GLP和寶灣物流的一退一進

2017年7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布中國財團116億美元成功收購普洛斯，大幅溢價收購說明中國財團極其看中公司的項目運營經驗。該財團包括：厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

2018年1月22日普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，標志著普洛斯的私有化進程全面完成。

2018年1月25日，央企中國南山集團旗下的南山控股（002314.SZ）與深基地B（200053.SZ）同時發(fā)布公告，南山控股通過換股方式吸收合并深基地的交易在證監(jiān)會并購重組委第5次會議上無條件過會。交易后，深基地B將終止上市并注銷法人資格，南山控股將承繼及承接深基地的全部資產及其他一切權利與義務。

南山控股換股吸收合并深基地的順利過會，中國A股由此將誕生歷史上真正意義的“物流地產第一股”。因為本次進入南山控股上市公司的資產中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地產平臺，中國本土最大的國資物流地產商——寶灣物流。

中國物流地產正迎來絕佳發(fā)展機遇

物流地產是地產行業(yè)少有的成長領域。目前，基于個人消費增長、電商崛起等所帶來的旺盛物流倉儲需求，軌道交通、高鐵站點、創(chuàng)業(yè)產業(yè)園等建設需要，中國物流地產行業(yè)已經迎來絕佳的發(fā)展機遇。

1. 未來優(yōu)質物流倉儲設施增長空間巨大

《中國物流地產行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》指出，中國目前大約為5.5億平方米的倉儲物流面積，但其中現代化物流設施僅為1.1億平方米，人均倉儲面積也僅為美國的1/13，約為0.41平方米，與美國人均的5.41平方米相差巨大。此外，我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國高標準物流設施總存量約為3.7 億平米，折合人均面積達1.17 平米。

我國優(yōu)質物流設施60%位于一線城市，隨著電商和第三方物流業(yè)務向二三線城市密集滲透，未來優(yōu)質現代物流倉儲增長空間巨大?，F代物流設施僅占了總需求的20%，市場較為零碎，面對當前倉儲物流市場的不斷發(fā)展擴張，當前國內物流倉儲資源的供應量還遠遠不夠，未來尚有巨大的發(fā)展空間。

2. 物流地產投資回報率持續(xù)上升

目前我國優(yōu)質物流倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等傳統公路路網及物流設施相對發(fā)達的區(qū)域為主，正在向二三線城市擴展。一線城市由于需求旺盛、供應稀缺，租金漲幅高于二線城市，但是由于拿地成本走高，目前從回報上稍遜二線城市。但考慮到一線城市電商和第三方物流業(yè)務更為穩(wěn)定，空置率低，產業(yè)布局比較成熟，一線城市仍更具投資吸引力。

根據CBRE的統計報告，從投資回報上看，北京、上海、廣州等一線城市物流設施投資凈回報率6-8%，高于商業(yè)地產的4-5%，住宅地產的2-3%。而且商業(yè)地產由于標準化低，證券化難度更大，物流地產更受到海外基金和長期投資者的青睞。另一方面，隨著核心城市中心不斷外擴，一些早期低價獲取倉儲用地由于土地用途變更，地價可能出現爆炸式增長，也能給相關企業(yè)帶來豐厚收益。

3. 目前的競爭格局

目前國內物流地產商主要是以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內物流地產商。

新的參與者包括：（1）以阿里菜鳥物流、京東、1號店等電商企業(yè)；（2）萬科、綠地等傳統房地產商轉型物流地產開發(fā)商；（3）以平安不動產為代表的險資；（4）以TCL、中儲股份等傳統工商貿企業(yè)盤活存量工業(yè)工地而進去物流地產行業(yè)。

GLP：全球領先的物流地產商

GLP：全球領先的物流地產商

1. 概況

新加坡普洛斯集團（Global Logistic Properties，GLP）是全球領先的現代物流設施提供商，業(yè)務遍及中國、日本、巴西和美國。公司前身是美國普洛斯集團（ProLogis）的亞洲業(yè)務，2008年被新加坡政府投資公司（GIC）以13億美元收購，并于2010年10月在新加坡證券交易所上市。

目前普洛斯在8個國家的市場處于領先地位，是全球最大的房地產基金管理者之一，管理的總資產達430億美元，在全球管理的物業(yè)組合達5900萬平方米。而中國作為普洛斯集團最大的市場，也是最主要的增長市場，其在中國的物流基礎設施總建筑面積達2960萬平方米，市場份額超過第2名到第10名的總和。

2. 業(yè)務模式：物業(yè)開發(fā)、運營和基金管理高效結合運作

普洛斯的業(yè)務遍及中國、日本、美國和巴西的117個主要城市，擁有并管理約5,492萬平方米的物流基礎設施，形成了一個服務于4000余家客戶的高效物流網絡。通過標準設施開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租等靈活的解決方案，普洛斯致力于為全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不斷提高供應鏈效率，達成戰(zhàn)略拓展目標。

傳統物流地產企業(yè)是地產開發(fā)加物業(yè)管理，自身前期投入巨大，資金負擔重。普洛斯的運作模式是，在全球范圍內投資建設優(yōu)質高效的物流倉儲設施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務，但不參與客戶的日常物流業(yè)務經營，收益來源于租金、物業(yè)增值與管理費。

地產開發(fā)部門進行標準化設施開發(fā)或定制開發(fā)，完成后的項目交給運營部門進行出租，再將更加成熟物業(yè)置入物流地產基金，從而使得初期基建投資的大量資金收回來進行下一個項目投資，與此同時基金管理部門又可通過基金管理收取管理費和分紅獲利，實現了資本循環(huán)的完整閉環(huán)。

3. 普洛斯的三大業(yè)務:

（1）地產開發(fā)：地產開發(fā)部門負責經營地產開發(fā)業(yè)務，把地產建設成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心出售給普洛斯地產基金或是第三方獲取收益，或者將建成的地產交付給地產運營部門用于出租。

（2）地產運營：地產運營部門負責管理和運營現代物流設。項目完工后，地產開發(fā)部門將項目移交給運營部門管理，運營部門通過進一步的招租和服務完善，使項目達到穩(wěn)定運營狀態(tài)。

（3）地產基金管理：基金管理業(yè)務主要是指組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，并由普洛斯作為基金經理管理基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。主要通過向地產開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產。

GLP的經營模式如下：

寶灣物流：中國最大國資物流地產商

寶灣物流控股有限公司，是深圳赤灣石油基地股份有限公司與中國南山開發(fā)（集團）股份有限公司共同投資成立的高端物流設施投資平臺。成立于2011年7月，注冊資本5億元人民幣，發(fā)展至今，已在中國32個經濟熱點城市實施戰(zhàn)略性布局，構筑規(guī)模強大的物流設施服務網絡。

作為自有核心倉儲資產的物流服務商、行業(yè)領先的國際物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，寶灣物流致力于打造綜合化、專業(yè)化、標準化的物流服務體系，不斷豐富和創(chuàng)新業(yè)務模式，充分滿足第三方物流企業(yè)、商貿零售企業(yè)、電子商務企業(yè)和生產制造企業(yè)對倉儲設施在運作效率、安全和環(huán)境等多方面的要求，并積極開展并購、合資、定制等多種倉儲物流開發(fā)與營運模式。目前，寶灣物流已發(fā)展成為享譽全國的著名物流品牌。主要業(yè)務：物流運營管理、標準設施開發(fā)與運營、定制倉儲設施、運輸與配送、電子商務倉儲服務、供應鏈金融服務、冷鏈物流、醫(yī)藥物流等。

寶灣物流園區(qū)運營面積在國內排名前三。作為國內市占率前五（6%）的物流地產開發(fā)運營商，寶灣物流園區(qū)自2014年以來拿地速度加快，預期未來3-5年運營規(guī)模將實現快速增長，在全國經濟熱點區(qū)域的網絡優(yōu)勢將持續(xù)增強。公司在物流園區(qū)選址、開發(fā)建設、運營管理等方面均積累了豐富的經驗，從項目開發(fā)、價格標桿、客戶資源、服務標準、品牌聲譽、盈利能力等多方面來看，寶灣物流在各地物流倉儲市場上均處于領先水平。

2017年上半年，寶灣物流業(yè)務有5家新園區(qū)投入運營，部分已運營園區(qū)倉儲價格上升、出租率提高使得2017年上半年實現營收27,828萬元，同比增長9.54%。2016年，寶灣物流累計倉庫使用率94.00%，同比增長2.8%，整體經營效益持續(xù)穩(wěn)健。目前，寶灣控股已有18個物流園投入運營，運營面積達到182.4萬方，在建面積116.5萬方，擬建面積249萬方，總計547.9萬方。

寶灣物流不做普通倉，只做高標倉。物流項目從拿到四證開始，建設期12-18個月，園區(qū)達到穩(wěn)定運營的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重點布局一二線和強三線城市，14年開始加大拿地力度，按照5年開發(fā)到穩(wěn)定運營周期考慮，預計18-19年開始將有批量物流園區(qū)達到穩(wěn)定運營收租狀態(tài)，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部園區(qū)投入運營后，年租金收入可達18億元左右，按照37%的凈利率（不考慮利息費用）估算，穩(wěn)定后每年可貢獻6.6億凈利潤。

工業(yè)物流地產的融資需求

自從2003年美國工業(yè)物流地產商普洛斯（ProLogis）進入中國以來，騰飛（Ascendas）、豐樹（Mapletree）、安博（AMB）、嘉民（Goodman)、麥格理（M  acquarie）等海外基金紛紛在中國布局。海外投資機構不但具備雄厚的資本，而且有專業(yè)的工業(yè)地產經營經驗。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITs擴大資本，進行更大的投資。外資專業(yè)化地產商的進入，使中國本土工業(yè)物流地產投資商業(yè)產生危機感，小型地產項目的生存空間愈來愈小，生存環(huán)境日益惡化，向外尋求合作的動力越來越強烈，為中國工業(yè)物流地產業(yè)間的并購提供了充足的供給資源。

其次，國有資產產體制改革的不斷推進，使國有企業(yè)具備了謀求發(fā)展、壯大的源動力，一些國內大型的工業(yè)物流地產集團已經邁出了資源整合的步伐。有了并購市場和擴張的內在動力，給中國工業(yè)物流地產的收購與兼并帶來了新的機遇。

形成頗具規(guī)模的企業(yè)來謀求與海外基金抗衡，不但要靠規(guī)模，品牌的創(chuàng)新和產業(yè)結構的調整尤為重要。創(chuàng)建和擴張品牌更需要資本的支持，特別是品牌擴張的高級形式，即通過新建、收購、兼并和控股等方式擴張。。通過戰(zhàn)略性的并購重組可調整自身的產品結構、經營結構甚至整個產業(yè)結構，通過強強并購快速壯大企業(yè)。以REITs為代表的金融資本的介入，為工業(yè)物流地產品牌的培育和擴張?zhí)峁┝速Y本支撐。

REITs對工業(yè)物流地產的作用

1. 概述

在歐美發(fā)達國家，物流地產基金已成為物流地產行業(yè)發(fā)展的主流模式，而它與一般私募地產基金的最大區(qū)別在于，持有的是穩(wěn)定運營中的成熟物業(yè)而不是開發(fā)階段的物業(yè)，即，物流地產企業(yè)將高周轉的物業(yè)開發(fā)業(yè)務保留在資產負債表內，而將低周轉但收益相對穩(wěn)定的物業(yè)持有部分分離出來，置入專門的物流地產基金。資產的分離一方面滿足了保險公司、養(yǎng)老基金的長期收益率要求，另一方面則提高了物流地產公司的資金周轉速度，推動了規(guī)?；M程。此外，地產企業(yè)還可以通過基金業(yè)績提成來分享自己開發(fā)的優(yōu)質物業(yè)的長期收益。

中國工業(yè)物流地產如果要在國際市場中取得勝算，必須要產業(yè)規(guī)模、結構、績效等方面形成自己的優(yōu)勢，從而逐步完成集團化、跨國經營等發(fā)展戰(zhàn)略，而REITs的引入，為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提供了資本保證。REITs可以通過資本手段優(yōu)化工業(yè)物流地產行業(yè)內部結構。首先，REITs基于利潤最大化的目標，往往把資金投向的具有一定潛力的企業(yè)及項目，從而促進工業(yè)物流地產業(yè)的優(yōu)勝劣汰和物業(yè)項目的優(yōu)化；其次，通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯合，有利于地產企業(yè)集團的形成，從而實現資源的優(yōu)化配置。最后，有些工業(yè)物流地產REITs可以專門投資某些綜合物業(yè)項目，通過在這些項目里建設高品質單位物業(yè)來提升項目的檔次，從而產生聯動效應，促進整體項目的地產升值，從而達到盤活存量資產的目的。

2. 核心型地產基金：分離輕重資產的最佳載體

核心型地產基金為出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產分離和資金回籠提供了一個雙贏通道，既可滿足保險公司等機構投資者不動產投資的龐大需求，又能解決城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。

同時，物流地產基金模式不僅適用于物流地產企業(yè)，也適用于其他所有需要把輕重資產分離的產業(yè)地產。

3. REITs對工業(yè)物流地產具體作用：

（1）拓寬融資渠道，降低融資成本：REITs為工業(yè)物流地產公司提供資金，其資金成本低、貸款周期長。抵押型REITs提供的抵押貸款利率要低于銀行貸款利率，且貸款周期長，一般在十年左右。而權益型REITs提供的資金更是無需還本付息。

（2）方便的退出渠道：權益型REITs可以通過UPREITs形式收購物業(yè)，為工業(yè)物流地產公司提供了良好的退出渠道，同時，工業(yè)地產公司轉讓物業(yè)給REITs免交資產轉移所得稅。

（3）極大的縮短其投資回收期：考慮到國內尚欠發(fā)達的工業(yè)物流地產交易市場，對于工業(yè)地產的開發(fā)類企業(yè)而言，REITs提供了一個快速回收其前期投資的渠道；另外，通過持有部分基金單位，可獲得物業(yè)的部分租金收益，同時還可以獲取一定的管理費。對于物業(yè)持有類企業(yè)而言，雖然租金收益較為穩(wěn)定，但投資回收期很長，難以持續(xù)不斷的增加持有物業(yè)；而發(fā)行REITs，不斷將前期項目的投入部分變現，就能很好的解決這一問題。一般來說，通過將物業(yè)打包發(fā)行REITs，可將其長達15年左右的投資回收周期縮短至6年左右。

工業(yè)物流地產REITs模式

1. 基本架構

特征及運作邏輯：

在組織架構上完成物業(yè)與資金的閉合循環(huán)，利用金融工具使得投資回報期大?？s短。

美國、日本等發(fā)達國家的物流地產基本都采用REITs模式，國內由于房地產資產證券化進程較慢，基本依靠增發(fā)、自有滾動資金、銀行借款等方式。

在開發(fā)環(huán)節(jié)，公司與外部資金設立合資子公司或開發(fā)基金進行項目開發(fā)，以減少自有資金的占用，把握更多的設施開發(fā)機會，以實現迅速的戰(zhàn)略布局。

在物業(yè)建成后，公司將會把物業(yè)出售給REITs 實現資金回籠以進行新項目建設，同時繼續(xù)持有部分REITs 份額（平均30%）以及管理旗下物業(yè)，以分享收益和獲取管理費收入。

基金模式有利于公司增加收益、擴大規(guī)模布局以及分散風險。開發(fā)基金模式使公司利用同樣的自有資金開發(fā)更多的物業(yè)，搶先實現廣泛的地域布局以及規(guī)模擴張，積累長期發(fā)展的關鍵優(yōu)勢。而更大規(guī)模的物業(yè)也將帶來更多的管理費收益，增厚公司回報。同時，外來資金參與開發(fā)基金以及REITs 能分擔公司物業(yè)開發(fā)以及運營中的風險，使得公司經營更為穩(wěn)健。

2. REITs與自持物業(yè)模式的對比：以普洛斯和寶灣物流為例