伴隨中國經(jīng)濟(jì)幾十年高速發(fā)展，物流業(yè)發(fā)揮了基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性作用，是經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的關(guān)鍵一環(huán)。

物流園是物流業(yè)高速發(fā)展之下形成的新生業(yè)態(tài)，也是中國區(qū)域物流系統(tǒng)規(guī)劃中的重中之重。國家在2019年和2020年連續(xù)兩年發(fā)布全國物流樞紐城市，意在從國家戰(zhàn)略高度引導(dǎo)全國核心區(qū)域物流樞紐建設(shè)和園區(qū)布局。

一、物流園區(qū)究竟是做什么的？

現(xiàn)代物流園是為了實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作地規(guī)?；?、集約化，按照城市空間合理布局要求，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理，為眾多企業(yè)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)地物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，眾多不同類型的物流企業(yè)能夠共享相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)，專業(yè)化組織物流活動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生規(guī)模效益。具有功能集成、設(shè)施共享、用地節(jié)約地優(yōu)勢(shì)。
物流園區(qū)是物流節(jié)點(diǎn)集中組織和管理的場(chǎng)所，其依托規(guī)模化的物流設(shè)施設(shè)備，對(duì)物流活動(dòng)進(jìn)行綜合處理，從而達(dá)到降低物流運(yùn)營成本、提高物流運(yùn)作效率和水平的基本目的，是具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。物流園區(qū)從空間上積聚了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，從功能上涉及到生產(chǎn)、加工、銷售、配送等供應(yīng)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，通過合理的空間布局、有機(jī)的功能組合、優(yōu)化的資源配置以及信息系統(tǒng)整合發(fā)揮其系統(tǒng)整體優(yōu)勢(shì)。
物流園區(qū)是物流地產(chǎn)的分支，其已成為物流領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)，并出現(xiàn)了各種類型的物流園區(qū)投資項(xiàng)目。

二、物流園區(qū)類型分布及經(jīng)營形態(tài)

分法一：是物流園區(qū)按經(jīng)營主體、產(chǎn)業(yè)依托、功能定位和需求等劃分，可以分成若干種類型。如圖：
分法二：從物流園區(qū)經(jīng)營形態(tài)上劃分，有生產(chǎn)型、倉儲(chǔ)型、配送型、服務(wù)型、綜合型等五種形態(tài)。

1.生產(chǎn)型的物流園區(qū)

生產(chǎn)型的物流園區(qū)，是以生產(chǎn)為主導(dǎo)、以其他為輔助的經(jīng)營形態(tài)物流園區(qū)。如對(duì)餐飲行業(yè)來講，單品類生產(chǎn)、跨品類生產(chǎn)的物流集散區(qū)域，都屬于生產(chǎn)型物流園區(qū)，如雞類生產(chǎn)加工區(qū)域、蔬菜與菌菇生產(chǎn)加工基地、醬汁生產(chǎn)加工區(qū)域。生產(chǎn)型物流園區(qū)大多是由中央廚房、中央工廠衍變而來的。
2.倉儲(chǔ)型的物流園區(qū)

倉儲(chǔ)型的物流園區(qū)，是以倉儲(chǔ)為主導(dǎo)、以其他為輔助的經(jīng)營形態(tài)物流園區(qū)。如對(duì)果蔬行業(yè)來講，大型中央倉庫、周轉(zhuǎn)倉庫、分銷倉庫等集散區(qū)域，都屬于倉儲(chǔ)型物流園區(qū)，如蔬菜周轉(zhuǎn)集散區(qū)域、果品倉儲(chǔ)集散區(qū)域，北京四道口冷凍倉庫即屬此類。倉儲(chǔ)型物流園區(qū)是由大型倉儲(chǔ)設(shè)施集合而成的。
3.配送型的物流園區(qū)

配送型的物流園區(qū)，是以配送為主導(dǎo)、以其他為輔助的經(jīng)營形態(tài)物流園區(qū)。城市物流、跨區(qū)配送、干線物流等配送集散地，都屬于配送型物流園區(qū)。當(dāng)然，有以城市配送為主的，有以農(nóng)村配送為主的，有以河流配送為主的，有以航空配送為主的…應(yīng)以自身核心業(yè)務(wù)界定。
4.服務(wù)型的物流園區(qū)

服務(wù)型的物流園區(qū)，是以服務(wù)為主導(dǎo)、以其他為輔助的經(jīng)營形態(tài)物流園區(qū)。如以金融服務(wù)為主、以托運(yùn)服務(wù)為主、以財(cái)務(wù)服務(wù)為主、以海關(guān)服務(wù)為主?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，服務(wù)型物流園區(qū)往往要配套生產(chǎn)型、倉儲(chǔ)型、配送型的物流園區(qū)，以形成自身核心優(yōu)勢(shì)，這也是物流園區(qū)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的命題。
5.綜合型的物流園區(qū)

綜合型的物流園區(qū)，是在生產(chǎn)、倉儲(chǔ)、配送、服務(wù)等方面都涉及的物流園區(qū)，此類型物流園區(qū)在功能上沒有太多區(qū)隔，也不偏重于某一領(lǐng)域?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，綜合型的物流園區(qū)類型較常見。

三、物流園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

近幾年，我國物流園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大。中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國物流學(xué)會(huì)先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年組織了五次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查。2006年我國包括運(yùn)營、在建和規(guī)劃的各類物流園區(qū)僅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增長(zhǎng)428家。3年間，我國物流園區(qū)個(gè)數(shù)年均增長(zhǎng)10.7%。在1638家園區(qū)中，處于運(yùn)營狀態(tài)的1113家，占67.9%；處于在建狀態(tài)的325家，占19.8%；處于規(guī)劃狀態(tài)的200家，占12.2%。
而從非官方統(tǒng)計(jì)、從實(shí)際發(fā)展推斷來看，我國各類物流園區(qū)的數(shù)量至少在數(shù)千家！如果納入一些不完全符合園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的小散園區(qū)，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該有上萬家。按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級(jí)以上城市287個(gè)，縣級(jí)市和縣2100個(gè)，市轄區(qū)852個(gè)，合計(jì)3239個(gè)。

四、物流園區(qū)的商業(yè)模式

1.公路港模式

公路港模式是當(dāng)前國內(nèi)物流園區(qū)運(yùn)營管理最成熟、數(shù)量占比最高的模式。其在掌握大量車源信息基礎(chǔ)上通過物流信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)貨源與車源結(jié)合，極大地降低了物流成本。然而在進(jìn)一步擴(kuò)張方面面臨資金和管控瓶頸。
2.商貿(mào)物流地產(chǎn)模式

商貿(mào)物流地產(chǎn)模式是伴隨著商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展而壯大起來的，通過品牌優(yōu)勢(shì)低成本拿地打造商貿(mào)群，引進(jìn)商戶進(jìn)一步帶動(dòng)配套物流園區(qū)建設(shè)。然而隨著電子商務(wù)發(fā)展，批發(fā)型貿(mào)易市場(chǎng)面臨萎縮。
3.貨運(yùn)樞紐模式

在邊境口岸、港口、鐵路貨場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)附近，通過多式聯(lián)運(yùn)，打造具有較強(qiáng)集散能力的貨運(yùn)服務(wù)型物流園區(qū)?？梢砸劳需F路貨運(yùn)站打造鐵路物流基地，然而其必須依賴特殊交通條件，很難在其他地區(qū)復(fù)制推廣。
4.工業(yè)物流地產(chǎn)模式

其利用國外產(chǎn)業(yè)投資基金私募較低成本的資金用于在國內(nèi)的快速擴(kuò)張
5.綜合服務(wù)物流園區(qū)模式

該模式能夠整合倉儲(chǔ)、配送、零擔(dān)物流、專線運(yùn)輸、商貿(mào)交易等功能，通過相互帶動(dòng)而形成較強(qiáng)的集聚輻射帶動(dòng)能力，是一個(gè)可為城市提供綜合物流服務(wù)功能的物流園區(qū)。
6.電商物流園區(qū)模式

五、國內(nèi)物流園區(qū)面臨的發(fā)展問題

中國的物流園區(qū)還存在一些發(fā)展上的問題。
從宏觀上看，主要表現(xiàn)在：
1.物流園戰(zhàn)略不夠清晰。

包括價(jià)值體系的設(shè)計(jì)、體系的設(shè)置，以及功能定位和核心布局，還有很大的改善空間。很多地區(qū)的園區(qū)是分化的，有些地區(qū)的園區(qū)是閑置的，有些園區(qū)是作為圈地目的，沒有進(jìn)行科學(xué)需求分析，要對(duì)地區(qū)未來的需求作分析，然后作科學(xué)的規(guī)劃。
2.運(yùn)營方面的問題。

這個(gè)運(yùn)營方面包括業(yè)務(wù)流程、功能設(shè)施、定價(jià)體系，技術(shù)支撐、標(biāo)準(zhǔn)、誠信體系建設(shè)。土地、資金、人才這些方面還比較缺乏。園區(qū)與園區(qū)之間的互聯(lián)互通不足。未來的園區(qū)需要進(jìn)行互聯(lián)互通，進(jìn)行大規(guī)模的社會(huì)化協(xié)同，但是我們現(xiàn)在目前還是分散發(fā)展的。
3.面臨各種新的挑戰(zhàn)。
1）數(shù)字化挑戰(zhàn)。

因?yàn)檫^去園區(qū)大部分是工業(yè)化前中期的基礎(chǔ)設(shè)施，但是面向未來，比如像德國提出智能服務(wù)世界，工業(yè)3.0到4.0到5.0，數(shù)字化的進(jìn)程，再加上數(shù)字化的商業(yè)模式，才能形成智能化的世界，從而對(duì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)，對(duì)第一、二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行很好的支撐。
2）物流平臺(tái)挑戰(zhàn)。

很多平臺(tái)型的物流企業(yè)、數(shù)字化的物流平臺(tái)對(duì)傳統(tǒng)的物流園區(qū)帶來很大的沖擊，這些數(shù)字平臺(tái)需要的實(shí)體的物理面積越來越小，但是它們可以無邊界地進(jìn)行整合資源，對(duì)傳統(tǒng)的物流園區(qū)帶來很大的挑戰(zhàn)。
3）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迭代的挑戰(zhàn)。

消費(fèi)升級(jí)之下，生產(chǎn)方式、流通方式、生活方式的變化，個(gè)性化需求，會(huì)對(duì)物流園區(qū)帶來挑戰(zhàn)。因?yàn)檫@個(gè)世界是快的，你只有對(duì)世界作出迅速的反應(yīng)，才能取得更多的收益。
4.供給側(cè)方面的問題。

比如土地要素價(jià)格不斷的上升，另外就是政策的協(xié)調(diào)方面存在一些問題，特別是有些地區(qū)，它進(jìn)行功能疏解，把一些物流園區(qū)疏解出去了，另外物流園區(qū)在一些城市地位還有待提升，有些時(shí)候規(guī)劃中的協(xié)調(diào)、用地保障，一些法律法規(guī)都需要健全和完善。一些當(dāng)?shù)氐恼?，某種程度上制約了物流園區(qū)的發(fā)展。從微觀上看，主要表現(xiàn)在：
1）物流園區(qū)小、散、亂，發(fā)展滯后。基本上是以孤立的園區(qū)為主，全網(wǎng)布局的園區(qū)目前還比較少

2）收入模式單一，以租金為主要形式。

5.資金短缺周轉(zhuǎn)困難物流園區(qū)作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。不少物流園區(qū)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，其中，西部地區(qū)物流園區(qū)對(duì)資金需求更為強(qiáng)烈。
6.園區(qū)運(yùn)營環(huán)境有待繼續(xù)改善目前，物流園區(qū)發(fā)展還存在一些政策障礙。如規(guī)劃獲批難、用地難、拆遷難、建設(shè)難、行路難、進(jìn)城難、融資難、“營改增”后運(yùn)輸服務(wù)稅負(fù)增加、不合理的行政性收費(fèi)等。同時(shí)，勞動(dòng)力成本上升、周邊交通受限、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)不足、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和有效需求不足等問題，也是制約物流園區(qū)發(fā)展的重要問題。我國物流園區(qū)發(fā)展趨于集約化和網(wǎng)絡(luò)化，對(duì)于物流園區(qū)的開發(fā)商來說是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)，但投資、建設(shè)和運(yùn)營管理仍處在不健全階段，與現(xiàn)代智慧物流園區(qū)的發(fā)展方向嚴(yán)重不匹配。

六、國內(nèi)物流園區(qū)面臨的發(fā)展問題

1、平臺(tái)化
園區(qū)應(yīng)該是融合、聯(lián)動(dòng)、協(xié)作平臺(tái)物流園區(qū)的智能化、人與服務(wù)、技術(shù)設(shè)備，包括貨車各種設(shè)施可以互聯(lián)互通，園區(qū)與園區(qū)之間的互聯(lián)互通，實(shí)時(shí)感知，對(duì)各種運(yùn)作進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)智能化，線上線下的融合，物流基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，物流園區(qū)與城鄉(xiāng)與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，特別是產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，也就是物流園區(qū)怎么樣和第一、二、三產(chǎn)業(yè)，特別是農(nóng)業(yè)和制造業(yè)怎么樣進(jìn)行協(xié)同發(fā)展，這是一個(gè)非常重要的方向。
2、 智慧化
在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，開放、共享、智慧的供應(yīng)鏈成為發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)同化成為趨勢(shì)。隨著物信息系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)視覺、機(jī)器人、大數(shù)據(jù)等技術(shù)在物流領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物流變得越來越智慧，智慧升級(jí)將成為倉儲(chǔ)物流的發(fā)展方向。智慧物流園以全面連接、數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)為特征，通過信息互聯(lián)網(wǎng)和設(shè)施物聯(lián)網(wǎng)加速園區(qū)業(yè)務(wù)的在線改造，通過自動(dòng)倉庫、揀選機(jī)器人、AGV、自動(dòng)分揀系統(tǒng)等設(shè)備以及倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)等軟件的應(yīng)用，構(gòu)建起一套完整的智能倉儲(chǔ)物流解決方案，減少園區(qū)人員的簡(jiǎn)單重復(fù)勞動(dòng)，使園區(qū)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)可視化、可追溯和可預(yù)警，讓物流管控更加精細(xì)、高效、透明、智能，幫助客戶真正實(shí)現(xiàn)降本增效。
3、專業(yè)化
專業(yè)物流園興起近年來，冷鏈物流園、電商物流園、汽車物流園等專業(yè)物流園增加較多，這是市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下的結(jié)果。除了智慧化、標(biāo)準(zhǔn)化以及園區(qū)合理布局規(guī)劃等發(fā)展特點(diǎn)外，專業(yè)化的物流園區(qū)逐漸興盛。我國物流業(yè)的發(fā)展以及其中部分細(xì)分領(lǐng)域的異軍突起，進(jìn)而推動(dòng)著物流園區(qū)向?qū)I(yè)化領(lǐng)域發(fā)展,特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子商務(wù)、食品醫(yī)藥冷鏈等產(chǎn)業(yè)，興起了大量的專業(yè)物流園。以冷鏈物流園區(qū)為例，隨著居民消費(fèi)水平的提高以及對(duì)食品安全越來越關(guān)注，冷鏈物流高速發(fā)展，進(jìn)而促使了冷鏈物流園區(qū)的大規(guī)模興起。
4、高端化
這是指從各地物流園區(qū)在地方政府牽引規(guī)劃下正在加大轉(zhuǎn)型升級(jí)。中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)姜超峰在接受記者采訪時(shí)指出，物流園區(qū)的升級(jí)取得了較大進(jìn)展，主要表現(xiàn)在裝備、基礎(chǔ)設(shè)施等的水平都在不斷提升，尤其在托盤共用、配送車輛、共同配送等方面表現(xiàn)突出。物流園區(qū)的業(yè)務(wù)形態(tài)在發(fā)生變化，正朝著現(xiàn)代化的方向走，通信、運(yùn)載、裝卸等技術(shù)也在提升。