外資巨頭出手了！

近日，東百集團發(fā)布公告，宣布其計劃出售間接持有的四家物流地產子公司的20%股份。這筆交易總價為2.79億元，全部采用現(xiàn)金方式支付。

交易的買方背后是美國上市公司黑石集團，這是一家在國際上廣為人知的公司。作為華爾街最大的私募股權巨頭、全球最大的另類資產管理公司，黑石集團管理的資產規(guī)模超過1萬億美元，在全球多個國家和地區(qū)擁有和經營龐大的物流、住宅、辦公室、酒店和零售業(yè)等資產，堪稱世界上最大的業(yè)主之一。

四個物流項目多次溢價售出

東百集團與黑石集團的這筆交易，涉及到其持有的佛山睿信、天津興建、成都欣嘉及佛山睿優(yōu)四家倉儲物流子公司。本次交易是東百集團資金回流、資產結構優(yōu)化、流動性及使用效率提升戰(zhàn)略的一部分，旨在符合公司的長期利益和發(fā)展需求。

作為福建省的百貨龍頭企業(yè)，東百集團以“商業(yè)零售+倉儲物流”為雙輪驅動戰(zhàn)略。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2023年，東百集團以180萬的倉庫面積（建成的倉庫面積）位列全國倉儲地產企業(yè)25強的第19位。其倉儲物流業(yè)務遵循輕資產運營的模式，通過"投-建-招-退-管"的循環(huán)運作模式，對各項目進行投資、開發(fā)、運營、適時退出，并保留管理權，實現(xiàn)資金的循環(huán)利用。

回顧歷史，東百集團與黑石集團的合作由來已久。在2018至2020年期間，東百集團已將這四家公司的80%股權轉讓給黑石集團，交易細節(jié)如下：

- 2018年，黑石集團以2.84億元收購佛山睿優(yōu)的80%股權。

- 2019年，天津興建80%的股權以3.52億元的價格轉手。

- 2020年，成都欣嘉和佛山睿信的80%股權分別以1.77億元和2.7億元成交。

這四次股權轉讓總計約11億元，且均為溢價交易。本次交易完成后，東百集團將徹底退出這四家倉儲物流項目的股權。此次20%股權的轉讓繼續(xù)以溢價方式進行，部分股權的增值率甚至接近315%。

黑石中國物流資產“掃貨之旅”

物流地產素來是黑石最主要的投資戰(zhàn)略主題，占其全球房地產投資組合的40%以上。2019年，黑石集團以187億美元正收購普洛斯位于美國的工業(yè)物流倉庫，創(chuàng)造了當時全球規(guī)模最大的一宗私有不動產交易。

在中國，黑石集團同樣也重注物流地產。大中華區(qū)是物流業(yè)占據(jù)其房地產投資組合的60%以上。據(jù)了解，黑石在中國物流地產領域的投資策略聚焦于一線城市及其周邊地區(qū)，特別是粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)，這些區(qū)域因其經濟活力和戰(zhàn)略位置而成為重點。

黑石集團自2013年在上海啟動物流開發(fā)項目以來，便不斷在中國擴展其物流資產。2017年，黑石集團在中國成立了多元資產管理平臺“龍地”，加速其在中國的擴張。背靠黑石，龍地目前已在全國19個城市進行投資，管理著超過40個物流園區(qū)，總建筑面積超過500萬平方米，成為中國領先的物流綜合服務供應商之一。據(jù)2023年數(shù)據(jù)顯示，龍地以516萬平方米的建成倉庫面積在全國倉儲地產企業(yè)25強中排名第九。

2021年1月，黑石集團以71億元人民幣從富力地產收購了廣州國際機場富力綜合物流園，這是粵港澳大灣區(qū)內最大的城市物流園區(qū)，黑石持有該物流園區(qū)70%的股權。此次收購使黑石在中國23個城市的物流組合面積擴大了約三分之一，達到492萬平方米。同年11月，黑石再次以12.63億元人民幣收購了該物流園區(qū)的剩余三成股權，以總價82.63億元實現(xiàn)了對廣州國際機場富力綜合物流園100%股權的完全控股。

除了多元收購，黑石集團還通過與多家頭部企業(yè)合作，進一步加深在中國市場的物流地產布局。比如2015年，黑石與萬科集團合作，入股萬科物流；2019年，黑石集團與第一產業(yè)集團等企業(yè)戰(zhàn)略合作，在全國范圍內開發(fā)建設的物流園區(qū)開展全方位的深度合作。

黑石集團董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民曾表示，在中國房地產領域，黑石非常重視倉儲和物流，這是網絡購物和其他線上活動的物流鏈中的一環(huán)。

到抄底時機了嗎

黑石能在全球和中國密集掃貨自然是因為其擁有非常豐富的資金庫。今年二季度，黑石總資產管理規(guī)模便達10764億美元。這個規(guī)模超過了大多數(shù)國家的GDP，甚至可以與一些中等規(guī)模國家的經濟體量相媲美。

在當前許多企業(yè)采取保守投資策略的情況下，黑石再度在中國出手，甚至溢價收購，這是否意味著市場已到了抄底時機了呢？

在過去相當長的一段時間里，中國的高標倉資源相對匱乏。2003年，普洛斯等外資將倉儲物流設施的國際標準引入中國，拉開了國內物流地產發(fā)展的序幕。隨后，在2006年至2016年的十年間，豐樹、嘉民、黑石等國際資本紛紛布局中國市場，物流地產行業(yè)迎來了高速發(fā)展期。期間，中國經濟的快速增長和電商行業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使京東、阿里、圓通等國內企業(yè)也開始涉足物流地產領域。接下來的幾年中，房地產、電商、零售和保險等不同行業(yè)的企業(yè)也相繼進入物流地產市場，共同推動了中國物流地產行業(yè)的升級和發(fā)展。

然而，2021年下半年起，盡管高標倉的供應量快速增長，但由于市場需求的減弱，特別是電商增長的放緩和國內經濟結構的調整，物流地產市場出現(xiàn)了階段性的“供過于求”現(xiàn)象。雖然由于跨境電商和新能源等產業(yè)需求，市場存在華南地區(qū)部分區(qū)域高標倉表現(xiàn)旺盛、中西部和長三角部分區(qū)域表現(xiàn)平穩(wěn)等局部亮點，但在華東、華北等部分城市，高標倉的空置率上升，租金水平下降，導致物流地產運營商不得不采取降價等措施以吸引和留住租戶，整個倉儲物流資產估值承壓，市場低迷，2024年年初空置率上升至16.5%。

（來源：戴德梁行，世邦魏理仕，中金公司研究部）

因此，去年也傳出黑石擬出售中國總價超過百億元的11個物流園的消息，盡管黑石對外表示并未與任何一方就物流資產的出售進行談判。不少人鑒于當下存量市場的行情，一直對出售消息深信不疑。

在眾多資本對行情存疑之時，黑石總裁兼首席運營官Jonathan Gray表示，投資活動正在顯著回升。商業(yè)房地產價值正在觸底，越來越多競標者出現(xiàn)。資本成本大幅下降，投資的總體趨勢是積極的?！昂谑療嶂杂诶^續(xù)將資金投入新的投資，尤其是考慮到估值已不再像2021年和2022年初那么高?！?

當然，這一評價并非針對中國市場或中國物流地產領域。值得注意的是，我們看到今年二季度，黑石集團特別活躍，投出了340億美元（約合人民幣2400億元），這是自2022年以來最活躍的投資季度。進入8月，黑石再度在中國收購了物流資產。

中金在今年6月底發(fā)布的關于物流地產的研報，核心觀點為，物流地產行業(yè)在回調期結束后仍存在投資價值。中金指出，目前全球物流地產市場正處于一個調整期，短期內市場可能會呈現(xiàn)下行趨勢，從長期角度來看，中國的物流地產需求將受益于產業(yè)升級和經濟規(guī)?；l(fā)展，展現(xiàn)出持續(xù)的增長潛力。由于庫存壓力較低，物流地產在當前下行周期中的恢復速度可能會快于住宅和商業(yè)地產等其他類型的不動產。

你認為現(xiàn)在物流資產到了抄底的時候了嗎？

作者 | 物流麻將胡

來源 | 物流沙龍

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場