地產(chǎn)

看一眼新冠疫情，看一眼物流地產(chǎn)（租賃篇）

LOGISTICS PROPERTY

上次聊了投資，本期來(lái)講租賃。

我主要將租賃分成三個(gè)業(yè)務(wù)方向，冷鏈、三方物流和城市配送。如果有朋友想聊聊其他的，也可以給我留言。

新冠持續(xù)助燃冷鏈物流

對(duì)于冷鏈物流而言，新冠是一把熊熊大火。

很多人會(huì)說(shuō)疫情會(huì)造成進(jìn)口冷鏈業(yè)務(wù)萎縮，而進(jìn)口冷鏈的主體是大宗貿(mào)易，這樣勢(shì)必會(huì)大幅度降低冷鏈倉(cāng)庫(kù)的需求量。但我還是堅(jiān)持我在另外一篇文章（搶菜難的“物流說(shuō)”）里的觀點(diǎn)——進(jìn)口冷鏈在過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)，都會(huì)是冷庫(kù)最大的需求方之一。

隨著我們對(duì)新冠病毒的進(jìn)一步了解，現(xiàn)在各大口岸已經(jīng)上線了完備的消殺流程和設(shè)施場(chǎng)所，所以在進(jìn)口的大宗冷鏈貿(mào)易方面，新冠病毒對(duì)其的負(fù)面影響將會(huì)是持續(xù)走低的。反而，隨著低流動(dòng)性社會(huì)的出現(xiàn)，我們暫時(shí)會(huì)非常大的依賴于線上的凍品消費(fèi)。而大多數(shù)線上平臺(tái)企業(yè)的凍品還是主要依靠進(jìn)口冷鏈的支持，其中尤以牛羊肉為甚。

所以短期內(nèi)，大宗冷鏈的進(jìn)口需求依然會(huì)高企。

長(zhǎng)期來(lái)看，疫情后會(huì)有相當(dāng)一部分消費(fèi)者會(huì)養(yǎng)成這種消費(fèi)習(xí)慣，而留存下來(lái)，那么口岸型的大宗冷庫(kù)將會(huì)在將來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)保持長(zhǎng)效穩(wěn)定的租賃需求增長(zhǎng)。

另外，我始終堅(jiān)持認(rèn)為社區(qū)電商是一個(gè)必須存在但很難形成多頭共存的商業(yè)模式，所以那些疫情前已經(jīng)陷入困境的社區(qū)電商企業(yè)群體，在結(jié)束了這波強(qiáng)勢(shì)運(yùn)營(yíng)后，必定會(huì)加速行業(yè)內(nèi)的整合與并購(gòu)。而整合浪潮之下，也肯定會(huì)出現(xiàn)新的公司去填補(bǔ)并購(gòu)后剩余的部分市場(chǎng)空白。

那么對(duì)于倉(cāng)庫(kù)而言，現(xiàn)有社區(qū)電商租用的項(xiàng)目就會(huì)同時(shí)出現(xiàn)退租和擴(kuò)租的情況，或者形容成“換租”更為妥帖。

如果現(xiàn)有的企業(yè)作為收購(gòu)方而一直保持競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，那么整合以后勢(shì)必會(huì)積極擴(kuò)租以滿足更多的市場(chǎng)布局。反之，房東們可能就要面臨大規(guī)模的退租問(wèn)題了。

而這幾年已經(jīng)明顯出現(xiàn)倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求的醫(yī)藥物流，受到疫情影響的增持，供需關(guān)系會(huì)進(jìn)一步傾斜。

醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)受到專(zhuān)業(yè)資質(zhì)和成本投入的影響，一直以來(lái)都是倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)中較為稀缺的產(chǎn)品，我也在之前的文章中做過(guò)專(zhuān)門(mén)的分析（因?yàn)橐咔橄氲搅酸t(yī)藥倉(cāng)庫(kù)）。

而隨著這次疫情中所暴露出來(lái)第三方醫(yī)藥物流企業(yè)缺失的問(wèn)題，相信今后無(wú)論是在政策層面還是資本層面，都會(huì)加強(qiáng)對(duì)第三方醫(yī)藥物流企業(yè)的開(kāi)放和投入。但是這種行為肯定不會(huì)以降低專(zhuān)業(yè)門(mén)檻的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)為代價(jià)。所以在第三方醫(yī)藥物流企業(yè)的潛在高增長(zhǎng)下，以高標(biāo)庫(kù)為基礎(chǔ)所改建的合規(guī)性醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)會(huì)成為各大城市主要的新增長(zhǎng)領(lǐng)域。

三方物流迎來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整

受到疫情沖擊最為明顯的是三方物流，特別是外貿(mào)方向的三方物流。

此前，在全球主要生產(chǎn)型國(guó)家因?yàn)橐咔槎娂娡Ｖ惯\(yùn)行的情況下，國(guó)內(nèi)由于管控良好，而再度成為了全球產(chǎn)品生產(chǎn)的中心。

曾經(jīng)受到出口貨量持續(xù)下滑影響的各個(gè)班輪公司，仿佛一夜回到了鼎盛時(shí)期，周周爆艙、運(yùn)費(fèi)沖天。正是由于貨量暴增但艙位不足的緣故，以上海為首的港口型倉(cāng)庫(kù)瞬間被塞的滿滿當(dāng)當(dāng)。臨港區(qū)域內(nèi)更是一庫(kù)難求。

而在這次上海疫情影響下，可以預(yù)見(jiàn)的是，此類(lèi)情況肯定會(huì)發(fā)生變化。

首先，上海作為全球物流分撥中心或亞太物流分撥中心的地位會(huì)被撼動(dòng)。

疫情在供應(yīng)鏈層面所造成的結(jié)果必然是全球化向區(qū)域化的轉(zhuǎn)變，而上海為期一個(gè)月時(shí)間的全面封閉也在某種程度上加速了這種轉(zhuǎn)變的發(fā)生。以上海作為集散中心的產(chǎn)品會(huì)被東南亞分流，哪怕他們的效率成本可能無(wú)法和上海媲美，但是至少保證了雞蛋不會(huì)被放在一個(gè)籃子里。

所以上?？赡懿辉贂?huì)成為國(guó)際物流的集拼中心，大型跨國(guó)企業(yè)會(huì)縮減倉(cāng)庫(kù)面積以降低未知風(fēng)險(xiǎn)。

然后，對(duì)于無(wú)法“走出去”設(shè)立其他物流節(jié)點(diǎn)的企業(yè)而言，必定會(huì)在保留上海作為主要物流中心的前提下，在環(huán)滬支線港口設(shè)立次節(jié)點(diǎn)，或作為備用或作為分流。

其中以“滬太通”功能下的太倉(cāng)港最為利好。

這種分流會(huì)將原本上海獨(dú)大的物流局面，改變成一主一副搭配多個(gè)從屬的結(jié)構(gòu)。

最后，當(dāng)上海完成全球分撥中心向區(qū)域物流中心的轉(zhuǎn)變后，之前退出的倉(cāng)庫(kù)面積會(huì)被區(qū)域型物流企業(yè)所填補(bǔ)。這些業(yè)務(wù)會(huì)更多注重在亞洲內(nèi)分撥、國(guó)際單線出口或國(guó)內(nèi)沿海捎帶等方向。

所以，上海外貿(mào)型的三方物流在倉(cāng)庫(kù)需求方面會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這種調(diào)整未必會(huì)造成倉(cāng)庫(kù)面積的大量空置，但是會(huì)使上海在供應(yīng)鏈的優(yōu)先級(jí)和物流的中心化層面被降低。

說(shuō)句大白話就是，上海在打造全球航運(yùn)中心的道路上遇到了阻礙。具體這個(gè)阻礙是暫時(shí)絆了一跤，還是走進(jìn)了岔道，亦或是走反了方向，現(xiàn)在還未曾可知。

  城市配送物流企業(yè)的縱向一體化戰(zhàn)略

因?yàn)橹饕€是看上海，所以暫且把這塊歸為城市配送。

封閉的生活對(duì)線上消費(fèi)的促進(jìn)是毋庸置疑的。無(wú)論是消費(fèi)習(xí)慣的加深還是受眾群體的進(jìn)一步擴(kuò)大，線上消費(fèi)已經(jīng)拓展到了幾乎所有品類(lèi)。

而這部分消費(fèi)的線下實(shí)現(xiàn)，就必須依托于城市配送的服務(wù)。

不管是常規(guī)產(chǎn)品的快遞服務(wù)還是生鮮產(chǎn)品的即時(shí)配送，它們對(duì)于城市倉(cāng)庫(kù)的需求將會(huì)繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)。

但是受到上海高昂地價(jià)的影響，所有的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)將土地利用最大化，而這種最大化作用下的倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)品往往會(huì)不太適合城市配送企業(yè)的使用要求。

另外，再加上上海各區(qū)、各鎮(zhèn)政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、尤其是稅收貢獻(xiàn)有著非常強(qiáng)硬的考核標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)有非常嚴(yán)格的要求，這就造成了絕大多數(shù)城市配送物流企業(yè)無(wú)法使用大部分高標(biāo)庫(kù)作為載體。

這也是現(xiàn)在上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)上有趣的現(xiàn)象——需求和供應(yīng)在體量上是匹配的，但是中間卻隔著一層透明玻璃。

所以這部分龐大的增量就不得不轉(zhuǎn)向那些“有關(guān)系”、“能搞定”的私人業(yè)主或二房東的項(xiàng)目了。

未來(lái)，隨著這些倉(cāng)庫(kù)在合規(guī)性和安全性上的問(wèn)題日益顯現(xiàn)，城市配送的租賃方向仍然會(huì)轉(zhuǎn)回到合規(guī)高標(biāo)庫(kù)的道路上來(lái)，但是走法肯定會(huì)改變。

對(duì)于頭部的城市配送企業(yè)而言，以縱向一體化戰(zhàn)略搭配屬地化經(jīng)營(yíng)的模式會(huì)成為主流。

對(duì)于物流企業(yè)而言，縱向一體化戰(zhàn)略是指在物流業(yè)務(wù)中深入到前向和后向的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中去。比如自建倉(cāng)庫(kù)、車(chē)隊(duì)等等。

在現(xiàn)有物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)無(wú)法滿足企業(yè)需求的情況下，自建倉(cāng)庫(kù)是解決供應(yīng)關(guān)系、增加業(yè)務(wù)壁壘的有效手段。

而對(duì)于政府的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，企業(yè)會(huì)逐漸將屬地化經(jīng)營(yíng)作為解決方式，以自身稅收貢獻(xiàn)實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣＿\(yùn)作的條件。

所以對(duì)于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，上海項(xiàng)目逐漸失去城市配送類(lèi)型企業(yè)的租賃體量是顯而易見(jiàn)的。無(wú)論他們是否會(huì)憑借足量的資本進(jìn)行戰(zhàn)略捆綁，基于物流業(yè)務(wù)本身的邏輯都不會(huì)為這部分需求帶來(lái)多大幫助。

上海作為國(guó)內(nèi)最有物流基因的城市，無(wú)疑受到了這次疫情的重創(chuàng)。并且可以想見(jiàn)的是，這個(gè)創(chuàng)傷很難在極短的時(shí)間內(nèi)迅速恢復(fù)。但是也正是由于上海擁有深厚的物流底蘊(yùn)，而不至于使得整體情況跌到谷底。

無(wú)論供應(yīng)鏈?zhǔn)欠駮?huì)從國(guó)際化向區(qū)域化轉(zhuǎn)變，上海始終會(huì)處在鏈條的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。即使可能會(huì)在幾年內(nèi)失去競(jìng)爭(zhēng)物流中心的條件，但是上海先天的地理位置和產(chǎn)業(yè)支撐都會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)使其重新踏上正確的軌道。

而我們這些物流從業(yè)者需要做的，就是始終堅(jiān)定地相信，上海依然會(huì)成為整個(gè)中國(guó)甚至整個(gè)世界最重要的物流中心城市。