兩年，在眾多外部突變的環(huán)境下，供應(yīng)鏈的價(jià)值正在被全行業(yè)、全社會(huì)認(rèn)可，基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)字技術(shù)輕重并舉的供應(yīng)鏈模式優(yōu)勢(shì)愈加凸顯，具備數(shù)字化能力的物流基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要驅(qū)動(dòng)力。經(jīng)過19年來的持續(xù)投入，京東打造的這套完善的‘鏈網(wǎng)融合’新型基礎(chǔ)設(shè)施，在底層上為推動(dòng)循環(huán)流動(dòng)、促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展提供了厚重而堅(jiān)實(shí)的支撐?！焙鷤シQ。

此輪REITs開閘后，將對(duì)京東產(chǎn)發(fā)輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)模式產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性推動(dòng)。

這也將成為京東供應(yīng)鏈發(fā)展的新動(dòng)力。