摘要

一、全球私募基金目標(biāo)募集總額近萬億美元，40%投資人愿超配

GP募資總額再創(chuàng)新高，截至2022年4月，私募基金目標(biāo)募集總額9660億美元，相當(dāng)于過去12個月全球私募基金募資額的1.62倍。GP手握大量干火藥，而二級市場高漲也為GP成功退出創(chuàng)造了有利條件。超過40%的LP機(jī)構(gòu)表示，今年將超配私募投資基金。其中，公共養(yǎng)老基金和主權(quán)財(cái)富基金最有可能增加對私募基金的投資。

二、新經(jīng)濟(jì)及新退出方式驅(qū)動物流板塊資產(chǎn)投資交易活躍

受到“新經(jīng)濟(jì)”的驅(qū)動，過去十年物流資產(chǎn)的交易活躍度大幅提升，2019年全球物流資產(chǎn)交易額共計(jì)321億美元，是2009年交易規(guī)模的321倍；2022年黑石集團(tuán)將以210億歐元出售倉庫投資組合Mileway，是有史以來最大的一筆私募物流資產(chǎn)交易。

中國物流資產(chǎn)投資交易活躍度提升：成交額從2019年的169億迅速增長到2021年的591億；物流資產(chǎn)成交額占不動產(chǎn)交易總額的比例從2019年5.3%大幅增長至2021年的23.3%。而中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，使得物流資產(chǎn)投資有了新的退出方式，投資者在此類資產(chǎn)的投資上更有信心。

三、中國物流不動產(chǎn)受到私募基金追捧，投資活躍

中國物流不動產(chǎn)在過去十年取得的巨大發(fā)展，物流不動產(chǎn)因其較高的投資回報(bào)率一直吸引著國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)資金等長期資本的青睞。近期新發(fā)基金總規(guī)模預(yù)計(jì)超過559億美元，干火藥規(guī)模巨大。

從物流不動產(chǎn)新增面積建設(shè)主體來看，我國物流不動產(chǎn)新增總面積中，由基金和相關(guān)專業(yè)投資/咨詢機(jī)構(gòu)投資的比例已從2020年的17%增長至2021年下半年的22%，而2021年第四季度該比例則提高至28%，基金投資特別活躍。

四、活躍于物流不動產(chǎn)的私募基金

物流不動產(chǎn)是一項(xiàng)投資額巨大、需持有較長周期的重資產(chǎn)，且對開發(fā)、運(yùn)營和基金管理的每一個環(huán)節(jié)都要求參與者具有雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)秀的專業(yè)能力和豐富的行業(yè)資源。因此，物流不動產(chǎn)的私募投資投資基金的門檻會非常高，需要把握以下幾個重要基本原則：

資金實(shí)力：基金管理規(guī)模越大，市場認(rèn)可度越高；另外，管理規(guī)模的大小也是側(cè)面反映基金投融資能力強(qiáng)弱的一個重要指標(biāo)。

基金投資經(jīng)驗(yàn)：物流不動產(chǎn)的融投管退都需要基金擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)資源。

資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)：物流不動產(chǎn)的運(yùn)營管理能力關(guān)系到投資收益率的高低。

歷史退出業(yè)績：歷史凈回報(bào)率越高，說明基金的投資能力越佳；而基金投資人退出收益的好壞，會影響基金管理人發(fā)行新產(chǎn)品的難易以及基金規(guī)模的大小。

隨著中國電商崛起對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲需求的擴(kuò)大以及新冠疫情帶來的影響，物流行業(yè)的發(fā)展空間日益增大。對于物流企業(yè)，規(guī)?；瘮U(kuò)張和項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金支持，利用私募基金可擴(kuò)展其資金渠道，通過基金運(yùn)作可以實(shí)現(xiàn)資本更好的循環(huán)。對于基金投資人，由于倉儲物流資產(chǎn)有著較為穩(wěn)定的收入現(xiàn)金流和較高的投資回報(bào)率，再加上中國首批基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“REITs”）成功發(fā)行，使得物流不動產(chǎn)基金的退出渠道得以拓寬，物流不動產(chǎn)受到基金投資人前所未有的關(guān)注。

此篇報(bào)告以活躍在物流不動產(chǎn)領(lǐng)域的私募投資基金為研究對象，旨在闡明他們在投資、管理和退出方面的普遍模式。

一、全球私募基金募資總額近萬億美元

1.1 多地區(qū)策略型GP更受LP青睞

2021年全球私募基金總管理規(guī)模（AUM）為13.32萬億美元，根據(jù)全球私募投資權(quán)威數(shù)據(jù)平臺Preqin預(yù)測，至2026年私募基金AUM將達(dá)23.21萬億美元，五年全球PE資產(chǎn)管理規(guī)模總額復(fù)合增長率為11.75%。

私募基金按投資類型可分為：私募股權(quán)基金、對沖基金、私募債、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，規(guī)模占比分別為40%、33%、9%、7%、7%、4%。這六種類型私募基金至2026年管理規(guī)?？蛇_(dá)11.12、5.44、2.69、1.80、1.87和1.02萬億美元，復(fù)合增速為15.8%、4.2%、17.4%、12.5%、16.0%和16.6%。

在金融市場的低利率環(huán)境下，更多投資者愿意通過投資PE基金實(shí)現(xiàn)更高收益，這就降低了杠桿收購的融資成本。隨著投資者對配置私募股權(quán)需求的強(qiáng)勁，私募基金管理人正忙于大力募資設(shè)立新基金。截至2022年4月初，市場中正在募資的私募基金數(shù)量再創(chuàng)新高，共計(jì)2650只；目標(biāo)募集總額9660億美元，相當(dāng)于過去12個月全球私募基金募資額的1.62倍。

2021年市場交易額和退出額繼續(xù)飆升，良性循環(huán)助力增長，GP募資總額再創(chuàng)新高，手握大量干火藥；而二級市場高漲也為GP成功退出創(chuàng)造了有利條件。各類私募基金中，投資者對成長基金的需求熱度不減，目前市場中的成長基金數(shù)量為851只，占比最高，達(dá)33%，其次是并購基金，數(shù)量為768只，占比30%。但由于并購基金的規(guī)模更大，正在募資的并購基金目標(biāo)募資額達(dá)4920億美元，占整體募資總額比例最高，達(dá)到51%。

另外，據(jù)Preqin預(yù)測全球私募市場最重要的三大地區(qū)的未來預(yù)計(jì)增速接近：北美AUM在2021-2026年的CAGR預(yù)計(jì)為15.4%，亞太地區(qū)為15.0%，歐洲地區(qū)為14.0%；而世界其他地區(qū)的CAGR則低得多，僅5.0%。與此同時，采取多地區(qū)投資策略的基金的AUM增速預(yù)計(jì)為CAGR 16.2%，這反映了全球多地區(qū)策略大型GP正在越來越受LP青睞。

1.2 私募投資基金的LP投資人畫像

私募投資基金的LP投資人主要有以下幾種類型：1）捐贈基金/基金會；2）家族理財(cái)辦公室/高凈值個人；3）保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；4）公共養(yǎng)老基金；5）主權(quán)財(cái)富基金。

捐贈基金/基金會和主權(quán)財(cái)富基金是2021年私募基金最積極的支持者：截至2021年底，捐贈基金/基金會13.29%的投資配置為私募基金；而主權(quán)財(cái)富基金在私募基金的投資配置率為11.69%，是該領(lǐng)域投資配置比例第二高的投資人。在其他機(jī)構(gòu)中，公共養(yǎng)老基金在私募基金中的平均配置率也從2020年底額7.24%提升至2021的8.36%，該配置比例占養(yǎng)老金基金過去五年來最高水平。

機(jī)構(gòu)投資者對私募投資基金的興趣依然不減，據(jù)PEI數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過40%的機(jī)構(gòu)表示，今年將向私募投資基金投入更多資金。其中，公共養(yǎng)老基金和主權(quán)財(cái)富基金最有可能增加對私募基金的投資。一些LP尋求通過更大的規(guī)模、利基戰(zhàn)略、聯(lián)合投資和更多的二級市場來建立敞口。

以凱德集團(tuán)（凱德）舉例，凱德是亞洲知名的大型多元化不動產(chǎn)投資集團(tuán)，總部設(shè)在新加坡。凱德的投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心。2021年凱德的LP投資人主要為公共養(yǎng)老基金、主權(quán)財(cái)富基金、企業(yè)投資者、保險(xiǎn)、銀行及其他，出資比例依次為38%、36%、11%、7%、2%和6%。

1.3 私募投資基金歷史回報(bào)率

市場通用的較為常用的私募基金回報(bào)計(jì)算方式有兩種：回報(bào)倍數(shù)法和內(nèi)部收益率法（IRR）。

• 回報(bào)倍數(shù)法是私募投資基金回報(bào)價值除以投入基金的資金額，可簡便的計(jì)算出投資基金的總回報(bào)率，但局限性是沒有考慮貨幣的時間價值。

• 內(nèi)部收益率法，也就是IRR，即資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率；IRR的計(jì)算對現(xiàn)金流的時間非常敏感。兩只投資期均為10年的私募股權(quán)基金回報(bào)倍數(shù)可能相同，但會產(chǎn)生不同的IRR。分配現(xiàn)金較早的基金，IRR值較大。另外，為反映投資人的凈回報(bào)（Net IRR），在IRR的基礎(chǔ)上還需扣除管理費(fèi)和附帶權(quán)益。

下圖為全球私募投資基金按不同投資類別的歷史回報(bào)情況，自2019年以前滾動三年平均Net IRR達(dá)到較高水平，2019-2021年，在受到全球一級市場資產(chǎn)價格高企、新冠疫情肆虐全球、國際局勢撲朔迷離等情況擾動下，2020-2021年兩年私募投資基金的凈回報(bào)率波動劇烈，房地產(chǎn)私募基金回報(bào)率持續(xù)下行，從2019年復(fù)合三年10%的凈回報(bào)率降至2021年的5%。

二、新經(jīng)濟(jì)及新退出方式

驅(qū)動物流板塊受到私募基金追捧

2.1 全球以物流為投資標(biāo)的的私募基金募集加速

隨著全球電子商務(wù)和數(shù)字化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全世界對供應(yīng)鏈和物流快速響應(yīng)的即時性和需求越來越高。根據(jù)PERE機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，過去十年物流資產(chǎn)的交易活躍度大幅提升，2019年全球物流資產(chǎn)交易額共計(jì)321億美元，是2009年交易規(guī)模的321倍。2022年黑石集團(tuán)將以210億歐元出售倉庫投資組合Mileway，是有史以來最大的一筆私募物流資產(chǎn)交易。

以物流和工業(yè)為主要投資標(biāo)的的私募基金也在過去幾年得到較大的發(fā)展。截至2021年，全球總共募集27只新的物流和工業(yè)私募基金，募集總規(guī)模高達(dá)236.3億美元，募集規(guī)模是五年前的2.4倍，且募集規(guī)模增速加速為同比增長率82%。

2.2 大中華區(qū)物流不動產(chǎn)投資市場交易活躍

根據(jù)Preqin數(shù)據(jù)，截至2021年6月，大中華區(qū)私募資本行業(yè)總資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）為1.92萬億美元，其中，私募股權(quán)和創(chuàng)業(yè)投資（PEVC）AUM為1.78萬億美元，占絕對主導(dǎo)地位；中國不動產(chǎn)投資市場2021年總交易額達(dá)到2538億元人民幣（約合334億美元），并且投資者仍然非?？春弥袊袌觥?/p>

受到“新經(jīng)濟(jì)”的驅(qū)動，相關(guān)資產(chǎn)類別持續(xù)受到投資者的追捧，尤其是在物流板塊和另類資產(chǎn)板塊。物流資產(chǎn)成交額漲幅明顯，從2019年的169億迅速增長到了2020年的380億，并在2021年攀升至591億；成交額占不動產(chǎn)交易額比例從2019年5.3%大幅增長至2021年的23.3%。而2021年辦公樓資產(chǎn)的投資占總成交量的36.9%，相比2020年61.6%比例有明顯下降。

另外，中國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上市受到了投資者的廣泛關(guān)注。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流資產(chǎn)，這使得此類資產(chǎn)投資有了新的退出方式，投資者在此類資產(chǎn)的投資上更有信心。隨著中國物流倉儲市場核心資產(chǎn)體量規(guī)模以及資產(chǎn)價格的進(jìn)一步上升，我們預(yù)計(jì)將會有更多資本流入大型物流基金，越來越多的投資者會進(jìn)入物流及另類資產(chǎn)的賽道進(jìn)行收購。而伴隨著物流不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的放開，資本市場將為物流資產(chǎn)投資提供更強(qiáng)的流動性以及更多元化的退出機(jī)制。

三、私募基金在中國物流不動產(chǎn)領(lǐng)域

投資行為分析

中國物流不動產(chǎn)在過去十年取得的巨大發(fā)展，這既得益于內(nèi)需消費(fèi)的韌性與活力、第三方物流的發(fā)展、電子商務(wù)的拓展、傳統(tǒng)零售和制造業(yè)的支撐；又受到了來自新興驅(qū)動力的助力。與此同時，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程中，中國的物流不動產(chǎn)市場圍繞著城市群發(fā)展出多個核心物流樞紐以及承接外溢需求的衛(wèi)星城格局。

在投資市場上，物流不動產(chǎn)因其較高的投資回報(bào)率一直吸引著國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)資金等長期資本的青睞。在全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流不動產(chǎn)也是最受投資者青睞的資產(chǎn)類別。目前市場上有多個面向中國的不動產(chǎn)基金，近兩年來發(fā)起的基金不斷收購和投資中國的物流不動產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)物聯(lián)云倉研究，2020年下半年，由基金和相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的物流不動產(chǎn)面積占比達(dá)全部新建面積的17%；至2021年下半年，基金投資新建物流不動產(chǎn)面積已達(dá)全部新建面積的22%，第四季度該比例進(jìn)一步提高至28%。

3.1 物流不動產(chǎn)的私募基金的運(yùn)作架構(gòu)

相比傳統(tǒng)私募投資基金以組合型的盲池運(yùn)作為主，物流不動產(chǎn)基金的投資標(biāo)的相對明確和單一。目前市場上比較成熟的模式是：基金設(shè)立主導(dǎo)方既從事物流倉儲設(shè)施的開發(fā)，又從事物流倉儲設(shè)施的運(yùn)營，同時還對物流地產(chǎn)基金進(jìn)行管理——即能夠集物業(yè)開發(fā)、物業(yè)運(yùn)營及基金管理三種核心功能于一身，如黑石集團(tuán)、普洛斯和易商紅木等。從法律關(guān)系角度，一支典型的物流地產(chǎn)基金的架構(gòu)可以抽象如下：

如圖所示，基金架構(gòu)中的不同主體分別承擔(dān)了物流不動產(chǎn)基金運(yùn)作的不同職能，扮演著不同的角色。在部分物流不動產(chǎn)基金中，一些參與方所扮演的角色可能發(fā)生重合。例如，物流不動產(chǎn)基金的產(chǎn)業(yè)方發(fā)起人可能會與資產(chǎn)管理方發(fā)起人合資成立基金管理人，且通常會以自有資金投資于該物流不動產(chǎn)基金，成為該基金的投資人；同時，其可能會參股該基金所投資的物流地產(chǎn)項(xiàng)目公司，成為項(xiàng)目公司所持有物業(yè)的開發(fā)商，或受項(xiàng)目公司的委托對該等物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理；其還可能將該等物業(yè)直接租賃給其關(guān)聯(lián)方或產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作方。

3.2 多只面向中國市場的基金完成或正在募集

近年來，市場上有多只面向亞太區(qū)特別是中國市場的基金完成或正在募集。黑石集團(tuán)、華平投資、東久新宜、普洛斯、易商紅木、凱德集團(tuán)、里昂證券等都在積極募集投資物流資產(chǎn)的基金，持續(xù)加碼這一不斷快速發(fā)展的板塊。

由于近幾年成熟核心工業(yè)物流資產(chǎn)競爭激烈，收益率不斷下降，大部分基金都希望收購有增值潛力或機(jī)會型物業(yè)并通過自身的管理和運(yùn)營能力實(shí)現(xiàn)更高收益。

四、活躍于物流不動產(chǎn)的私募基金

物流不動產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)和擴(kuò)張過程中，私募基金發(fā)揮了非常重要的作用。首先，物流不動產(chǎn)是一個典型的重資產(chǎn)行業(yè)——資金投入大，利潤回報(bào)較穩(wěn)定，而通過設(shè)立物流地產(chǎn)基金的方式，開發(fā)、運(yùn)營物流地產(chǎn)的企業(yè)可以逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)企業(yè)，從而改變傳統(tǒng)的持有模式。其次，基金還可以通過一定規(guī)模的舉債，進(jìn)一步擴(kuò)大資金規(guī)模，通過使用較少的自有資金實(shí)現(xiàn)物流不動產(chǎn)的迅速擴(kuò)張。而且，在項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營之后即可出售給基金，有助于迅速回籠資金。

物流不動產(chǎn)私募投資基金的門檻較高。物流不動產(chǎn)是一項(xiàng)投資額巨大、需持有較長周期的重資產(chǎn)，而且對開發(fā)、運(yùn)營和基金管理的每一個環(huán)節(jié)都要求參與者具有雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)秀的專業(yè)能力和豐富的行業(yè)資源。因此，物流不動產(chǎn)的私募投資投資基金的門檻會非常高，需要把握以下幾個重要基本原則：

• 資金實(shí)力：物流不動產(chǎn)是耗資額巨大、且需要2-3年的開發(fā)周期的重資產(chǎn)行業(yè)，因此私募投資基金的資金實(shí)力是非常重要的。一般來說，基金管理規(guī)模越大，市場認(rèn)可度越高；另外，管理規(guī)模的大小也是側(cè)面反映基金投融資能力強(qiáng)弱的一個重要指標(biāo)。

• 基金投資經(jīng)驗(yàn)：物流不動產(chǎn)的融投管退都需要基金擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)資源，因此私募投資基金除了需要具備雄厚的資金實(shí)力外，還需擁有在相關(guān)領(lǐng)域的投資能力。

• 資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)：物流不動產(chǎn)的運(yùn)營管理能力關(guān)系到基金投資收益率的高低，需要有較豐富的行業(yè)積累和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)者，才能提升投資標(biāo)的的盈利能力。

• 歷史退出業(yè)績：基金歷史凈回報(bào)率高，說明該基金的投資能力較佳；而基金投資人退出收益的好壞，會影響基金管理人發(fā)行新產(chǎn)品的難易以及基金規(guī)模的大小，因此建議高度關(guān)注管理人歷史基金退出的凈回報(bào)率。

4.1 基匯資本（Gaw Capital）

基匯資本自2005年成立以來已募集7支以亞太區(qū)為目標(biāo)的綜合型不動產(chǎn)私募基金，同時還在美國管理增值型/機(jī)會型基金，一支亞太酒店基金，一支歐洲酒店基金，一支成長型股權(quán)基金，并在全球提供信貸投資和獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)。

2005年以來截至2022年第一季度，基匯資本募集股本已達(dá)205億美元，旗下管理資產(chǎn)金額超過352億美元。根據(jù)公司官網(wǎng)和公開信息統(tǒng)計(jì)，我們估算基匯資本中國基金部分已退出項(xiàng)目平均收益率為14.2%。

在物流不動產(chǎn)領(lǐng)域，基匯資本2014年開始與維龍中國合作。目前已經(jīng)募集了三期基金對30個物流資產(chǎn)進(jìn)行收購、開發(fā)及管理，在中國投資管理運(yùn)營物流不動產(chǎn)面積合計(jì)345.5萬平方米。

合作方維龍是知名的物流倉儲設(shè)施開發(fā)、管理和投資公司，由意大利著名的物流公司FBH集團(tuán)于2003年投資成立，于2007年在米蘭證交所上市；維龍?jiān)谌A建成和在建的物流倉儲設(shè)施總面積已經(jīng)超過400萬平方米，在中國物流不動產(chǎn)領(lǐng)域有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

4.2 KKR

KKR 是一家領(lǐng)先的全球投資公司，與管理對沖基金的戰(zhàn)略管理者合作伙伴關(guān)系管理多種另類資產(chǎn)類別，包括私募股權(quán)投資、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、信貸。截至2021年末，KKR全球私募基金管理規(guī)模達(dá)2570億美元；自1976年起至2021年末，KKR 私募股權(quán)基金的累計(jì)凈內(nèi)部投資收益率（Net IRR）為 18.9%，與之相比，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)同期收益率僅為12.1%。

自2005年進(jìn)入亞洲以來，KKR已成為中國及亞洲市場上的領(lǐng)先私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。KKR已經(jīng)在北京、上海和香港設(shè)有辦公司，為各行各業(yè)的中國企業(yè)提供本土化的專業(yè)支持。多年來KKR一直積極捕獲中國市場的機(jī)會，回顧過去，KKR在中國投資過40余家公司，總金額超過60億美元，單筆項(xiàng)目投入在2.5-3億美元，涵蓋農(nóng)業(yè)、食品、金融、消費(fèi)、物聯(lián)網(wǎng)、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域，如圣農(nóng)發(fā)展、中糧肉食、青島海爾、字節(jié)跳動、興盛優(yōu)選等。

2019年KKR完成首只“亞洲房地產(chǎn)基金”的募集，規(guī)模達(dá)17億美元（約合110億人民幣）；2020年KKR完成“亞洲基礎(chǔ)設(shè)施基金”募集，規(guī)模為38億美元（約合253億美元）。這兩只基金都將重倉亞洲，KKR亞洲基礎(chǔ)設(shè)施基金將聚焦于運(yùn)輸、公用事業(yè)、電信、電力和可再生能源等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資；亞洲房地產(chǎn)基金將重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)、工業(yè)和住宅等投資領(lǐng)域。另外，KKR宣布募集完成近150億美元亞洲四期基金，其中KKR通過自有資金和員工跟投向該基金投入大約13億美元。

由公司披露各期基金Gross IRR和Net IRR統(tǒng)計(jì)可見，亞洲三期基金收益率表現(xiàn)優(yōu)異，Net IRR一枝獨(dú)秀高達(dá)40.4%。從管理規(guī)模來看，KKR亞洲基金歷史優(yōu)秀的收益率促使管理規(guī)模逐期上漲，新成立的亞洲四號基金、亞洲房地產(chǎn)基金和亞洲基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模合計(jì)達(dá)202億美元，預(yù)計(jì)KKR將在亞太及中國區(qū)加大投資力度。

4.3 霸菱亞洲（BPEA）

霸菱亞洲投資有限公司（霸菱亞洲）于1997年成立，在亞洲各地進(jìn)行多項(xiàng)投資。霸菱亞洲原為保險(xiǎn)公司荷蘭國際集團(tuán)ING下屬企業(yè)，后進(jìn)行管理層收購，隨后成為一家獨(dú)立的直接投資機(jī)構(gòu)。2022年3月16日，來自瑞典的EQT宣布，將以68億歐元收購霸菱亞洲，交易預(yù)計(jì)于2022年四季度完成。EQT和霸菱亞洲都是頂尖的老牌私募股權(quán)投資公司。EQT是北歐最大、歐洲第二大的PE，目前管理著超過700億歐元（約合749億美元）的資產(chǎn)。霸菱亞洲目前管理規(guī)模超210億美元，是亞洲知名的私募投資機(jī)構(gòu)。也就是說，這起合并將創(chuàng)造一家管理規(guī)模近1000億美元的超級私募投資基金。

霸菱亞洲為亞太區(qū)最具規(guī)模的直接投資基金之一，其聚焦亞太市場的私募股權(quán)控股投資，提供資金協(xié)助目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張和兼并收購，并在全球投資有潛力在亞太地區(qū)擴(kuò)展的公司，覆蓋的領(lǐng)域包括醫(yī)療保健、教育、IT服務(wù)和軟件、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、消費(fèi)以及先進(jìn)制造業(yè)。霸菱亞洲成立至今23年，于中國香港、中國內(nèi)地、印度、日本、新加坡、澳洲及美國設(shè)有辦事處；自成立以來25年間，霸菱亞洲的gross MOIC（已實(shí)現(xiàn)總投資收益倍數(shù)）達(dá)到2.6倍。

霸菱亞洲與是瀚溥管理團(tuán)隊(duì)于 2018 年聯(lián)合設(shè)立了瀚溥物流地產(chǎn)（Forest Logistics Propertie），瀚溥物流地產(chǎn)是現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、開發(fā)和運(yùn)營平臺，專注于長期運(yùn)營和資產(chǎn)管理，至今已成功在中國一二線核心物流節(jié)點(diǎn)城市開發(fā)并運(yùn)營了150萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫。

4.4 凱德集團(tuán)（CapitaLand）

凱德集團(tuán)是亞洲知名的大型多元化不動產(chǎn)投資集團(tuán)，總部設(shè)在新加坡。根據(jù)凱德集團(tuán)2022年一季度公告，其資產(chǎn)管理總規(guī)模為1240億新元（約合900億美元）。凱德的投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心。

凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國，中國是集團(tuán)的核心市場之一。發(fā)展至今，凱德已在中國40多座城市運(yùn)營200多個項(xiàng)目。凱德中國總資產(chǎn)在2021年末達(dá)到29.7億美元，較2020年的23.05億美元增長28.85%；凈資產(chǎn)13.1億美元，較2020年的10.72億美元增長22.12%。其中，統(tǒng)零售物業(yè)占比78.1%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比14.6%，物流中心占比7.3%，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資產(chǎn)占比逐年上漲，保持穩(wěn)步擴(kuò)張的勢頭。

在過去的兩年，凱德一直在增加新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，重點(diǎn)布局涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心等物業(yè)資產(chǎn)，同時關(guān)注國內(nèi)消費(fèi)和創(chuàng)新驅(qū)動增長的動態(tài)，升級改造了投資組合，以提高其投資組合的整體質(zhì)量。2021年凱德在中國投資了四個物流不動產(chǎn)資產(chǎn)，投資額共計(jì)17億人民幣。

4.5 領(lǐng)盛投資（LaSalle）

領(lǐng)盛投資（LaSalle）是全球最大的房地產(chǎn)公司之一仲量聯(lián)行（紐約證券交易所股票代碼：JLL）的獨(dú)立子公司，在全球15個國家/地區(qū)設(shè)有23個辦事處，擁有超過40年的不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在在全球23個辦事處擁有850多名員工，截至2021年第四季度，全球總管理規(guī)模約為780億美元。領(lǐng)盛投資全球有400多個投資者，包括公共和私人養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、政府、捐款和私人財(cái)產(chǎn)等。

2018年領(lǐng)盛投資與中國物流資產(chǎn)合作設(shè)立物流設(shè)施投資平臺，規(guī)模達(dá)3億美元，專注于投資中國大陸地區(qū)物流倉儲及相關(guān)設(shè)施的開發(fā)和運(yùn)營；2021年領(lǐng)盛投資的首只中國物流基金募集完畢，規(guī)模達(dá)9.72億美元，該基金未來將重點(diǎn)投資冷鏈物流和現(xiàn)代物流資產(chǎn)。目前領(lǐng)盛投資已經(jīng)在中國以“Logiport”品牌投資了11個物流不動產(chǎn)資產(chǎn)，總建筑面積達(dá)83.13萬平方米。