這則消息中我比較關(guān)注的是兩個(gè)方面，一個(gè)是作為物流地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的普洛斯正在出售中國(guó)部分的資產(chǎn)。

一直以來(lái)，普洛斯在中國(guó)都是以擴(kuò)張作為主要發(fā)展方式的。這幾年，包括收購(gòu)蘇寧的倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)在內(nèi)，雖然普洛斯的步伐已經(jīng)減緩了許多，也不再是物流地產(chǎn)資本市場(chǎng)最窮兇極惡的了，但依然保持著較為積極的收并購(gòu)姿態(tài)。

由于這個(gè)新聞并沒(méi)有詳盡描述潛在的買家的身份，所以既可能是單純的資本方，也可能是相類似的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性平臺(tái)公司。如果是前者，那么這就純粹屬于一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)常見(jiàn)的資產(chǎn)退出舉措，但是前提是未來(lái)的資管公司依然得由普洛斯來(lái)?yè)?dān)任。而如果是后者，那么就屬于典型的縮減規(guī)模以達(dá)到回款或者降低債務(wù)的動(dòng)作了。

但是無(wú)論如何，這些都屬于市場(chǎng)內(nèi)正常的業(yè)務(wù)變動(dòng)。

因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)歸根到底就是一個(gè)擊鼓傳花的游戲，最大的利潤(rùn)始終是項(xiàng)目轉(zhuǎn)售（或資本化）產(chǎn)生的溢價(jià)，并非來(lái)自長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入。所以普洛斯出售資產(chǎn)這一舉動(dòng)，就行業(yè)本身而言，除了會(huì)在短時(shí)間內(nèi)引起議論之外，并不會(huì)造成什么實(shí)質(zhì)性的影響。

而我更為關(guān)注的則是另一個(gè)方面，就是標(biāo)普曾經(jīng)在去年年底將普洛斯的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并同時(shí)確認(rèn)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，永續(xù)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB”。

我們先了解一下什么是標(biāo)普。

標(biāo)普就是標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)，最早在1923年開(kāi)始編制發(fā)表，經(jīng)過(guò)多年演化和完善，目前是國(guó)際金融投資界公認(rèn)的信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)普評(píng)出的等級(jí)反映了對(duì)評(píng)級(jí)對(duì)象及其債務(wù)信用狀況的一種意見(jiàn)，是對(duì)其履行財(cái)務(wù)承諾能力的前瞻性預(yù)測(cè)。也就是說(shuō)評(píng)級(jí)越高，意味著評(píng)級(jí)對(duì)象償還借款的可能越大，那么他可以取得的借款就越多，也越容易，并且利率更低。

評(píng)級(jí)對(duì)象不僅包括各類公司，也包括銀行、基金和債券，甚至包括各國(guó)政府本身。

類似這樣的評(píng)級(jí)系統(tǒng)全球共有三種，即標(biāo)普、穆迪和惠爾，他們壟斷了評(píng)級(jí)體系90%以上的市場(chǎng)份額。

普洛斯評(píng)級(jí)的調(diào)整，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，“展望”和B級(jí)的具體評(píng)級(jí)。

在標(biāo)普體系中，評(píng)級(jí)由高到低依次為AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C和D級(jí)，并分別賦予“+”和“-”進(jìn)行微調(diào)。

在這中間，AAA至BBB這一區(qū)間稱之為投資級(jí)別，評(píng)級(jí)對(duì)象一般償還能力較好，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較輕，BBB-則被認(rèn)為是最低的投資級(jí)評(píng)級(jí)下限。而從BB開(kāi)始，就被認(rèn)為是投機(jī)級(jí)別，違約風(fēng)險(xiǎn)逐級(jí)升高，受環(huán)境影響也越來(lái)越明顯。

而投資和投機(jī)的差別，想必即使不是金融從業(yè)人員，也應(yīng)該很清楚其中的不同之處吧。

對(duì)于普洛斯來(lái)說(shuō)，其最重要的長(zhǎng)期發(fā)行人信用已經(jīng)達(dá)到投資級(jí)別的下限，而永續(xù)票據(jù)的評(píng)級(jí)則已經(jīng)滑入投機(jī)級(jí)別一檔。

作為物流地產(chǎn)的開(kāi)創(chuàng)者，普洛斯一直都是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)和未來(lái)發(fā)展方向領(lǐng)路人，而物流地產(chǎn)本身又具有非常典型的資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。原則上，資本投資物流地產(chǎn)所尋求的，不是中短期高額回報(bào)，而是長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本保值。所以絕大多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)背后的資本，都是各國(guó)的養(yǎng)老金、社保和險(xiǎn)資，他們追求的是讓手中的錢可以在一個(gè)非常穩(wěn)定的狀態(tài)中跑贏通脹即可。因此一直以來(lái)，物流地產(chǎn)都是作為長(zhǎng)期投資的典范才受到資本青睞的。

而近二十年來(lái)中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，很大程度來(lái)自于蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)，以此推動(dòng)的物流需求使得中國(guó)物流地產(chǎn)的投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了“跑贏通脹”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

回報(bào)的可觀使得更多資本涌入，在短時(shí)間內(nèi)將市場(chǎng)供需的平衡打破。由于物流地產(chǎn)天生反應(yīng)滯后的特點(diǎn)，2、3年前投資端的繁榮往往會(huì)在2、3年后才會(huì)將巨大的壓力反應(yīng)在運(yùn)營(yíng)端。雖然投資理應(yīng)關(guān)注的是未來(lái)的預(yù)期，但是在巨大的市場(chǎng)壓力下，已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一波周期的投資方，普遍選擇了觀望。其中有一定的中美關(guān)系的原因，但更多的是來(lái)自整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀。

那么在此情況下，無(wú)論是否對(duì)于普洛斯，投機(jī)級(jí)別的評(píng)價(jià)無(wú)疑是對(duì)整個(gè)行業(yè)固有的“穩(wěn)定性”形象的打破，特別是中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮后的一種轉(zhuǎn)折。

同時(shí)，標(biāo)普評(píng)級(jí)的調(diào)整，除了在B級(jí)的具體評(píng)級(jí)層面產(chǎn)生影響之外，展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”更多造成了對(duì)于未來(lái)的看衰。

評(píng)級(jí)展望是指評(píng)級(jí)對(duì)象未來(lái)可能發(fā)生的變化和發(fā)展方向，與具體評(píng)級(jí)不同的地方在于，評(píng)級(jí)展望所關(guān)注的是可能導(dǎo)致具體評(píng)級(jí)變化的宏觀趨勢(shì)和商業(yè)環(huán)境。

也就是說(shuō)，評(píng)級(jí)展望是對(duì)具體評(píng)級(jí)在未來(lái)可能進(jìn)一步發(fā)生變化的預(yù)期。主要分為正面（評(píng)級(jí)可能提高）、負(fù)面（評(píng)級(jí)可能降低）、穩(wěn)定（不會(huì)發(fā)生變化）和發(fā)展中（提高和降低都有可能）四種。

一般而言，評(píng)級(jí)展望預(yù)估的時(shí)間期限為投資級(jí)別未來(lái)6-24個(gè)月、投機(jī)級(jí)別未來(lái)6-12個(gè)月。

所以對(duì)于普洛斯來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有評(píng)級(jí)在未來(lái)進(jìn)一步被拉低無(wú)疑會(huì)對(duì)其在資本領(lǐng)域造成持續(xù)不良影響——評(píng)級(jí)越低，借貸利率越高，資金就變得越“貴”。

在當(dāng)前中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，由于和商業(yè)地產(chǎn)之間的回報(bào)率差距正在持續(xù)縮小，所以對(duì)于任何玩家而言，想要繼續(xù)或保持?jǐn)U張姿態(tài)，那么足夠“便宜”的資金是必須的。如果普洛斯無(wú)法保證自己擁有“便宜”的資本，那么就很難繼續(xù)在市場(chǎng)中前進(jìn)，而最終被后來(lái)者超越。

由此看來(lái)，這次出售資產(chǎn)就是為了盡快解決現(xiàn)有債務(wù)，獲得更好的信用評(píng)級(jí)，以保證在未來(lái)具備更有競(jìng)爭(zhēng)力的投資力度。

回到行業(yè)本身，投資端變得愈發(fā)敏感的現(xiàn)在，無(wú)論是繼續(xù)看好還是認(rèn)定經(jīng)濟(jì)周期起伏，物流地產(chǎn)新的分化將會(huì)成為主要趨勢(shì)。這種分化不再以城市等級(jí)作為依據(jù)，即使是超一線的北上廣深，也會(huì)細(xì)分成特定區(qū)域進(jìn)入新的投資考察范圍。不管怎樣，物流地產(chǎn)即將發(fā)生新的行業(yè)變化。