一、高標倉就是高效率

高標倉，即指“高標準倉儲物流設備”。

高標倉是“高大上”的現(xiàn)代化倉庫，“高”是指建筑高度，例如單層樓層的凈高度達到8米以上。“大”指的是面積大，倉庫建筑總面積可以達到8千平米以上?！吧稀笔钦f配套設施都上齊，包括消防系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)和具備實施倉庫自動化的硬件等。

目前在中國，電商零售企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流是高標倉的主要租戶，年平均增速在5-20個百分點。

（資料來源：戴德梁行，招商銀行研究院）

企業(yè)選擇高標倉的根本原因是成本和效率。我國的物流成本占GDP比重雖然已經(jīng)下降到15%左右，但是與日本和歐美發(fā)達國家相比仍然有50%以上的差距。

除去經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和運輸成本的因素，倉儲成本和效率問題，也是導致物流總成本高居不下的原因之一。

由于中國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，大部分倉儲設施都是在1990年以前建設的，倉庫類型以傳統(tǒng)倉為主，占全國倉庫總面積80%以上，貨運吞吐量的90%以上。

傳統(tǒng)倉很難適應現(xiàn)代化物流操作的要求，主要問題在于傳統(tǒng)倉面積一般小于4000平米，樓層凈高不足7米，沒有配備標準的地面漆和采光頂，倉庫功能難以拓展，建筑結(jié)構(gòu)不合理，可存儲品類有限和土地權(quán)屬不清晰等。

為了進一步提高倉庫自動化水平，持續(xù)降低成本，提高整體物流效率，許多企業(yè)都在考慮選擇高標倉。

我國目前高標倉面積約有4900萬平方米，整體處于供不應求的狀態(tài)。

在需求方面，隨著電商零售的高速發(fā)展，以阿里、京東和蘇寧為代表的電商巨頭，紛紛都在打造自己的物流體系，通過自建物流來提高配送響應速度和服務質(zhì)量，為用戶提供更好的消費體驗。

更多的電商企業(yè)選擇了輕資產(chǎn)運營的方式，把業(yè)務外包給了第三方物流公司，從而也間接拉動了高標倉的市場需求。

一些高端制造業(yè)，比如汽車業(yè)也對高標倉青睞有加，可以實施VMI和JIT/JIS等入廠物流操作，提高庫存周轉(zhuǎn)率。

在供給方面，由于倉儲用地供應緊張，再加上傳統(tǒng)倉改造難度大、成本高，使得高標倉成了稀缺資源。

根據(jù)戴德梁行的測算，到2020年，我國高標倉需求可能達到1.4-2.1億平方米，而供給量只有5600-6600萬平方米，在可預見的未來，國內(nèi)高標倉市場會持續(xù)供不應求的局面。

二、選址高標倉8個關(guān)鍵因素

即使高標倉市場呈現(xiàn)出巨大的需求缺口，企業(yè)在選址的時候也要慎重考慮，因為倉庫是重資產(chǎn)運營，不能因為資源稀缺就盲目投資。

在選址高標倉的時候，我們至少要考慮以下8個關(guān)鍵因素。

01 地理位置

高標倉是物流地產(chǎn)，關(guān)于地產(chǎn)有一句經(jīng)典名言，那就是“Location、 Location、 Location”，也就是“地段、地段、還是地段”。

這句華爾街名言被香港首富李嘉誠引用后廣為傳播，成了所有人對于房地產(chǎn)投資的不二法則。

選擇最佳地理位置的倉庫非常重要，產(chǎn)品存儲在客戶附近的區(qū)域，可以滿足及時交付的要求。

汽車整車廠要求原料供應商在廠區(qū)周圍設立倉庫，就是為了實現(xiàn)整車廠Just in Time或Just in Sequence的入廠物流要求。

02 存儲要求

對于危險材料，易燃產(chǎn)品和食品，許多企業(yè)要求倉庫具有嚴格的儲存和消防設施條件。

您選擇倉庫是否能夠滿足產(chǎn)品獨特儲存需求？如何正確處理需要化學泡沫滅火機理的產(chǎn)品？倉庫周圍是否有溪流和池塘？

在選址之前提出這些問題，有助于防范風險，或是在災害發(fā)生時降低損失。

03 租金成本

在選擇倉庫的位置時，成本仍將是一個關(guān)鍵標準。上海市的倉儲用地供應日益稀缺，高標倉平均出租率在92%以上，而地價和租金卻在逐年上漲。

由于供需極不平衡，導致上海高標倉日租金水平在1.48元/平方米，這對于租戶來說是一筆巨大的成本開支。

在上海周邊的蘇州、太倉和嘉興等地區(qū)，相隔不足百公里，但是日租金水平只有上海的68-80%，因此成為了需求外溢后的備選方案。

04 勞動力可用性，勞動技能和成本

勞動力可用性，技能和成本與倉庫所在地人口結(jié)構(gòu)直接相關(guān)。隨著中國人口紅利的逐漸消失，勞動力成為選擇高標倉的重要因素。

較高的勞動力可用性，可以為企業(yè)提供充足的人力資源，城市擁有的高校數(shù)量越多，就能夠提供大量的高素質(zhì)人才。

物流已經(jīng)不再是過去簡單的手提肩扛操作，實施高標倉現(xiàn)代化和自動化操作，就需要大量的專業(yè)人員。

南京擁有985高校2所，211高校8所，重點大學數(shù)量僅次于北京和上海，可以為當?shù)仄髽I(yè)提供源源不斷的高水平員工。

05 道路，公路和交通流量

高標倉選址需要緊鄰城市的繞城高速，可以快速通達出入城市的各條高速公路及主要商圈。具體需要仔細考慮以下5點：

• 高速公路出入口的可接入性

• 高速公路互連情況

• 平均交通速度和流量

• 交通高峰時段

• 道路安全和條件

擁擠的高速公路和地面道路以及信號系統(tǒng)不良等因素將增加燃料消耗，事故率和運輸車輛擁堵時間。

06 靠近機場，火車站和港口

多式聯(lián)運可以為貨主提供更多的運輸方案，在運輸成本和時效性之間找到完美平衡點。

南京是中國交通樞紐節(jié)點型城市，水陸空交通條件優(yōu)越，可以利用長江內(nèi)河運輸、祿口機場和鐵路的立體化交通優(yōu)勢，為高標倉用戶提供多樣化的運輸方案。

07 市場與當?shù)丨h(huán)境因素

任何高標倉都應盡可能靠近主要供應商，制造商和客戶。這將有助于縮短交貨時間，降低運輸成本并提高響應能力。

此外，還應考慮當?shù)氐沫h(huán)境因素，如天氣條件和遭受自然災害的風險概率。

倉庫選址是否在城市的低洼區(qū)域？建筑物能否抵御臺風或地震？倉庫必須滿足特定的建筑條件，才能夠預防各類風險。其他的當?shù)丨h(huán)境因素還包括周圍路段擁堵情況和高峰時段。

08 公用事業(yè)可用性及成本

公共事業(yè)包括了水、電、氣和互聯(lián)網(wǎng)等基礎設施。冷藏倉庫非常依賴于電力和水，自動化倉庫依賴于互聯(lián)網(wǎng)和通訊服務。

在選擇倉庫的時候，我們不僅要檢查公用事業(yè)的可用性，還要核查所有相關(guān)成本。

高標倉的選址是倉儲項目成功的關(guān)鍵因素，從全球的成功案例來看，優(yōu)質(zhì)高效的倉庫資源基本都集中在經(jīng)濟發(fā)達、交通網(wǎng)絡密集、勞動力充沛和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的地區(qū)。

我國43%的高標倉資源集中在長三角區(qū)域，這與該地區(qū)強大的綜合經(jīng)濟實力有著直接的關(guān)系。南京是長三角的特大城市，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中扮演著舉足輕重的作用，也是該地區(qū)的物流重鎮(zhèn)。