寫在前面：由于現(xiàn)在所有新的公眾號(hào)都不能添加評(píng)論功能，所以我還在想辦法解決。希望朋友們對(duì)文章有任何建議和意見暫時(shí)可以在后臺(tái)給我私信。

關(guān)于內(nèi)容，我會(huì)先開幾個(gè)坑，上兩次開了海運(yùn)和保稅，這次再開一個(gè)冷鏈的坑。

也談冷鏈（一）

COLD CHAIN

冷鏈作為近幾年迅速升溫的話題已經(jīng)受到足夠多的社會(huì)關(guān)注和資本青睞了，也有很多行業(yè)大佬從多個(gè)不同的維度對(duì)其進(jìn)行了闡述和分析。借著這個(gè)東風(fēng)，我也大膽的提出一些自己的理解和看法。

因?yàn)槲椰F(xiàn)在從事的是物流地產(chǎn)相關(guān)的職業(yè)，所以我首先還是從地產(chǎn)入手，談?wù)劺鋷毂旧?，而我的方向?huì)更多的去嘗試講一些自己的看法。

一如既往慘淡的人均

粗略統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于冷庫的需求已經(jīng)到達(dá)了近7000萬噸，市場(chǎng)規(guī)模超過了5000億元。

而由于統(tǒng)計(jì)口徑的不同，以及大多數(shù)冷庫屬于改建方進(jìn)行“干改冷”的產(chǎn)品，所以在面積方面我沒辦法收集的比較準(zhǔn)確。

但是從物流運(yùn)營(yíng)的角度來看，也就是從庫容量來分析，我查了一下應(yīng)該在1.8億立方米上下。相比這個(gè)體量，日本的數(shù)字是3800萬立方米、美國(guó)1.5億立方米、加拿大1200萬立方米。

雖然2億立方米這個(gè)數(shù)字乍看起來非?？捎^，已經(jīng)遠(yuǎn)超倉儲(chǔ)業(yè)較為發(fā)達(dá)的美日等國(guó)家，但與很多統(tǒng)計(jì)結(jié)果一樣，我們只要一涉及到人均數(shù)據(jù)就會(huì)大不相同了。

美國(guó)的人均冷庫容積是0.5立方米，日本和加拿大基本都超過0.3立方米，而我們卻只有0.13立方米。在考慮到普通家用冰箱的容量基本都要超過0.2立方米的情況下，不得不說我們的人均數(shù)據(jù)再一次慘淡了。

  物流用地還是工業(yè)用地

所以在物流地產(chǎn)投資遇到瓶頸的今天，各大機(jī)構(gòu)開始紛紛瞄準(zhǔn)還是一片藍(lán)海的冷庫這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。

如果基于物流地產(chǎn)的投資邏輯，購(gòu)買土地時(shí)，物流用地永遠(yuǎn)都是優(yōu)先于工業(yè)用地的，那么這一點(diǎn)也同樣適用于冷庫投資嗎？

根據(jù)百度百科，工業(yè)用地（M）包括“工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地”，物流倉儲(chǔ)用地（W）是指“物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、配送等用地”。乍看之下兩者都可以建設(shè)倉庫類的設(shè)施，但是扣一下字眼卻可以發(fā)現(xiàn)，工業(yè)用地既有倉庫也有生產(chǎn)，而物流倉儲(chǔ)用地卻只有倉庫并沒有生產(chǎn)，是一種我中有你，但你心里卻沒有我的單相思狀態(tài)。

那么這個(gè)生產(chǎn)對(duì)于冷庫而言重要嗎？

其實(shí)冷鏈物流的內(nèi)環(huán)境和非冷鏈物流的內(nèi)環(huán)境有著很大的不同，許多地方都不能互相借鑒經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)主要就體現(xiàn)在增值業(yè)務(wù)上。

非冷鏈物流的增值業(yè)務(wù)主要圍繞著貼標(biāo)、再包裝等形式，這些都可以在倉庫中完成，不需要辦理額外的證照；而冷鏈物流的增值除了貼標(biāo)和包裝外，還有肉類的切割、蔬果清理等，這些會(huì)有排污，需要辦理食品加工許可證、排污許可證，需要辦理環(huán)評(píng)，而涉及到藥品的還需要GSP認(rèn)證等。

所以冷鏈物流的增值業(yè)務(wù)普遍都涉及到生產(chǎn)許可和食品許可，而我在打工人的日常中也碰到很多冷庫的租賃客戶經(jīng)常會(huì)問這個(gè)倉庫能不能辦環(huán)評(píng)，能不能辦排污。

因?yàn)槔滏湷休d的貨物普遍都關(guān)乎到民生，需要進(jìn)入老百姓的口中，所以對(duì)供應(yīng)鏈整體環(huán)境的要求也會(huì)更高，那么政府職能部門對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的把控就會(huì)更加嚴(yán)格，而這種嚴(yán)格就會(huì)體現(xiàn)在我們談到的這些證照上。

我一直認(rèn)為，冷鏈物流是大物流中的一種業(yè)態(tài)，但是它又在某些層面超出了大物流的范疇。

因?yàn)闇乜氐奶厥鈱傩允沟美滏湹漠a(chǎn)業(yè)鏈條和倉配鏈條之間沒有特別明顯的分割，溫控環(huán)境的轉(zhuǎn)換多多少少會(huì)對(duì)產(chǎn)品造成不同程度的影響，哪怕銜接的再好，也會(huì)造成細(xì)微的差別。所以對(duì)于成熟的冷鏈企業(yè)而言，這種轉(zhuǎn)換就需要減少到最低限度。也就是說從生產(chǎn)加工環(huán)境轉(zhuǎn)移到倉儲(chǔ)環(huán)境，再到配送環(huán)節(jié)，這一系列的轉(zhuǎn)移盡量要做到最少。那么理想的狀態(tài)就是將加工和倉儲(chǔ)盡可能放在同一場(chǎng)所內(nèi)。

所以說冷鏈不僅僅是供應(yīng)鏈，而是一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

這樣的話，對(duì)于冷庫的設(shè)定，更多的就應(yīng)該是考慮將“廠”和“庫”合二為一。那么在這種前提下，冷鏈相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，可能更多的就應(yīng)該考慮使用工業(yè)用地以代替純粹的物流用地了。