變化的是效率提升

  服務(wù)與安全從未改變

過去十年間，中國的中產(chǎn)消費(fèi)群體的迅速壯大及其強(qiáng)大的消費(fèi)力已成為高品質(zhì)物流倉儲需求的主要驅(qū)動力。隨著時間的推移、Z世代未來快速成為消費(fèi)主力，1995-2009年間出生的人，又稱網(wǎng)絡(luò)世代、受到互聯(lián)網(wǎng)、即時通訊、短訊、MP3、智能手機(jī)等科技產(chǎn)物影響很大的一代人。消費(fèi)習(xí)慣區(qū)別與其他年齡階段，隨著改變了倉儲格局。

隨著企業(yè)和消費(fèi)者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場依然面臨供不應(yīng)求的局面。但在2、3級城市出現(xiàn)了大面積空倉、出現(xiàn)一半是海水一般是火焰的格局。

從中儲股份的倉儲格局看中國高標(biāo)庫物流地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，從基本面的演變、新興物流市場的崛起、不斷演進(jìn)的需求來源、日益增長的升級需求以及高標(biāo)庫物業(yè)的未來運(yùn)營策略等方面進(jìn)行梳理，并展望物流地產(chǎn)投資市場發(fā)展前景。

中儲股份

= 倉庫的變遷=

1

 建國初期的倉庫，

2

中儲成都天一庫

3

老式倉庫的改造

4

 青島利群倉庫

5

 天津天保岡谷國際物流中心

6

中儲股份的特色

各式各樣的龍門吊

  從上圖中儲股份倉庫30年的變遷，我們清楚的看到倉庫的變革，從沒有電路到24小時作業(yè)，從沒有月臺到高臺，從5米的凈高到12米凈高，倉庫的變遷是隨著物流動態(tài)的時效要求，分揀要求來改變的。

這里舉兩個例子說明倉庫改變的特征： 

觀點(diǎn)

月臺的問題

 月臺有內(nèi)嵌式、外延式、各種月臺的設(shè)計是為特定客戶服務(wù)的，城市配送需要更多的月臺空間來分揀調(diào)度，比如快遞企業(yè)或者為連鎖商場配送快消品的城市配送企業(yè)，貨物在庫內(nèi)分揀完成，一個門對應(yīng)一個地區(qū)（商場）的貨物，把門打開，用傳送帶或者叉車、手推車可以直接將貨物運(yùn)送到貨運(yùn)車上去，卸車也是如此，卸貨和裝車都非常方便。由于是城市配送、小件貨物，貨運(yùn)車不進(jìn)入庫內(nèi)，庫門不需要很大，但是要求庫門多，每個開間都要開門。

如果門開的比較少，發(fā)往幾個地區(qū)（商場）的貨物都從一個門進(jìn)出，就容易造成混亂，也影響作業(yè)效率。" 

再比如配送型的冷庫，如發(fā)往超市各個店面的冷藏貨物，在庫內(nèi)分揀好了以后可以直接裝到冷藏車上去，避免冷藏貨物在庫外暴露，確保全程冷鏈。如果站臺伸出去，冷凍貨物出庫裝車難免會暴露在庫外。

觀點(diǎn)

地面的問題

庫房地坪的荷載。

 地坪的荷載也要區(qū)別對待。儲備物資庫地坪的荷載要大，應(yīng)該在5噸/平方米---15噸/平方米之間。  泡貨和快消品在每平方米在3噸---5噸之間就可以了。

庫房建設(shè)的原則是：滿足使用需求，適當(dāng)留有余地。中儲的老庫都是混凝土（水泥）地坪，是最便宜的，但不是最經(jīng)濟(jì)的，一般使用兩年以后，在叉車的作用下地面會出現(xiàn)不同程度的翻砂、起塵現(xiàn)象。加上碳化、水侵蝕和風(fēng)化的作用，地坪表面會繼續(xù)粉化，影響正常使用。具體表現(xiàn)在貨物堆放無論時間長短，上面總是布滿灰塵，出現(xiàn)了凹坑。

現(xiàn)在倉庫建設(shè)都在使用金剛砂耐磨地坪， 不翻漿，不起塵，耐磨、抗壓、使用壽命長， 貨物對庫房潔凈度要求很高，譬如，高級食品、精密儀器、醫(yī)療器材等。 

                               租戶的要求不斷變革 

 從月臺和地面兩個操作角度，我們就看到了新舊之間的不同，當(dāng)然還有高度、跨度、液壓升降、徑深、照明、通風(fēng)、監(jiān)控，噴淋..........這些細(xì)微的改變都是新舊倉庫之間的區(qū)分。核心只有一點(diǎn)，便于貨物流轉(zhuǎn)。

（案例：月臺、徑深暨附屬）

倉庫月臺與徑深

登高保護(hù)裝置

從倉庫運(yùn)營到物流運(yùn)營 

倉庫的經(jīng)營是一門學(xué)問，大部分物流地產(chǎn)商不介入實(shí)際運(yùn)營，如普洛斯、安博等都屬于資本證券運(yùn)營范疇，還有一些如寶灣、宇培有著自己獨(dú)立的運(yùn)營部門，各不相同，這組要取決于投資主體的基因和目標(biāo)問題。

租賃與經(jīng)營的利潤區(qū)分： 

地產(chǎn)業(yè)屬于租賃業(yè)，稅費(fèi)成本居高不下，土地出讓金，房屋租賃稅是非常高的，在提升存量的收益時，必須調(diào)整期運(yùn)營模式。

而今年隨著電商零售配送行業(yè)的蓬勃壯大，地產(chǎn)商與電商平臺合作的模式興起。同樣的傳統(tǒng)開發(fā)型企業(yè)在合作中可以發(fā)揮在拿地建設(shè)、成本管控上的優(yōu)勢，而擁有龐大優(yōu)質(zhì)客戶資源的電商平臺的入駐則能起到品牌聚集的效應(yīng)，從而進(jìn)一步鞏固園區(qū)“小資產(chǎn)-大客戶”的運(yùn)營模式。

那么提升經(jīng)營收益率，利用現(xiàn)有存量介入其他領(lǐng)域，成為現(xiàn)階段物流地產(chǎn)的經(jīng)營核心。

倉儲行業(yè)的整個業(yè)態(tài)其實(shí)可以從字面上做簡單的拆分：

“倉”：時下受到追捧的物流地產(chǎn)，即物品粗放地點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)。其中需要考慮的就是倉庫的全國布局，到具體選址，倉庫類型選擇，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施采購等等。倉庫建設(shè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，也是近來行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的子行業(yè)。

“儲”：即倉儲管理，包括基礎(chǔ)的商品出入庫、保管收納，質(zhì)押監(jiān)管等增值服務(wù)的展開。從事倉儲管理的公司往往擁有自有倉庫，同時也有許多倉儲服務(wù)商和第三方物流服務(wù)商在沒有自建倉庫或自建倉庫不足時租用通用性倉庫進(jìn)行存放。

物流地產(chǎn)核心是一門金融的生意，在普洛斯、萬科、安博、嘉民、蓋世理這些巨頭的身上，你看不到物流基因，滿滿的都是華爾街的身影，言語里都是基金、回報率的名詞，贏利模式主要為出租收入、服務(wù)費(fèi)用、土地增值、項(xiàng)目投資收益及其他收益，物流運(yùn)營那是鄉(xiāng)里人的考慮，精英們絲毫不屑。

物流地產(chǎn)收益率高于其他物業(yè)

新一代倉儲發(fā)展趨勢

物流地產(chǎn)市場在未來十年將呈現(xiàn)三大趨勢：

1.從長期來看，消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容將保持向好態(tài)勢

與過去相比，中國消費(fèi)增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。隨著消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費(fèi)市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。內(nèi)循環(huán)的提出也需要大量的分撥出現(xiàn)。

另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運(yùn)營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。

2. 快遞、快運(yùn)趨于成熟，二、三線倉儲成為雞肋

以城市群和都市圈為核心 發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺， 是推動區(qū)域消費(fèi)市場和投資市場進(jìn)一步發(fā)展的重要保障。雖然全國大量城市的消費(fèi)市場出現(xiàn)增長，但零售額增長最快的區(qū)域主要集中在幾個高密度的大型城市群中，且每個城市群的人口規(guī)模高達(dá)5千萬至1.2億。作為中國推動相鄰城市間協(xié)同發(fā)展的成功范例，這些城市群內(nèi)的相鄰城市皆會按照區(qū)域綜合規(guī)劃實(shí)施同步發(fā)展戰(zhàn)略。

這些最發(fā)達(dá)的城市群擁有最高效的倉儲和配送網(wǎng)絡(luò)，尤其在區(qū)域?qū)用妗噙@些城市群中心兩小時的車程范圍內(nèi)可覆蓋2,500多萬消費(fèi)者。在長三角和大灣區(qū)這種城市分布高度密集的城市群中，部分城市倉庫甚至可以在兩小時車程范圍內(nèi)覆蓋到6,000萬人。與此同時，對交通基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是高速公路）的大規(guī)模投資亦為城市群奠定了更為有效的配送基礎(chǔ)。

中國電商市場仍有很大的發(fā)展空間。eMarketer的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的電商市場， 物流呈現(xiàn)小批量、高頻次，與快遞加速融合（見圖3）。

以北上廣深、成渝為主的城市群已經(jīng)形成，大量的人口暨資源傾斜。快遞、快運(yùn)趨于成熟，隔日達(dá)和成本可控，服務(wù)水平趨于成熟，貨物會集中儲存來減少庫損和允期，二、三級城市樞紐，由于路由與科技不斷提升，分撥速度加快，倉儲資源將會大量過剩，最終成為雞肋。

3.科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器

自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標(biāo)庫租戶群體考慮升級高標(biāo)庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長。

2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)會。疫情嚴(yán)防嚴(yán)控下，物流倉儲業(yè)在支持中國經(jīng)濟(jì)社會正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。

隨著國內(nèi)疫情態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)， 物流行業(yè)的整體升級，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生等“新零售”超市概念在中國各大主要城市大量涌現(xiàn)，并成為社區(qū)級鄰里配送的前沿配送中心，進(jìn)一步提升了企業(yè)快速城市配送的能力。供應(yīng)這些社區(qū)級空間又進(jìn)而刺激了對城市郊區(qū)傳統(tǒng)大型配送中心的需求。 

未來的5年后物流園區(qū)的存貨將越來越少，更多的變成轉(zhuǎn)運(yùn)中心。現(xiàn)在盲目建倉的企業(yè)注意了，過去的供應(yīng)鏈?zhǔn)谴尕涷?qū)動市場，未來將是C2B模式主導(dǎo)供應(yīng)鏈,渠道的庫存會大量減少，因此未來倉庫會向兩級發(fā)展，中心城市樞紐將越來越大，現(xiàn)代化程度不斷提高，而末梢城市倉儲量銳減，會大幅度的減少存貨的倉儲功能,更多末梢倉庫將變成快速的運(yùn)轉(zhuǎn)中心。  

下一個十年，物流地產(chǎn)市場將迎來新的挑戰(zhàn)，同時也為不懼挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對的投資者和開發(fā)商帶來全新的機(jī)遇。 后記：

敏銳型物流企業(yè)根據(jù)上述變化應(yīng)準(zhǔn)備好相應(yīng)服務(wù)，以滿足用戶對自動化和冷鏈等先進(jìn)技術(shù)的偏好，并為順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展和完善員工福利的趨勢做出不懈努力。

展望2030年，中國的高標(biāo)庫市場除了體量規(guī)模的增加以外，市場也將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展。投資者和運(yùn)營者需要進(jìn)一步審視變化中的市場趨勢，在更為復(fù)雜的市場中尋找并把握機(jī)遇。