火花S-Park2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強調(diào)研

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一家物流地產(chǎn)新兵，因為最近和美國黑石集團做了一筆交易，突然引起了行業(yè)內(nèi)目光的聚焦。

2018年10月8日，東百集團（600693.SH）公告稱，擬以2.75億元將旗下佛山睿優(yōu)工業(yè)投資管理有限公司合計80%的股權轉(zhuǎn)讓給美國黑石集團旗下公司。本次轉(zhuǎn)讓后，東百集團方面仍持有20%的股權，并繼續(xù)作為佛山樂平物流項目物業(yè)管理服務提供方，向佛山睿優(yōu)收取管理服務費。

大家是不是覺得這個套路看起來很熟悉：在物流地產(chǎn)項目開發(fā)到成熟階段，轉(zhuǎn)讓80%的股權給外部資本，自己成為“小股操盤”的輕資產(chǎn)運營方——這正是普洛斯物流地產(chǎn)模式的看家本領。

熟悉的配方，熟悉的味道，當然要由老熟人來烹飪了。這場交易背后的推手正是東百集團旗下物流地產(chǎn)旗艦平臺東百物流總裁王江川，他的另一個身份，是當年普洛斯的高級副總裁，也是梅志明創(chuàng)業(yè)階段手下的“三大巨頭”之一。

作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“老兵新傳”的流量保證，普洛斯實在堪稱物流地產(chǎn)領域的黃埔軍校，無論是它的模式，還是它的人才，幾乎成為這個領域的標志性套路和典范模板——在這片江湖里，想要做大規(guī)模，舍此無他。王江川，正是這個系列大戲的嶄新一幕。

在說王江川之前，先要說說這個東百集團。這家在全國范圍內(nèi)名不見經(jīng)傳的企業(yè)，在福建可是鼎鼎大名，擁有著非常多的輝煌歷史和N個“第一”頭銜。它的前身是創(chuàng)建于1957年的福州東街口百貨大樓，1986年公司率先在福建省內(nèi)進行股份制試點改革，并在1993年成功登陸上交所，成為福建省第一家上市的商業(yè)企業(yè)。

隨后，就像全國幾乎所有的百貨類上市公司一樣，東百集團也不可避免的陷入了衰落并成為資本獵手手中的玩物。最終在2013年，主營房地產(chǎn)業(yè)務的福建民營大鱷中聯(lián)集團通過二級市場交易入主，成為控股股東，中聯(lián)老板施文義變?yōu)閷嶋H控制人，隨后開始著手推動東百集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

中聯(lián)集團董事長施文義

在這場轉(zhuǎn)型中，物流地產(chǎn)被作為一個重要方向提出來?？偟膩砜矗瑹o論是中聯(lián)集團本身的地產(chǎn)基因，還是東百集團歷史上的消費零售基礎設施脈絡，物流地產(chǎn)都是非常符合這個大的投資框架和邏輯的。

作為閩商的代表性人物之一，福清老板施文義也很懂得“專業(yè)人做專業(yè)事”的閩商傳統(tǒng)，為物流地產(chǎn)新業(yè)務找來一個“老兵”——來自安博（Prologis）的王黎民。

2017年5月，王黎民成為東百集團副總裁，并作為員工持股計劃的重要一員，認購了東百集團2000萬元的股份（離職前將這部分份額轉(zhuǎn)讓給了其他員工）。

貨運業(yè)務出身的王黎民有過住宅開發(fā)和金融業(yè)務的經(jīng)歷，并曾在中信國安投資擔任副總裁。2006年，王黎民加盟安博，并做到安博的中國區(qū)高級副總裁和華北區(qū)總經(jīng)理，堪稱封疆大吏。來到東百之后，頗有一番雄心壯志的王黎民招攬了一批物流地產(chǎn)界的資深團隊，其中還包括京東、阿里等互聯(lián)網(wǎng)人才，展開了全國化的布局。

基于對王黎民的高度看好和信任，東百集團專門成立了物流地產(chǎn)的基金化平臺福建東百睿信資產(chǎn)管理有限公司（GP），公司持股90%，王黎民為首的物流地產(chǎn)管理團隊持股10%，并享有30%的收益分紅權益，紙面上的激勵機制已經(jīng)做得很充分。

然而，僅僅一年時間，雙方便勞燕分飛。2018年6月，王黎民和眾多東百集團的高管一同離職，其中就包括曾在東百睿信擔任法人代表的原東百集團副總裁劉夷，以及集團副董事長朱紅志和監(jiān)事李京寧。

王黎民的離職原因并不清楚，新職業(yè)經(jīng)理人與民企老板的決裂，無非就是那么幾條因素。更何況，火花S-Park在此前的文章早已多次強調(diào)，中國物流地產(chǎn)市場早已非當年吳下阿蒙，尤其是近一兩年，資本鷹揚，豪杰風動，萬類霜天競自由，大有呈白熱化的“亂世格局”之勢。

想在這個完全拼資本、拼規(guī)模、拼網(wǎng)絡的高競爭、高標準的“紅海行業(yè)”生存下來，要么需要在各路資本中以漂亮的故事靈活游弋，要么是產(chǎn)業(yè)背景強悍上下游業(yè)務協(xié)同的集團作戰(zhàn)——在這個充分競爭如逆水行舟的江湖上，沒點兒“內(nèi)練一口氣，外練筋骨皮”的真功夫，想揚名立萬著實不易。

從2015年才開始轉(zhuǎn)型的東百集團，相比于普洛斯、寶灣、宇培、易商這些龍頭，其實在起跑點上已經(jīng)落后了很多，在這個領域，想彎道超車，后發(fā)先至幾乎是“Mission Impossible”。

但王黎民的離去，可以肯定與一個重要因素高度相關，那就是王江川的入局。

和王黎民一樣，55歲的王江川也是中國物流地產(chǎn)的老江湖。曾經(jīng)在廣州開發(fā)區(qū)任職的他當年被梅志明說動，從體制內(nèi)跳出來成為草創(chuàng)期的普洛斯重要一員，歷任普洛斯中國區(qū)副總裁兼廣州及中西部區(qū)域總經(jīng)理、高級副總裁兼華南區(qū)總經(jīng)理，與現(xiàn)已離職創(chuàng)業(yè)的沈晉初、蔣莉一樣，成為舉足輕重的封疆大吏。

2010年，斷臂重生的普洛斯在新加坡重新上市，在那之后不久，沈晉初和王江川便相繼掛印而去。沈晉初聯(lián)合孫冬平和華平集團成立了易商，而王江川則基本銷聲匿跡。2017年，重新出現(xiàn)在公眾視野中的王江川選擇繼續(xù)在他的大本營覓食——投入富力地產(chǎn)老板張力之子張量的廣州實地投資有限公司任總經(jīng)理，主要是負責開拓物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。

代表實地簽約的王江川

顯然，這碗飯并不好吃，王江川在2018年離開實地，加盟了在物流地產(chǎn)領域躊躇滿志的東百集團，接替了王黎民的位置，“你方唱罷我登場”，成為新的副總裁和物流地產(chǎn)主要操盤手。

目前，東百睿信已經(jīng)更名為東百物流，并重新成為東百集團全資子公司，金融系統(tǒng)出身的陳文勝任公司法人代表，王江川任總裁。顯然，經(jīng)過王黎民這一波折之后，東百集團背后的大老板施文義變得更為謹慎，痛定思痛的把2018年定義為“變革陣痛年”，也不再給予操盤團隊合伙人身份和持股權了。

不過，王江川還是被寄予厚望，并給于很高的權限。在履新之后，王江川也迅速在全國推進項目資源獲取。

在東百集團最近的一次董事會上，通過了《關于授權公司管理層參與競買的議案》，其主要內(nèi)容為，根據(jù)經(jīng)營發(fā)展需要，公司倉儲物流業(yè)務擬適度增加土地及項目儲備，為提高公司決策效率，便于計劃管理和實際運作，經(jīng)董事會審議，同意授權公司總裁在單次競買金額不超過2億元的額度內(nèi)行使競買決策權，競買標的包括但不限于土地使用權、股權、出資權等。

東百集團2018年中報顯示，“公司完成倉儲物流新管理團隊的組建工作，同時穩(wěn)步推進現(xiàn)有倉儲物流項目的開發(fā)、建設及運營，并積極在重點布局區(qū)域拓展新的倉儲物流項目，上半年競得成都新津項目100%股權。此外，公司現(xiàn)有的7個倉儲物流項目中，天津潘莊、佛山樂平及北京亦莊一期項目已完成招商并進入實際運營階段。”

其中，這次交易涉及的佛山項目是東百集團2016年以1.26億元收購而來，獲取成本為50萬/畝，占地面積19.98萬方，在上面建成了8座鋼架構物流倉庫（建筑面積約10.49萬平方米）及相關配套用房，目前每月租金（含管理費）在33元左右——按此粗略估算，內(nèi)部回報率（IRR）超過8%，對于黑石而言是一個非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；而本次資產(chǎn)交易的評估增值率達到158.5%，東百集團也同樣是大賺了一筆。

盡管這一次將佛山項目轉(zhuǎn)手黑石進入“小股操盤”是普洛斯思路的明顯體現(xiàn)，但這卻并不是普洛斯老人王江川來了之后才提出來的。

早在2015年東百集團轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)時，其團隊已經(jīng)明確提出參照普洛斯的思路，以這種“基金式操盤、杠桿式放大、滾動式開發(fā)”的思路迅速擴大物流地產(chǎn)的份額和布局。這種思路，行業(yè)新進入者如平安、順豐、萬科、蘇寧、菜鳥無不因循蹈故，未曾越雷池半步，也不足為奇。

2018，“舊王”已去，“新王”駕到，換血陣痛后的東百集團物流地產(chǎn)業(yè)務能否在王江川的帶領下，在當前已近紅海的物流地產(chǎn)江湖中殺出一條新路來？

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