封了那么久，我的工作差不多停了一半。現(xiàn)在每天只能線上或電話和客戶聊聊，有時做個選址方案，然后記錄“解封后帶看”一次。

有時間了就會瞎想，再加上和客戶閑聊出來的感受，這次先粗放地看看疫情對物流地產(chǎn)會帶來什么影響吧。

本次先寫投資角度的，下次還有一篇租賃方面的。

觀望還是保持熱情？

首先，毋庸置疑的一點是，資本永遠(yuǎn)都是趨利避害的，永遠(yuǎn)都是逐利的。所以可以肯定的是，在資本層面，疫情肯定會給之前火熱的物流地產(chǎn)投資稍許降降溫。

但這種降溫和產(chǎn)業(yè)類的投資有所不同的是，物流地產(chǎn)一直具有避險的強屬性，既是不動產(chǎn)類型的投資項目，而且業(yè)務(wù)基礎(chǔ)又需要物流業(yè)態(tài)的支撐。那么上海作為國內(nèi)最重要的綜合物流節(jié)點城市，既在不動產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)了“超一線”城市的重要地位，又在綜合物流產(chǎn)業(yè)方面牢牢把控住了龍頭，其對于物流地產(chǎn)而言，是唯爭而不可棄的。

也就是說，可以預(yù)見的是，無論是疫情的當(dāng)下還是本輪疫情結(jié)束以后，資本界對于物流地產(chǎn)，或者說對于上海城市圈的物流地產(chǎn)只會有更進(jìn)一步的動作。而且這種動作是正面積極的。

就目前來看，即使在全球范圍內(nèi)，既要擁有高增長的物流市場基數(shù)，又要擁有不動產(chǎn)長期橫向穩(wěn)定的土地市場，這樣兩者兼而有之的國家或者城市是屈指可數(shù)的。

物流地產(chǎn)在某種程度上有別于商業(yè)地產(chǎn)投資邏輯的要素也在于此——投資的市場不僅僅需要有龐大且堅實的消費能力，并且該市場在先天港口自然條件、碼頭和公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及專業(yè)人才儲備方面都需要有深厚的基礎(chǔ)。

而且上海憑借一定的積累，同時在金融集中度和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也具備了支撐的能力。

協(xié)同效應(yīng)將會愈發(fā)重要

雖然我認(rèn)為疫情對物流地產(chǎn)在上海的發(fā)展不會帶來多少負(fù)面效應(yīng)，但是可以預(yù)料到的是，此后物流地產(chǎn)的投資導(dǎo)向會進(jìn)一步產(chǎn)生上下游的協(xié)同和聯(lián)動效應(yīng)。

也就是說，過去資本一味且單純的對土地和建設(shè)進(jìn)行投入的局面將會逐漸轉(zhuǎn)變，也必須轉(zhuǎn)變。資本需要同時在不動產(chǎn)和PE端進(jìn)行協(xié)同投入。這里的PE端不是指傳統(tǒng)的開發(fā)平臺，而是說物流的運營企業(yè)。

雖然大型資本由于其指向性，幾乎很難在同一支基金中兼顧不動產(chǎn)和PE的投資，但是物流地產(chǎn)在發(fā)展了多年至今，已經(jīng)隱隱出現(xiàn)了項目和需求割裂的局面。

地產(chǎn)的投資邏輯使得一線城市在非物流節(jié)點區(qū)域項目增多，在環(huán)一線城市設(shè)置的項目過剩。而物流的運營邏輯又要求使用方必須在傳統(tǒng)熱門區(qū)域內(nèi)尋租，業(yè)務(wù)的要求使得他們無法外溢到前述區(qū)域。

所以我們現(xiàn)在很容易在上?？匆娺@樣一種情況，那就是局部區(qū)域的租賃需求旺盛，但是很難找到合適的倉庫，而周邊的區(qū)域倉庫空置很多，可企業(yè)又無法使用。

這是物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的缺失。

那么就資本方而言，可能不得不在地產(chǎn)投資之外，進(jìn)一步尋求物流運營企業(yè)的協(xié)同合作。以運營需求為項目投資做指向性建議，以及選址上的專業(yè)化建議；同時以資本支撐地產(chǎn)配合運營企業(yè)在租賃上的需求，增加不動產(chǎn)和業(yè)務(wù)流動之間的匹配度。

其實有不少投資企業(yè)已經(jīng)在類似的方向上進(jìn)行了探索，我們也看到了項目落地，但是之后的協(xié)同合作似乎成功的很少。受到資本導(dǎo)向性的要求，現(xiàn)在更多的都是運營企業(yè)對地產(chǎn)投資的配合，而少有契合雙方共同利益的項目產(chǎn)生。

本輪疫情在某種程度上加速了運營需求和項目位置在匹配度上的磨合，同時運營公司之間也快速進(jìn)行了布局的推進(jìn)和轉(zhuǎn)變。

那么整合之后，是否有大型的資本愿意進(jìn)行投入，支持脫穎而出的企業(yè)迅速占領(lǐng)市場，將會是非常重要的一步。而被支持的企業(yè)又如何在資本進(jìn)行土地投資中起到協(xié)同作用，也是有待印證的有趣的一點。

這次說的比較簡短，純粹是有感而發(fā)，畢竟投資研判所要考慮的要素不僅僅如此。

但是無論如何，中國的物流地產(chǎn)投資已經(jīng)進(jìn)入到了一個全新的時期，過往多年那種高速迅猛的擴(kuò)張態(tài)勢在今后將很難再見。

物流和地產(chǎn)，這兩個本身有契合點卻又有所相悖的產(chǎn)業(yè)，如何在渡過黃金周期后依然可以攜手同步，一定會是資本需要重新梳理的。

對于資本而言，如果它的作用和位置依然著重在帶領(lǐng)行業(yè)擴(kuò)張方面的話，那么物流地產(chǎn)將會迅速進(jìn)入“拼刺刀”的態(tài)勢——用完全趨同化的區(qū)位和產(chǎn)品互相競爭，最后只能在價格戰(zhàn)的泥潭中越陷越深。而當(dāng)資本將自身定位為行業(yè)助力者或支撐點時，它在上下游推動協(xié)同效應(yīng)的功能就能發(fā)揮出來，真正推動現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建。