安博研究團(tuán)隊(duì)?wèi){借多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專有數(shù)據(jù)以及對(duì)地產(chǎn)與客戶行業(yè)的獨(dú)特洞察，對(duì)2025年的供應(yīng)鏈趨勢做出七大預(yù)測。

1大型倉儲(chǔ)設(shè)施將率先恢復(fù)供需平衡

美國和歐洲的大型倉儲(chǔ)設(shè)施空置率將下降最快。需求增加與新增供應(yīng)有限的雙重作用，將推動(dòng)面積在50萬平方英尺（約合4.6萬平方米）以上的倉儲(chǔ)設(shè)施空置率下降100個(gè)基點(diǎn)或更多。

2貨運(yùn)“飛”起

在國際電子商務(wù)增長（尤其是中國和美國以外地區(qū)）的推動(dòng)下，航空貨運(yùn)量將實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)1的增長。

3南美市場登上舞臺(tái)

巴西物流地產(chǎn)租金增長將超出全球平均水平500個(gè)基點(diǎn)以上，而空置率將降至前所未有的中間個(gè)位數(shù)水平。

4施工領(lǐng)域一片平靜

2025年物流地產(chǎn)新開工項(xiàng)目將進(jìn)一步減少，全球范圍內(nèi)將保持比正常水平低15%。

5美國加州引發(fā)多米諾效應(yīng)

新法規(guī)將限制重點(diǎn)地區(qū)的新供應(yīng)。隨著加州通過AB98法案，預(yù)計(jì)2025年美國其他州也會(huì)提出類似的措施。

6協(xié)作更優(yōu)

貨運(yùn)行業(yè)整合將加速。并購活動(dòng)將進(jìn)一步加劇，并推動(dòng)技術(shù)投資及下一波擴(kuò)張浪潮。

7全球貿(mào)易放緩？不存在的

盡管面臨新的關(guān)稅，美國進(jìn)口增長仍將快于GDP增速，并且在國際碼頭工人協(xié)會(huì)（ILA）合同批準(zhǔn)后，東海岸的份額將進(jìn)一步增加。

在2024年的預(yù)測中，我們準(zhǔn)確預(yù)見了七大關(guān)鍵趨勢中的六個(gè)，包括貨運(yùn)的強(qiáng)勁復(fù)蘇、項(xiàng)目開工進(jìn)一步放緩、拉丁美洲表現(xiàn)優(yōu)異、屋頂太陽能的持續(xù)投資、利率下調(diào)后募資的反彈以及全球資本化率趨勢的逆轉(zhuǎn)——亞洲擴(kuò)張與美國和歐洲收縮形成對(duì)比。然而，中國的刺激政策有所延遲，國內(nèi)需求的復(fù)蘇未及預(yù)期，可能會(huì)延后實(shí)現(xiàn)。

2025年趨勢詳解

1. 大型倉儲(chǔ)設(shè)施（面積50萬平方英尺以上）的空置率將下降100個(gè)基點(diǎn)，美國和歐洲將下降更多。

2021-2022年，美國50萬平方英尺（約合4.6萬平方米）以上的大型倉儲(chǔ)項(xiàng)目的新開工量達(dá)到通常水平的三倍，歐洲則翻了一番。而2024年，新開工量已回歸到疫情前的正常水平。同時(shí)，對(duì)于大型物流設(shè)施的需求仍然強(qiáng)勁，過去一年中，美國每季度平均需求為2,600萬平方英尺(約合242萬平方米)，較歷史平均水平高出77%。相比之下，其他規(guī)模設(shè)施的凈吸納量平均為400萬平方英尺（約合37萬平方米），較歷史平均水平下降83%。

隨著商業(yè)環(huán)境的改善，大型物流客戶的需求將重現(xiàn)，并進(jìn)行大規(guī)模的空間擴(kuò)展。預(yù)計(jì)大量市場的空置率將顯著下降，包括達(dá)拉斯、亞特蘭大和南加州的都會(huì)區(qū)。

2. 航空貨運(yùn)量增速將達(dá)兩位數(shù)，主要得益于中國和美國以外地區(qū)國際電子商務(wù)的快速發(fā)展。

2024年9月，全球航空貨運(yùn)量同比增長達(dá)9.4%，其中亞洲增長12%，拉丁美洲增長21%2。跨境電子商務(wù)的快速增長以及海運(yùn)的持續(xù)中斷，使得生產(chǎn)地和消費(fèi)地之間快速運(yùn)輸商品的需求增加，從而推動(dòng)了航空貨運(yùn)量的上升。

全球電商滲透率預(yù)計(jì)將達(dá)到24%，而美國將達(dá)到26%3。截至2024年9月，全球最活躍的亞洲至北美貿(mào)易通道占全球貨運(yùn)量的25%，將繼續(xù)推動(dòng)增長。但我們預(yù)計(jì)全球?qū)⒊尸F(xiàn)電商物流在全球范圍內(nèi)進(jìn)一步拓寬的跡象。

3. 巴西物流地產(chǎn)租金增長將超過全球平均水平500個(gè)基點(diǎn)以上，空置率將下降至前所未有的中間個(gè)位數(shù)水平。

巴西的物流地產(chǎn)市場正逐步成熟，但充滿挑戰(zhàn)的開發(fā)情況導(dǎo)致現(xiàn)代化倉儲(chǔ)空間嚴(yán)重短缺（圣保羅現(xiàn)有倉儲(chǔ)設(shè)施中僅28%為現(xiàn)代化空間）。與此同時(shí)，現(xiàn)代物流設(shè)施的使用方日益復(fù)雜并不斷增加。隨著巴西中產(chǎn)階級(jí)對(duì)服務(wù)水平的需求不斷提高，巴西的電商滲透率從2017年的3%上升至2024年的11%，相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求年均增長率達(dá)8.4%。

甲級(jí)倉儲(chǔ)設(shè)施空置率預(yù)計(jì)將再下降240個(gè)基點(diǎn)至6.8%，創(chuàng)歷史新低，同時(shí)物流地產(chǎn)租金將在2025年增長超10%。由于建設(shè)中的現(xiàn)代化物流設(shè)施面積占現(xiàn)有總量不到1%，巴西市場的狀況在一段時(shí)間內(nèi)可能持續(xù)緊張。

4. 2025年物流倉儲(chǔ)設(shè)施的開工量將進(jìn)一步下降，全球范圍內(nèi)將比正常水平低15%。

2024年全球開工量下降了超過30%。新開工項(xiàng)目的減少是由于市場租金的下降影響了開發(fā)效益，物流地產(chǎn)開發(fā)的新資金投入收緊，以及電力基礎(chǔ)設(shè)施等壁壘對(duì)新增供應(yīng)的影響。

開發(fā)收益在不同國家呈現(xiàn)出分化趨勢。例如，美國和歐洲的建筑材料成本將略有下降；而日本和拉丁美洲的建筑成本上升，這些地區(qū)的市場租金仍在持續(xù)增長。

5. 新法規(guī)將試圖限制重點(diǎn)地區(qū)的新供應(yīng)。2024年，加州通過了AB98號(hào)法案，該法案實(shí)施了嚴(yán)格的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，包括可持續(xù)開發(fā)和社區(qū)緩沖區(qū)等要求。預(yù)計(jì)美國其他州將在2025年提出類似的政策。

類似AB98號(hào)法案的法規(guī)會(huì)增加開發(fā)成本，限制新建項(xiàng)目，并可能由于有限的選址和/或租金上漲，迫使物流設(shè)施使用方選擇非最優(yōu)的運(yùn)輸路線。

為應(yīng)對(duì)這些變化，倉儲(chǔ)設(shè)施所有者正積極投資太陽能、電池儲(chǔ)能、電動(dòng)車充電站和可持續(xù)建筑材料，以滿足要求并適應(yīng)未來，這也推動(dòng)了成本超出預(yù)算。

加州往往在環(huán)境和社區(qū)導(dǎo)向的立法方面處于領(lǐng)先地位。預(yù)計(jì)美國西海岸的其他州以及紐約、新澤西、賓夕法尼亞和科羅拉多將率先提出類似的限制性法規(guī)。相反，開發(fā)指導(dǎo)方針更友好的市場可能會(huì)繼續(xù)獲得開發(fā)活動(dòng)的市場份額，如德克薩斯州和美國西南部。

6. 貨運(yùn)行業(yè)的并購浪潮將推動(dòng)技術(shù)投資和下一輪擴(kuò)張。

有利的監(jiān)管環(huán)境、潛在的利率下行壓力以及充足的可投資金將推動(dòng)2025年新一輪的交易浪潮。在缺少重大順風(fēng)車的情況下，穩(wěn)定的增長前景將吸引物流公司通過并購來擴(kuò)大市場份額。截至2024年第三季度，貨運(yùn)行業(yè)的全球交易量達(dá)到78億美元，而2023年為131億美元，預(yù)計(jì)2025年這一數(shù)字將超越2023年的水平?。

無論是通過直接收購科技公司，還是收購具備先進(jìn)物流能力的企業(yè)，技術(shù)投資都可以提升空間利用率和車隊(duì)效率。整合人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)，將進(jìn)一步提升供應(yīng)鏈執(zhí)行能力，使企業(yè)抓住行業(yè)需求發(fā)展變化帶來的機(jī)遇。

7. 國際碼頭工人協(xié)會(huì)（ILA）合同批準(zhǔn)后，美國東海岸港口的進(jìn)口量將反彈。

2024年，美國東海岸港口的進(jìn)口量增長率（約10%）不到西海岸港口（約25%）的一半。我們預(yù)計(jì)2025年這種狀態(tài)將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。這次罷工進(jìn)一步證明，勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)仍然是供應(yīng)鏈平穩(wěn)運(yùn)作的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)我們在2021年也做出過預(yù)測。

ILA合同在2025年1月獲批后，將為進(jìn)口量的增長掃清障礙。紐約-新澤西港口群是全球供應(yīng)鏈的重要組成部分，服務(wù)于鄰近各州總計(jì)1.9億人口；而休斯頓港則是國際市場、供應(yīng)商和生產(chǎn)商的重要制造業(yè)門戶。

合同爭議的解決預(yù)計(jì)將提振信心、提高運(yùn)營效率，重新吸引在不確定時(shí)期轉(zhuǎn)向西海岸的貨量。隨著局勢穩(wěn)定，東海岸港口將迎來恢復(fù)性增長，扭轉(zhuǎn)近期放緩趨勢，同時(shí)促進(jìn)美國供應(yīng)鏈的重新平衡。

結(jié)論

安博的七項(xiàng)預(yù)測是基于我們獨(dú)有的全球平臺(tái)的洞察，我們將在年終對(duì)其進(jìn)行回顧。我們的展望2025年，我們將其視為復(fù)蘇之年，為全球供應(yīng)鏈在充滿挑戰(zhàn)的供給側(cè)經(jīng)濟(jì)中持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。正如一貫所言，能夠率先洞察未來趨勢的企業(yè)，將最有可能把握新的增長機(jī)遇。

2024供應(yīng)鏈趨勢預(yù)測回顧

 ?港口和卡車運(yùn)輸量的兩位數(shù)增長表明全球貨運(yùn)衰退將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

 ?建筑行業(yè)大蕭條將加劇，全球開工量將降至自2008年金融危機(jī)以來的新低。

 ?拉丁美洲租金的增幅將超過全球平均水平的兩倍，近岸外包是其中部分驅(qū)動(dòng)因素。

 ?中國市場的年需求量將達(dá)到有記錄以來的第二高水平，有助于逐漸解決過去幾年的供應(yīng)過剩狀態(tài)。

 ?科技（特別是人工智能）將提高物流設(shè)施的能源需求，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的太陽能裝機(jī)容量將增加一倍。

 ?2024年利率下降將使私募不動(dòng)產(chǎn)融資翻倍。

 ?資本化率變動(dòng)將反轉(zhuǎn)。美國和歐洲市場的資本化率將壓縮，而輪到亞洲市場的資本化率上升。

注

1. 名義增長率。來源：CBRE、JLL、Cushman & Wakefield、Colliers、CoStar、CBRE-EA、安博研究。 

2. 來源：Xeneta。

3. 來源：Euromonitor、安博研究。

4. 來源：彭博